Можно ли оформить долю в квартире на несовершеннолетнего

Доля ребенка в квартире - права несовершеннолетних

Несовершеннолетние дети — самое беззащитное звено общества. Они не способны понять злого умысла со стороны взрослых людей, не владеют необходимыми юридическими знаниями и не в состоянии оценивать риски и последствия, связанные с потерей собственной доли в квартире. К сожалению, далеко не все родители озабочены вопросом о том, как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире — некоторые относятся к выполнению своего родительского долга менее добросовестно и были бы совсем не против и вовсе лишить своего несовершеннолетнего ребенка принадлежащей ему собственности. Именно поэтому наше государство приняло ряд законов, направленных на защиту гражданских прав несовершеннолетних, а также их прав на собственность. Имущественные права ребенка обычно рассматривают в трех плоскостях: когда ребенок прописан в квартире, когда квартира куплена с привлечением материнского капитала и тогда, когда планируется продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка.

Как продать квартиру, в которой имеет долю несовершеннолетний?

Продажа квартиры, частью которой владеет ребенок — не редкость: люди меняют место жительства, увеличивают жилплощадь, делят квартиры между собой. Если ребенок не является собственником квартиры или ее доли, его права на недвижимость отсутствуют, поэтому у родителей не возникает проблем с тем, как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, на которой он прописан.

Несовершеннолетнего, не являющегося собственником квартиры, действительно можно легко снять с регистрационного учета, правда, с одним обязательным условием: после выписки ребенок должен быть прописан в другой квартире. Необходимо, чтобы по этому же адресу был прописан один из его родителей. В этом случае не придется брать разрешение опеки на выписку несовершеннолетнего и последующую продажу недвижимости.

Следует знать и о том, что права ребенка на собственность, в которой он прописан, могут зависеть от того, какого типа регистрация была оформлена родителями:

с правом владения собственностью;
без права владения собственностью.

Обычно ребенка регистрируют в квартире родителей без права собственности, а права на такую собственность у ребенка возникают только в случае ухода родителя из жизни: тогда ребенок, наравне со вторым родителем, становится наследником. В случае же, если ребенок был зарегистрирован в квартире с правом собственности на жилье, возникает совершенно иная правовая ситуация.

Как продать квартиру, в которой ребенок является собственником доли или всей квартиры?

Как быть, если ребенок владеет квартирой или ее частью, можно ли продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка? Без решения органов опеки продать такую квартиру не удастся. Продажа квартиры будет возможна только при условии приобретения новой, превосходящей предыдущую по условиям. Обмен старой недвижимости на новую возможен при условии, что ребенку будет выделена в собственность часть недвижимости.

Как можно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

Получить разрешение родителей или других законных представителей несовершеннолетнего собственника.
Получить разрешение на обмен квартиры из опеки, которое дает право на проведение сделки по обмену недвижимости.
Найти подходящую для обмена квартиру. Важно помнить: условия проживания в новой квартире должны быть лучше, чем в старой.
Подготовить пакет документов: техпаспорт на квартиру, копию свидетельства на новую квартиру от действующего собственника, справку об отсутствии обременений в отношении приобретаемой квартиры (залога, ареста).
Со всеми документами необходимо обратиться в органы опеки для написания заявления о выделении несовершеннолетнему члену семьи доли квартиры. Размер площади, оформляемой в собственность ребенка, должен быть таким же, как и прежде (или больше).

Как продать квартиру если дети в доле несовершеннолетние, а продавец недвижимости не соглашаются на обремененные условия сделки? Для продажи квартиры в этом случае необходимо прописать ребенка в квартире родственников и оформить на него дарственную на часть их квартиры. После совершения сделки по приобретению нового жилья дарственная возвращается дарителям, в ребенок получает долю и прописку в новой квартире.

Что касается продажи доли в квартире где есть доля несовершеннолетнего, то последовательность действий в этом случае ничем не отличается от от ситуации, когда продается вся квартира. Ребенку в обязательном порядке должна быть предоставлена недвижимость в другом месте. При этом, условия в новой квартире должны быть такими же или лучше, чем в старой.

Что же до продажи доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире, то и здесь ситуация ничем не отличается от той, когда продается собственная квартира ребенка или же квартира с его долей.

Имеет ли право ребенок на долю в квартире, купленную с привлечением материнского капитала?

Российская программа по поддержке матерей, родивших двух и более детей, позволяет родителям рассчитывать на материальную помощь со стороны государства при приобретении жилья, а также помощи в погашении ипотечного кредита. Родители также могут использовать эти средства для оплаты образования ребенка или же отложить их на будущую пенсию мамы. Российские семьи часто используют маткапитал на улучшение жилищных условий семьи. В этом случае родители обязаны выделить ребенку минимальную долю собственности в квартире на материнский капитал. Сделать это можно тремя способами:

Если за счет материнского капитала и средств родителей приобретается готовая или строящаяся квартира. В этом случае доля ребенку должна быть выделена в момент подписания договора о купле-продажи недвижимости. При этом размер доли несовершеннолетних не может быть меньше, чем размер доли каждого из родителей. Образец договора купли продажи квартиры с выделением долей детям можно попросить в органах опеки или скачать на их сайте.

Если недвижимость была приобретена в ипотеку до того, как родились дети, а после рождения второго ребенка был получен материнский капитал, который родители решили направить в счет погашения ипотечного кредита. Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку? Пай на владение квартирой или ее частью выделяется ребенку после того, как с квартиры будут сняты банковские обременения (залог, запрет на продажу, удержание паспорта квартиры). Выделение доли осуществляется через договор дарения. Родители самостоятельно решают, какая доля будет у каждого из детей, фиксируя свои намерения в нотариальном обязательстве о выделении долей по материнскому капиталу. При этом, размер доли каждого из детей не может быть меньше, чем у каждого из родителей. Перед составлением обязательства родители должны получить разрешение из органов опеки.

Если материнский капитал используется в качестве первого взноса по ипотечному кредиту. Можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире в данном случае? При совершении сделки такого плана родители должны получить разрешение на сделку от органов опеки и в случае положительного решения доли для детей могут быть выделены до покупки квартиры или же после снятия обременений на квартиру со стороны банка.

Родители должны знать, что будет если не выделить доли детям по материнскому капиталу. Территориальные органы Пенсионного Фонда России могут выявить нарушения прав в отношении детей со стороны родителей и передать эту информацию в правоохранительные органы. Кроме того, во многих регионах страны регулярно проводятся прокурорские проверки, направленные на выявление подобных нарушений в использовании средств материнского капитала. При обнаружении нарушения прав детей прокуратура также может инициировать судебное разбирательство.

Таким образом, родители могут беспрепятственно продать квартиру, в которой ребенок прописан без права собственности. Можно ли продать долю в квартире где собственник несовершеннолетний? Можно, однако только после согласования сделки с органами опеки. А приобретая квартиру с использованием средств маткапитала, родители обязаны выделить детям равные доли.

Дарение доли в квартире несовершеннолетнему — правила оформления договора

Дарение доли в квартире несовершеннолетнему является не только широким, великодушным жестом, но и определенным вкладом в его будущее. Владение частью недвижимости дает гарантию того, что у него всегда будет крыша над головой и некоторый капитал.

Как правило, такие поступки приурочиваются к каким-то знаменательным датам или событиям. Процедура дарения квартиры заключается в том, что ее владелец безвозмездно передает ее часть в собственность ребенка. Обычно это происходит между родственниками.

Не редки случаи и меценатства, когда обеспеченный человек передает свою собственность в дар не имеющим родителей и своего жилья несовершеннолетним. Многих обеспеченных людей может испугать мнимая сложность процесса. На самом деле, все довольно просто. Процесс дарения широко распространен в Российской Федерации и закреплен законодательно.

Правила оформления

В Гражданском Кодексе РФ закреплено такое понятие, как «Договор дарения». Глава 32 дает конкретное разъяснение этому понятию. В этой главе описываются правила того, как написать дарственную на долю в квартире ребенку. Чтобы осуществить это мероприятие быстро и правильно, а также для того, чтобы избежать проблем в будущем, необходимо составить грамотный до мелочей продуманный, юридический документ передачи собственности. Образец договора дарения доли несовершеннолетнему можно найти на различных юридических форумах, либо ниже по ссылке.

Читайте так же: Налог на землю какой счет

На заметку: В первую очередь, необходимо внимательно изучить документы, касающиеся регламентирования процесса дарения.

Лучшим способом получить грамотную и правильную информацию является консультация с нотариусом. У него впоследствии можно будет оформить и зарегистрировать договор дарения несовершеннолетнему ребенку доли недвижимости .

Когда решение о безвозмездной передаче части квартиры одному или нескольким детям принято, необходимо обговорить этот вопрос со своими родственниками и подготовить определенный пакет документов.

В этот пакет входят:

Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки. Под понятием участники сделки, подразумеваются все владельцы квартиры, лица в ней прописанные и одаряемый-ые.
Технический паспорт.
Документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, с указанием долей, если собственников несколько.
Письменные согласия всех владельцев жилплощади на дарение ее части. Эти бумаги должны быть официально заверены в нотариальной конторе.
Справка из бюро технической инвентаризации с указанием стоимости квартиры.
Справка, в которой указываются все жильцы прописанные в квартире. Такой документ выдается ответственными органами по месту жительства.
Письменные согласия, представителей несовершеннолетних на принятие дара. Представителями могут быть родители, опекуны или попечители детей.

После того, как документы собраны, можно наносить визит нотариусу.

Условия составления документа

Как составить договор дарения доли квартиры? Несмотря на то, что договор можно составить самостоятельно, лучше это сделать у нотариуса. И на это есть свои причины.

Эти причины следующие:

Как бы грамотно даритель не изучал законы и правила, но всегда есть возможность упустить что-то важное. Нотариус, благодаря лучшей теоретической подготовке и большому опыту, такой ошибки не допустит.
В случае потери или уничтожения экземпляра договора дарения, его можно быстро восстановить, благодаря экземпляру и электронной версии, хранящейся у нотариуса.
Текст документа наносится на стандартном бланке установленного образца, что имеет немалое значение при судебных разбирательствах.
Подпись и печать нотариуса свидетельствует о том, что все стороны сделки присутствовали во время подписания документа, находились в здравом уме и действовали добровольно без принуждения.

Договор дарения составляется для каждого участника сделки. Один экземпляр нотариус оставляет себе. Подписи проставляются в каждом документе, который будет напечатан.

Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему? Следует учесть, что несовершеннолетние, до достижения ими 14-летнего возраста, не имеют права подписи. За них это делают уполномоченные лица или родители. В период 14-18 лет дети могут подписывать документы при наличии письменного и заверенного согласия на это от родителей или опекунов.

Данный документ может иметь различные сроки вступления одаряемых в право собственности.

Срок может быть таким:

момент регистрации документа;
достижение совершеннолетия;
определенная календарная дата;
окончание среднего или высшего учебного заведения;
регистрация брака.

Независимо от указанного срока, договор обратной силы не имеет и может быть расторгнут по согласию сторон или в судебном порядке.

Можно ли и как подарить долю в квартире несовершеннолетнему? Можно с определенными условиями, несоблюдение которых может быть причиной расторжения договора.

Такими условиями могут быть:

запрет на продажу квартиры в течение определенного периода;
возможность проживания на подаренной жилплощади, но невозможность сдачи ее в аренду физическим или юридическим лицам;
обязательство своевременно оплачивать коммунальные услуги.

Не допускается указывать в документе только одно — обязательство одаряемых выплатить какую-либо компенсацию или совершить какую-либо услугу в пользу получателя. В таком случае дарения, как такового, нет. Задачей презентующего является государственная регистрация договора и оплата налогов и сборов.

Регистрация договора

Даже подписанный и заверенный у нотариуса договор, не является окончанием процесса дарения. Только после регистрации в УФРС право собственности переходит к несовершеннолетнему.

Прибыть в территориальный орган УФРС необходимо дарителю и презентующему, имея на руках такие документы:

Документы, удостоверяющие личность обеих сторон.
Договор дарения.
Свидетельство государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Фискальный чек об оплате госпошлины.
Нотариально заверенные заявления обеих сторон сделки о переходе права собственности.

Органами государственной регистрации будет сделана запись в соответствующих учетах, в соответствии с которой на документе о дарении будет проставлен особый штамп.

Одаряемому выдается на руки свидетельство о государственной регистрации, что свидетельствует о вступлении права собственности в силу.

Необходимые расходы

Любая сделка, осуществляемая в установленном государстве порядке предполагает выплаты определенных налогов и сборов.

Эти расходы следующие:

Подоходный налог. Он составляет 13% от инвентаризационной стоимости квартиры, а точнее — той части, которая передается в собственность. Этот налог не уплачивается, когда участниками сделки являются близкие (бабушки, дедушки, папы, мамы, дети, братья и сестры) родственники.
Государственная пошлина. Ее сумма составляет 1000 рублей. Госпошлина уплачивается по месту регистрации договора в органах Росреестра. В эту сумму входит стоимость фирменного бланка о государственной регистрации и услуги сотрудников.
Пошлина за нотариальные услуги. Сумма этого взноса напрямую зависит от стоимости имущества, которое переходит в собственность одаряемого.

Поскольку получатель является несовершеннолетним и не имеет источников дохода, все выплаты делаются его родителями или официальными опекунами. Провести оплату, по собственному желанию, может и даритель. Это не является нарушением закона.

Особенности передачи недвижимости несовершеннолетним

Несмотря на то, что процесс передачи части квартиры в собственность детям четко прописан в Гражданском Кодексе РФ, в нем есть некоторые нюансы.

Следует обратить внимание на следующие аспекты:

распоряжаться своей частью квартиры дети могут после достижения 14 лет под контролем государственных органов опеки;
официальный опекун обязан оплачивать коммунальные услуги и ремонт имущества несовершеннолетнего, но не имеет права передавать недвижимость в аренду, под залог или продавать его;
в случае, если получивший дар несовершеннолетний создал условия для разрушения, порчи полученного имущества или совершил неправомерные действия в адрес дарителя, договор аннулируется и имущество возвращается первоначальному собственнику.

Как правило, весь процесс не занимает больше одного месяца и не сопровождается серьезными сложностями.

Несовершеннолетний сособственник

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам с этим вопросом необходимо обратиться в органы опеки и попечительства.

Обращались уже,проконсультироваться к ним пришли."Специалист" органа опеки,взглянув на свидетельство на собственность ребенка (где четко прописано-вид собственности:общая долевая, 1/3 доли от общей собственности),уперлась рогом и твердила лишаете ребенка 30 квадратов и селите на 18 метров-это ухудшение его жизненных условий. Так какие 30 метров,если у него 1/3 от этих 30 метров?
Еще вопрос:может ли мы сами выкупить у него его долю,положив ему на счет деньги,продать квартиру,а затем использовать его деньги на покупку доли в нашей уже купленной в ипотеку квартире?Или вообще галиматья получается?

Участник программы «‎Работаю честно»

Мария, все с разрешения органов опеки. Если Вы не согласны с их доводами, то можете обжаловать решение в судебном порядке.

Долю сами выкупить не можете хотя бы потому, что сделка, где несовершеннолетний продает или дарит свое имущество родителям - запрещена законом. Но даже если бы не этот момент, то для продажи доли ребенка все равно требуется согласие опеки, а если оно будет, то тогда зачем Вам покупать, продать можно будет всю квартиру. 1. Пробовали ли Вы предложить в опеке, что не часть бабушкиной комнаты, а она вся будет оформлена на ребенка? или 2. Спросите, может быть их устроит, если и бабушка на него долю оформит, и вы предоставите им предварительный договор с продавцами будущей квартиры, где будет учтен ребенок? Идите и договаривайтесь. Объясните им ситуацию полностью, а уже они пусть предлагают варианты их устраивающие, но не мешающие вам в достижении конечного результата. Опека обязана не мешать, а содействовать улучшению качества жизни ребенка.

Спасибо! Бабушка как раз и хочет помочь нам в этой ситуации и подарить ребенку всю свою комнату (она собственник комнаты в коммунальной квартире),но в опеке считают,почему ребенок владел 30 метрами,а тут мы его в коммуналку списать хотим!И опять же почему мы должны деньги класть ему на счет,когда мы продаем квартиру,дабы улучшить условия проживания своих детей?Так,если мы 600 тыс с продажи квартиры положим ему на счет,мы благодаря этому десятилетиями должны будем платить..Нам всего навсего надо мат.капитал вложить в жилье посредством ипотеки.

И бабушка не просто хочет подарить комнату,а именно ВЗАМЕН той доли которую он имеет в нашей квартире.Мы вначале хотели сделать куплю-продажу,фиктивно,как будто здесь он долю продал (совместно с нами,нашим покупателям),а у бабушки комнату купил.Но так как с родственниками возмездные сделки запрещены,только посредством дарения он в этой комнате может быть собственником,а тут всплыл этот подводный камень с денюжкой за его долю

Читайте так же: Отчетность общества участнику

деньги со счета ребенка можно снять тоже только с разрешения опеки. Правда, у меня недавно клиенты так заморочили голову своими вопросами в сбербанке, что им почему-то выдали детские деньги без разрешения опеки. Можно попробовать еще такой ход: выяснить, какой минимум опека планирует положить на счет ребенка, взять кредит на эту сумму, а после сделки пойти в опеку за разрешением снять детские деньги для погашения кредита с последующим оформлением доли квартиры на ребенка.

Спасибо большое!Завтра по этому варианту уточним в опеке.

Мария, в какой банк Вы обращались? Сбербанк и ВТБ кредитуют под залог квартиры с н/л ребенком. Только что закончил сделку с ВТБ. Продавали квартиру 65 кв.м. где н/л ребенок имела 1/5 доли и покупали 2к.кв. с кредитом 48 кв.м. где ребенку выделили 1/4 долю. Без всяких проблем получили распоряжение опеки. Правда потребовали письмо - гарантию от отца ребенка, что в случае не выплаты кредита, он подарит дочери другую квартиру. В Вашем случае такое обязательство может дать бабушка. Проблем нет. Обратитесь в банк, где кредитуют с н/л детьми и собирайте документы. Удачи!
p.s. Если опека заупрямиться, то пусть предоставит мотивированный письменный отказ.

Правда, побегать пришлось. Три раза переделывали распоряжение - все в банке не устраивала редакция.

Обращались во многие банки,программы такие существуют,но с подтверждением дохода,который должен быть как минимум 20т.р.,у меня белая з/п смешная 6т.р.,да и в декрете уже 2 года,муж ИП-шник,у него вменённый доход,с этим тоже заморочки в банке,нужно куча документов, подтверждающих доход от деятельности, которые он и не ведёт.Вобщем,одобрили нам ипотеку в ВТБ24,с условием,что квартиру мы будем приобретать вдвоём с мужем без ребёнка.Поэтому и стоит вопрос как нам на время ипотеки ребёнку долю выделить?Планировали как вариант,что здесь эту квартиру продаем как 3 сособственника,мы с мужем влезаем в ипотеку,а ребенку выделяем равноценную доли (комнату в коммуналке),но только посредством договора дарения от бабушки внуку,но риелтор нас убеждает,что тогда мы обязуемся деньги полученные от продажи его доли положить ему на счет?Неужели это действительно так?Мы же только на время ипотеки хотим ему выделить долю,а как погасим ипотечный кредит (а это не 10-20 лет,а какие-то 2-3 месяца,т.к.разница между однушкой и двушкой как раз те 400 тыс,которые покроет мат.капитал) так же выделить ему долю в новой двушке.Вариантов улучшить наши с детьми условия проживания на данный момент нет. Будем конечно обивать пороги опеки,посмотрим как в нашей "неординарной" ситуации они поступят.

Мария, попробуйте так:
Подберите себе квартиру, которая Вас устраивает, возьмите копии документов на нее, так же подготовьте все доки по комнате бабушки и с ними в опеку. В заявлении укажите, что после выплаты кредита за счет средств мат. капитала, прикладывая сертификат, Вы переоформите квартиру на всех членов семьи, подтверждая это нотариальным заявлением. В любом случае, используя мат. капитал, квартира должна быть оформлена на всех. Это обязательное условие. При этом бабушка дарит комнату внуку(чке). В итоге ребенок с комнатой и через максимум полгода еще и доля квартиры. Вряд ли Вам откажут. Явное улучшение условий ребенка. Только учтите, назад бабушке комнату будет не вернуть, пока ребенок не станет совершеннолетним.

Спасибо!Эх,а бабушка внуку готова подарить свою комнату как раз на время,пока мы ипотеку не выплатим.А потом передарить дяде родному (брату мужа) он не сможет?Если нет,тогда и с бабушкой вариант отпадёт.Эх,знала бы я когда включала в приватизацию ребёнка,что всё обернёться та-а-кой проблемой!

Мария, не включить ребенка в приватизацию Вы не могли. Не корите себе зря. Ребенок дарить имущество не может по закону. И это правильно. Вот продать - это да. Идите в опеку, мой вам совет. Там то же люди. Давите на жалость. Пусть сходит муж. Мужчинам легче договориться. Проверено практикой. Главное не "гнуть пальцы". Спросите у них - как быть в данной ситуации. Вы ведь не просто продаете имущество ребенка, а хотите улучшить его. В крайнем случае, при наличие свободных денег, скажите, что положите на счет ребенка 1/3 от стоимости квартиры. Хотя я это не очень приветствую. Потом будут проблемы получить эти деньги. Главное не надо сидеть - надо делать.

Мария, добрый вечер! Опека, "упершись рогом", в Вашем случае права, Вы пытаетесь у ребенка забрать целое (квартира принадлежит полностью Вашей семье) и выделить ему долю в коммуналке. Согласна с коллегами, нужно выбрать правильно банк - Сбербанк или ВТБ- работают четко, в том числе с несовершеннолетними собственниками. У меня возник вопрос, в отношении какого ребенка возникло право на получение материнского капитала, с тем что сидите в декрете 2 года или есть еще совсем маленький. Если тот, что 2-х летний, то возможно подождать годик и использовать материнский капитал без кредита.

Право на получение мат.капитала в отношение 2-го ребенка (первому 1год 10 мес,второй почти 3 месяца),так что до ее трехлетия нам ждать и ждать)))В нашем случае мат.капитал-это единственный выход расшириться. 30 кв.метров-это общая площадь,фактически в четвером теснимся на 18 кв.м.жилой площади.
Так и не пойму почему опека права?Здесь он имеет долю,ну в метраже грубо говоря 10 кв.м,а в коммуналке он будет единоличным собственником 18 кв.м.,или по метражу так не высчитывается доля?И мы не просто захотели вдруг ребенка как они выражаются "спихнуть" в коммуналку,а это единственный вариант нам ипотеку получить,и соответственно сделать так чтоб наши дети в однушке "друг на друге" не сидели.
Повторюсь,с нашими офиц.доходами в банках даже не хотят с нами разговаривать,особенно в Сбере,а программы где учтен несовершеннолетний собственник с обязательным подтверждением дохода.Замкнутый круг.

Дорогие специалисты,прошу вновь вашей помощи.Сегодня были в опеке,там нам сказали какой вариант возможен-мы при продаже нашей квартиры приносим им все документы касающиеся ее продажи,доки на одобрение ипотеки и желательно пакет документов на покупку новой квартиры,а также одновременно оформляем дарение ребенку комнаты от бабушки (как она выразилась временно,на время ипотеки).Они дают разрешение.Затем,как мы выплатим ипотеку,также приносим им все документы и как бы делаем все назад (. ),т.к.будет везде указано,что дарение мы делали на время ипотеки,и выплатив ее хотим ребенка лишить подаренной комнаты и взамен выделить ему долю в купленной в ипотеку квартире!Такое решение они тоже дадут.Ну а как это все документально-то будет выглядеть?На основании чего (какого документа) он будет отчуждать подаренную комнату и приобретать долю в нашей квартире?

Как законно купить/обменять долю несовершеннолетнего?

Есть1/3 (наследство), 2/3 - другой собственник - свободна, квартиру планируем выставлять на продажу.
+ есть 1/5 доли в квартире- где фактически живу с семьей, хочу законно получить 2/5 доли у другого собственника (1/5 брат, 1/5 ребенок брата) - фактически не проживают.

Какие варианты законной покупки/обмена доли несовершеннолетнего реально реализовать?

Законно получить 2/5 доли можно было бы путем покупки, но. сделка между Вами и ребенком брата невозможна, т.к. Вы являетесь близким родственником отца ребенка. Там "мудрить" надо. Пригласите специалиста для более глубокого изучения ситуации и поиска приемлемого выхода из положения.

Ст. 37 ГК РФ п.3 "3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. "
Отмечу, что ограничения, указанные в этой статье для опекунов, попечителей и их близких родственников закон распространяет и на родителей и их близких родственников.

Благодарю за ответы. Сходил в опеку - дали консультацию в общих чертах: дадут разрешение на сделку, если новая доля у ребенка не ухудшит его имущественных прав, что и так было понятно.

Лично я видел три варианта:
1. Обмен доли ребенка на аналогичную в свободной квартире, но это против интересов брата и второго собственника. Плюс опека сказала, что новая доля ребенка должна быть по месту прописки одного из родителей. - на данный момент этот вариант практически не рассматриваем.
2. Продажа свободной квартиры и альтернативной покупке братом нового жилья с выделением доли ребенку. А свою долю и долю ребенка соответственно продает мне. Этот вариант не совсем подходит по нескольким причинам: брат не уверен, что именно сейчас готов/хочет покупать новое жилье, а для второго собственника осложняется сделка по продаже свободной квартиры так как появляется необходимость альтернативной сделки.
3. Супруга брата (мать ребенка) также владеет собственностью в которой может быть выделена доля ребенку в обмен имеющийся доли подлежащей продаже. Такой вариант наиболее отвечает интересам всех участников , но также является самым непонятным со "стороны правильного технического исполнения", особенно в свете вашего комментария Ст.37.

Читайте так же: Типовой договор на строительно-монтажные работы

Соответственно рождаются вопросы:
1. Что можно "намудрить" чтобы реализовать сделку? (интересы ребенка никто нарушать не намерен).
2. Здесь есть специалисты готовые взяться за решение этой задачи?

Третий вариант возможен только в том случае, если мать будет дарить ребенку, а не продавать. Но опека московская может на это не согласиться. Тогда матери надо будет сначала передать долю в собственность кого-то, кто не попадает под ограничение 37 статьи, а потом уже у него выкупать на имя ребенка.
Вообще с точки зрения закона ребенок не может продать недвижимость Вам. В опеках часто сидят неграмотные люди. Если дадут разрешение, то делайте, ведь никто из Ваших родственников в суд не пойдет оспаривать сделку на этом основании. Просто Вы спросили, как это сделать ЗАКОННО, я Вам отвечала именно с точки зрения закона. "Мудрить" - это не оформлять ничего между совершеннолетним и Вами напрямую, т.е. оформлять сначала на чужого, а потом уже на ребенка.

Специалисты, которые не только готовы взяться, но и смогут найти оптимальное решение этой задачи, здесь есть. Ищите, смотрите комментарии спецов, звоните им, разговаривайте и выбирайте. Я бы порекомендовала конкретнее, но это во всеуслышанье будет не совсем корректно.