Содержание:
1.2. Купля-продажа закладных
Договор купли-продажи закладных регулируется не только ГК РФ, но и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в некоторых случаях еще и Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Огромное влияние на составление закладных, а также на договоры купли-продажи закладных оказывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое осуществляет приобретение закладных. АИЖК установило стандарты закладных и договоров купли-продажи закладных[631].
Основные условия договоров купли-продажи закладных:
1) условие о товаре: точное воспроизведение всех реквизитов всех закладных (обычно эти реквизиты приводятся в приложении к договору);
2) количество закладных;
3) срок и порядок передачи закладных;
4) покупная цена;
5) срок и порядок оплаты закладных.
Следует обратить внимание на то, что в отношении закладных применяются правила о качестве товара по договору купли-продажи. Так, например, широкую известность приобрел спор между Башинвестбанком и банком ВТБ24[632].
Башинвестбанк продал банку ВТБ24 закладную, совершив на ней отметку об уступке права требования. В последующем договор купли-продажи квартиры, под которую заемщиком был взят обеспеченный ипотекой кредит, был признан недействительным. Квартира была возвращена собственнику, а ипотека прекратилась. Как посчитал ВТБ24, утрата права собственности на предмет ипотеки означает, что закладная была некачественной, соответственно он расторг договор купли-продажи закладной. При этом ВТБ24 потребовал возврата цены, уплаченной за закладную, выплаты остатка ссудной задолженности и процентов. Башинвестбанк посчитал, что предусмотренный договором 30-дневный срок для заявления возражения о некачественности кредита истек, и потому выполнять требования ВТБ24 отказался.
Арбитражные суды Московского округа требования ВТБ24 удовлетворили, указав, что установленный 30-дневный срок не распространяется на ситуацию признания самого кредита некачественным. Таким образом, суды встали на защиту приобретателя закладной, возложив риск дефолта на продавца.
Коллегия судей ВАС РФ, передавая дело в Президиум ВАС РФ, предложила занять иную позицию. Судьи отметили длящийся характер ипотечного обязательства и возможность наступления дефолта по закладной на протяжении всего срока существования ипотеки.
Судьи ВАС РФ также заметили, что даже при расторжении кредитного договора от продавца закладной невозможно получение суммы ссудной задолженности по кредиту, которая уже была получена ВТБ24 от заемщика, а начисление суммы процентов на пользование чужими денежными средствами возможно лишь с момента расторжения договора купли-продажи закладной.
Президиум ВАС РФ, однако, согласился только с аргументами, относящимися к расчету взыскиваемых сумм: судебные акты отменены только «в части размера взысканной суммы». В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы, а в остальной части судебные акты по делу оставлены без изменения. Таким образом, риск дефолта по закладной возлагается на ее продавца.
Президиум ВАС РФ указал, что:
1) стороны не могут договором устранить ответственность стороны, передающей именную ценную бумагу, за действительность прав, удостоверенных данной ценной бумагой;
2) положения ГК РФ об ответственности за действительность переданного права не исключают возможности требовать расторжения договора купли-продажи закладной, если переданное по закладной право залога оказалось недействительным. При этом не имеет правового значения, что обстоятельство, свидетельствующее о недействительности переданного права, установлено судом через год после заключения договора купли-продажи закладной и по объективным причинам не могло быть выявлено ни одной из сторон спора при всей степени разумности и осмотрительности, проявленной ими в отношениях по ипотечному кредитованию.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 мая 2015 г. N Ф05-5072/15 по делу N А40-113228/2014 (ключевые темы: закладная - соглашение о сотрудничестве - неосновательное обогащение - агентство по ипотечному жилищному кредитованию - ипотека)
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 мая 2015 г. N Ф05-5072/15 по делу N А40-113228/2014
Дело N А40-113228/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2015.
Полный текст постановления изготовлен 08.05.2015.
Арбитражный суд Московского округа
председательствующего-судьи Комоловой М.В.
судей: Агапова М.Р., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - Жердев В.Т.-доверенность от 26.02.2015 N 3157
от закрытого акционерного общества "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство" - Конрахин В.Б.-доверенность от 11.08.2014
рассмотрев 06.05.2015 в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
на постановление от 02.02.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Лялиной Т.А. и Елоевым А.М.,
по иску открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
к закрытому акционерному обществу "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство"
о признании сделки недействительной и взыскании суммы неосновательного обогащения,
открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - ОАО "АИЖК", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство" (далее - ЗАО "НИКА", ответчик) о признании недействительной (ничтожной) сделки - проставление на закладной Гейдаровой Елены Сергеевны (Брик Маргариты Львовны) отметки о новом владельце (именной передаточной надписи) в пользу ОАО "АИЖК", совершенной 18.05.2010 ЗАО "НИКА", и о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 007 728 руб. 77 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судами обеих инстанций установлено, что 17.03.2010 между ОАО "АИЖК" и ЗАО "НИКА" было заключено соглашение о сотрудничестве с поставщиком N 06-10/151, в соответствии с которым стороны договорились о порядке заключения договоров купли-продажи закладных, о порядке оплаты закладных, их передаче, а также об ответственности сторон при исполнении договоров купли-продажи закладных.
В соответствии с пунктом 9.4.5 соглашения о сотрудничестве в случае признания сделки по приобретению недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки по закладной, переданной от поставщика к агентству в рамках настоящего соглашения, недействительной, поставщик обязуется в течение 10 рабочих дней с даты выставления агентством соответствующего требования, заключить с агентством договоры уступки прав требования по соответствующему кредитному договору (договору займа). При этом стоимость уступки прав требований рассчитывается исходя из суммы остатка основного долга, процентов, штрафов и пени по такому кредитному договору (договору займа), начисленных на дату заключения вышеуказанного договора уступки прав требования
12.05.2010 между сторонами заключен договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-10/332-ф, во исполнение которого ЗАО "НИКА" передало ОАО "АИЖК" закладную, составленную Гейдаровой Е.С. (Брик М.Л.).
Стоимость закладной, удостоверяющей право требования по договору займа от 22.04.2010 N ДЗ-51/10, исполнение обязательств по которому было обеспечено залогом принадлежащей заемщику на праве собственности квартиры по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 53, кв. 165, составила 1 007 728 руб. 77 коп., на что указано в акте приема-передачи от 18.05.2010.
Решением Октябрьского районного суда города Омска от 31.01.2013 по делу N 2-175/2013 по иску ОАО "АИЖК" с Брик М.Л. была взыскана задолженность по договору займа.
21.08.2013 Омский областной суд признал недействительным договор, по которому Брик М.Л. приобретала квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, ул. 22 Апреля, д. 53, кв. 165. Решением Советского районного суда города Омска от 26.02.2014 по делу N 2-656/2014 обременение указанной квартиры в виде ипотеки признано отсутствующим.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на то, что совершение сделки - проставление на "закладной" передаточной надписи - с нарушением закона свидетельствует о ничтожности такой односторонней сделки, а также сделал вывод об отсутствии перехода к новому владельцу как права собственности на саму закладную, так и совокупности удостоверенных ею прав, в связи с чем для ответчика полученные от истца денежные средства являются неосновательным обогащением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в соглашении о сотрудничестве стороны сформулировали отлагательное условие, при наступлении которого у ответчика возникает обязанность заключить сделку, а именно: договор уступки прав требования по кредитному договору, а у истца - соответствующее право требовать заключения такой сделки. Суд апелляционной инстанции указал, что
истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а также то, что при наличии вступившего в законную силу судебного акта о взыскании задолженности по договору займа в пользу ОАО "АИЖК" удовлетворение настоящего иска приведет к неосновательному обогащению на стороне истца.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "АИЖК" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силу определение суда первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы ОАО "АИЖК" ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемом постановлении, имеющимся в деле доказательствам.
Истец указывает, что суду апелляционной инстанции надлежало применить к спорным правоотношениям положения пункта 1 статьи 6 , пунктов 2 , 5 статьи 13 , статьи 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), устанавливающих перечень лиц, имеющих право на передачу имущества в ипотеку, требования к закладной и к ее составлению, а также условия и порядок передачи прав на закладную.
ОАО "АИЖК" утверждает, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 1 статьи 424 и статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке заключения договора, в случае если его заключение обязательно для одной из сторон.
По мнению истца, судом апелляционной инстанции дано неверное толкование статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также, ОАО "АИЖК" полагает, что судом при оценке доказательств было допущено нарушение норм статей 64 , 65 и 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что привело к ошибочному выводу о взыскании с Брик М.Л. в пользу ОАО "АИЖК" задолженности по договору займа.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ЗАО "НИКА", в котором он просит постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ОАО "АИЖК" и ЗАО "НИКА" поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей применяются общие положения о купле-продаже, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи ( пункт 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Федерации права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требования (цессии).
Согласно статье 390 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.
Необходимо отметить, что недействительность переданного по договору уступки требования (в рассматриваемом случае договору купли-продажи) права не влечет недействительности этого договора. Недействительность такого требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 20 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за действительность переданного права не исключают возможности требовать расторжения договора купли-продажи закладной, если переданное по закладной право залога оказалось недействительным.
Данная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 527/12.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором ( пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания обжалуемого судебного акта и доводов истца не усматривается, что заключенный между сторонами договор купли-продажи в части, касающейся закладной Гейдаровой Е.С. (Брик М.Л.), в установленном законом порядке был расторгнут.
Таким образом, при наличии действительного и не расторгнутого договора уплаченная покупателем по договору купли-продажи цена за закладную не подлежит возврату продавцу по правилам о неосновательном обогащении.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и пришел к обоснованному и правомерному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отказывая в удовлетворении иска обоснованно учитывал то обстоятельство, что решением Октябрьского районного суда города Омска от 31.01.2013 по делу N 2-175/2013 с Брик М.Л. в пользу ОАО "АИЖК" была взыскана задолженность по договору займа.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, что в пункте 9.4.5 соглашения о сотрудничестве стороны согласовали условие, наступление которого влечет возникновение у истца права требовать, а у ответчика обязанность заключить договор по обратному выкупу права требования по кредитному договору.
Суд апелляционной инстанции правильно сослался на положения пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому понуждение к заключению договора допускается, в частности, в случае, когда обязанность его заключить предусмотрена добровольно принятым обязательством.
Следует отметить, что поскольку в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, то условие, согласованное в пункте 9.4.5 соглашения о сотрудничестве, не исключает возможности защиты нарушенных прав в соответствии со статьями 390 , 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, не опровергают правильность сделанных судом апелляционной инстанции выводов и не могут служить основанием для отмены законного судебного акта.
В силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления. Судом апелляционной инстанции таких нарушений не допущено.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Руководствуясь статьями 284 , 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А40-113228/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу-без удовлетворения.
Архив ипотечных продуктов
Военная ипотека
Формы документов
Предлагаем вашему вниманию поисковую систему по формам документов ипотечного продукта "Военная ипотека"
При открытии раздела автоматически формируется комплект документов, действующий на текущую дату.
Также имеется возможность ознакомления с документами, не вступившими в силу. Для их поиска необходимо ввести в соответствующее поле интересующую дату в будущем периоде и подтвердить ее нажатием клавиши enter или выбрав ее в календаре.
Вопросы, связанные с работой поисковой системы и наполнением разделов необходимо направлять на адрес электронной почты [email protected]
Внимание! При оформлении предварительного договора о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве, договора участия в долевом строительстве и договора банковского счета необходимо использовать согласованные с ФГКУ «Росвоенипотека» формы, размещенные в подразделе «РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ ФОРМЫ». Возможность применения иных форм (внесение изменений в рекомендательные формы) необходимо предварительно согласовать с ФГКУ «Росвоенипотека». Согласование указанных изменения с ОАО «АИЖК» не требуется.
Внимание! В типовые формы кредитных договоров, договоров займа, утвержденные приказом от 27.02.2014 № 32-од (вступают в действие с 05.05.2014), внесены технические правки в соответствии с Таблицей изменений.
Общие условия кредитования и рефинансирования
23.05.2005
Разъяснения отдельных моментов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, оформлением и выдачей закладных
В процессе реализации развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации существует объективная необходимость обеспечения стандартизации и унификации процедур предоставления и обслуживания долгосрочных ипотечных кредитов, государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, оформления закладных.
В связи с этим, Агентство направляет для использования в работе настоящие Разъяснения по вопросам, возникающим при осуществлении деятельности по ипотечному жилищному кредитованию, в том числе по процедуре государственной регистрации сделок с недвижимостью, порядку оформления закладных, внесения изменений в закладную.
1. О порядке государственной регистрации сделок
1.1) При осуществлении государственной регистрации ипотеки следует обращать внимание на то, что в соответствии с п. 2 ст. 22 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 13 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам», утверждённой приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290, на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, место, дату и номер государственной регистрации ипотеки, которые заверяются подписью регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним и скрепляются печатью регистрирующего органа.
Кроме того, в соответствии с п. 77 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе сделки по передаче имущества в залог, а также право собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки (договора купли продажи квартиры), удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки.
Таким образом, на оригинале документа, выражающего содержание сделки, должны проставляться следующие штампы регистрационной записи:
1. При возникновении ипотеки в силу закона на договоре, например, купли - продажи жилого помещения, проставляются три штампа:
1) о государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения;
2) о государственной регистрации права на приобретённое жилое помещение;
3) о государственной регистрации ипотеки приобретённого жилого помещения.
2. При регистрации ипотеки на основании договора на договоре об ипотеке проставляются два штампа:
1) о государственной регистрации сделки передачи приобретённого жилого помещения в ипотеку;
2) о государственной регистрации ипотеки приобретённого жилого помещения.
Никаких других штампов, в том числе о регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, на договоре об ипотеке не ставится.
(Основание: п.2 ст. 22 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; п. 23 Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утверждённая приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233) (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.); п. 13 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).
1.2) В том случае, если была зарегистрирована ипотека в силу закона, а потом заключался договор об ипотеке, то на договоре проставляется штамп о регистрации договора и дополнительно делается запись о том, что ипотека зарегистрирована в силу закона с указанием номера и даты регистрации. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в данном случае зарегистрирует ипотеку на основании договора с присвоением другого номера в отличие от ранее зарегистрированной ипотеки в силу закона, то такой договор также будет приниматься Агентством при решении вопроса о рефинансировании закладной.
1.3) Учитывая, что государственная регистрация ипотеки при ипотеке в силу закона осуществляется под тем же номером, что и право собственности залогодателя (п.31 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»), а при ипотеке по договору - под тем же номер, что и договор (п.13 той же Инструкции), то возможен вариант, когда на договорах проставляется только два штампа, но при условии, что в штампе о регистрации сделки будет также указан ипотеке, например «Произведена государственная регистрация договора об ипотеке и ипотеки» или «Произведена государственная регистрация права и ипотеки».
1.4) Если на основании одной сделки в ЕГРП зарегистрированы права на жилой дом и на земельный участок, на котором он расположен, то, в штампе или штампах регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указываются отдельно вид зарегистрированного права и отдельно вид каждого объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе (Основание: п. 79 Правил ведения ЕГРП).
При этом, в штампах регистрационной записи указываются регистрационные номера отдельно ипотеки как жилого дома, так и земельного участка (Основание: п. 13 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).
2. Заключение соглашения об изменения содержания закладной.
2.1) В соответствии с п. 7 ст. 13 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) соглашение об изменении содержания закладной подлежит государственной регистрации.
Однако ни Законом об ипотеке, ни Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрен механизм регистрации такого соглашения. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений.
Также до настоящего времени законодательно не решен вопрос о том, кто правомочен проставлять на закладной запись о том, что соглашение об изменении условий закладной является в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке неотъемлемой ее частью, не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации.
Поскольку п.7 ст. 13 Закона об ипотеке имеет прямое действие и подлежит безусловному исполнению, рекомендуем придерживаться следующего порядка при заключении таких соглашений.
Первый вариант. Государственная регистрация Соглашения осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно разделом VII. «Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права», предусматривающего, что для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится это изменение, в графе "Особые отметки регистратора" проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись (приложение № 10). На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью.
Государственный регистратор прав вносит соответствующие сведения о произведенных изменениях. В графе "Документы-основания" указываются реквизиты Соглашения, послужившего основанием для внесения изменений.
По нашему мнению, такой же штамп о внесении изменений необходимо проставлять на самом Соглашении как доказательство проведенной государственной регистрации Соглашения.
Второй вариант. Государственную регистрацию Соглашения об изменении условий закладной осуществлять, руководствуясь ст. 6 ГК РФ «Применение гражданского законодательства по аналогии», а именно следует придерживаться порядка государственной регистрации Соглашения об изменении содержания закладной как сделки. В этом случае, в соответствии с п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация Соглашения об изменении условий закладной должна удостоверяться штампом регистрационной надписи на документах (приложение N 15 к Правилам), проставляемом на оригинале Соглашения.
На штампе регистрационной надписи после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается «Соглашение об изменении условий закладной», проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым Соглашение как сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.
Запись в штампе регистрационной надписи заверяется подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью.
В обоих случаях, после государственной регистрации, государственный регистратор обеспечивает внесение записи в Соглашение о том, что оно является неотъемлемой частью закладной по аналогии с нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.1 ст. 14), обязывающими регистрирующий орган обеспечивать внесение в закладную записей, предусмотренных ст. 22 Закона об ипотеке. Более того, такая запись в закладной может появится только после того, как соглашение будет зарегистрировано, поскольку залогодатель на момент сдачи соглашения регистратору не имеет данных о такой регистрации.
В любом случае, единый порядок регистрации Соглашения об изменении содержания закладной устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В тоже время, предложенные варианты соответствуют порядку, установленному законодателем.
1. Соглашение об изменений условий закладной подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку порядок такой регистрации не определен, возможны варианты, когда номер государственной регистрации может не присваиваться.
2. На Соглашении должна быть отметка о проведенной государственной регистрации Соглашения. Поскольку порядок внесения такой записи не установлен, возможны различные варианты такой записи. В любом случае, на экземпляре Соглашения должна быть отметка, сделанная государственным регистратором о государственной регистрации Соглашения.
3. Регистрирующий орган обеспечивает внесение отметки в закладной о зарегистрированном Соглашении с указанием на то, что оно является неотъемлемой частью закладной, скрепляет эту надпись своей подписью и печатью регистрирующего органа.
4. Соглашение должно быть скреплено органом, осуществляющем государственную регистрацию прав, с закладной, пронумеровано как единое целое закладной и скреплено печатью этого органа. (п.4 ст. 10 и п. 3 ст.14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
2.2.) Учитывая, что соглашение о внесении изменений в закладную, кроме случаев аннулирования закладной и выдачи новой, имеет существенное значение для владельца закладной, то текст такого соглашения предварительно должен быть согласован с Агентством.
3. Классификация доходов заемщиков.
При осуществлении процедуры оценки платежеспособности заемщика для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит (заём) в любом случае не учитываются обязательные расходы, которые несут заемщики в соответствии с законодательством либо судебными решениями (налоги, платежи по иным кредитным обязательствам, коммунальные платежи, алиментные платежи и т.д.), т.е. расходы, уплата которых производится независимо от желания заемщика. Это связано с тем, что обязательные платежи не могут направляться заемщиком на погашение долга по кредиту, в связи с чем учет таких расходов при определении максимальной суммы кредита может отрицательно сказаться как на имущественном положении заемщика, так и на возможности исполнения им своих обязательств.
4. Особенности оформления закладной.
4.1) В случае, если до составления заемщиком-залогодателем закладной в кредитный договор вносятся какие-либо изменения и дополнения путем заключения дополнительных соглашений, в разделе 4 закладной «Обязательство, обеспеченное ипотекой», помимо включения сведений о кредитном договоре также вносятся сведения о всех заключенных дополнительных соглашениях к кредитному договору. Не включение таких сведений в текст закладной является основанием для отказа в выкупе Агентством таких закладных.
4.2) В случаях уступки первоначальным кредитором региональному оператору прав по кредитным договорам до государственной регистрации права собственности и ипотеки (при кредитовании покупки квартир по договору долевого участия в строительстве жилого дома) следует иметь ввиду, что на момент составления закладной, в разделе 4 «Обязательство, обеспеченное ипотекой» после строки «Сумма _______________________рублей» дополнительно указывается строка «Остаток долга на момент составления закладной ____________________рублей», а в качестве первоначального залогодержателя указывается Региональный оператор, а не первичный кредитор, поскольку первоначальный залог на жилое помещение в данном случае будет оформляться именно на Регионального оператора.
4.3) При выдаче закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке (наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды), осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Порядок включения этих данных в закладную определяется пунктами 2 и 3 статьи 22 Закона об ипотеке (государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на договоре купли-продажи недвижимости, содержащей полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).
После проведения государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на основании пункта 3 статьи 22 Закона об ипотеке обеспечивает внесение в закладную следующих данных:
- полное наименование регистрирующего органа;
- дата и номер государственной регистрации ипотеки;
- сведения, предусмотренные подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке (наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, сведения о государственной регистрации ипотеки,
- дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Названные данные заверяются подписью государственного регистратора прав и скрепляются печатью регистрирующего органа (пункт 3 статьи 22 Закона об ипотеке, п. 13, 36 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).
Следует обратить внимание, что государственный регистратор заверяет подписью и скрепляет печатью каждую внесенную им запись (п. 36 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).
4.4) В связи с тем, что участились случаи допущения ошибок при производстве отметок в закладной о передаче прав новому владельцу закладной (Агентству) и возникновения в связи с этим проблем с передачей закладной в депозитарий и сроками оплаты со стороны Агентства, следует иметь в виду следующее.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 48 закона об ипотеке произведенная отметка на закладной с учетом заключенного договора купли-продажи закладных свидетельствует о передаче прав по закладной новому владельцу. Поэтому недопустимо внесение в «передаточную запись» каких-либо изменений и исправлений после произведенной отметки, так как Региональному оператору уже не принадлежит закладная и, соответственно, он не может вносить исправления.
Кроме того, оплата будет производиться Агентством с момента подписания акта после передачи закладных в специализированный депозитарий, а не с момента произведения отметки в закладной, т.е. в порядке, определенном п. 3.1. Договора купли-продажи закладных.
Поэтому все вопросы выкупа закладных, в том числе дату выкупа и цену закладных, необходимо решать положительно до внесения отметки в закладную о передаче прав Агентству, чтобы исключить случаи, когда передача закладных в депозитарий осуществляется значительно позже даты отметки в закладной о передаче прав Агентству.
В случае, если всё же возникнет необходимость внесения исправлений в отметку о передаче прав Агентству, то такие исправления должны быть заверены как предыдущим владельцем закладной, так и Агентством.
4.5) Обращаем ваше внимание, что внесенные регистрирующим органом в закладную приписки и исправления (поправки) должны быть оговорены и подтверждены подписью регистратора и оттиском печати регистрирующего органа, при этом исправления должны быть сделаны так, чтобы всё ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.
Хотя ст. 23 Закона об ипотеке не содержит технический порядок внесения исправлений в закладную, представляется, что порядок исправлений установлен правилами делопроизводства и аналогичен порядку внесения исправлений, предусмотренного при совершении нотариальных действий. К примеру, в закладной указан не верный номер государственной регистрации ипотеки. Неверная запись зачеркивается, вносится правильная запись, ниже в кавычках воспроизводится зачеркнутая запись с пояснением, что зачёркнутое не читать, а далее указывается вписанная новая запись, которая также воспроизводится в кавычках и делается отметка «дописанному _______ верить». Если производятся исправления в тексте или цифрах, то указывается, что «исправленному _________ на ________ верить», например, «исправленному «6» на «7» верить». Указанные записи заверяются регистратором и скрепляются печатью регистрирующего органа.
Иные исправления в закладной, в том числе по тексту закладной, допущенные при её составлении, не допускаются. Любые изменения в закладную могут быть внесены только через механизм заключения соглашения о внесении изменений в закладную либо её аннулирования и выдачи новой ( п.п.6 и 7 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
4.6) В некоторых регионах при оформлении закладной в разделах 6 или 16 исключают сведения о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения или договора об ипотеке.
Обращаем внимание, что отсутствие данных сведений в закладной будет расцениваться Агентством как несоответствие закладной утверждённой форме, что является основанием к отказу в рефинансировании такой закладной.
5. Обеспечение уплаты страховых премий по договорам комплексного ипотечного страхования.
Обращаем Ваше внимание, что своевременная оплата Заемщиком ежегодного страхового взноса по договору комплексного ипотечного страхования, является обязательным условием обеспечения сохранности находящегося в ипотеке жилого помещения, а так же возможности получения кредитором удовлетворения за счёт страховой суммы в случае уничтожения имущества или причинения вреда жизни и здоровью заёмщика.
Неоплата (несвоевременная оплата) заемщиком очередного страхового взноса является, согласно п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке, основанием для предъявления требования о досрочном исполнении заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
Поэтому такие случаи будут рассматриваться Агентством как дефолт закладных.
В связи с изложенным, предлагаем усилить контроль за своевременной уплатой заемщиками очередных страховых взносов по договорам комплексного ипотечного страхования.
Юридического Департамента Е.В. Чепенко