Жк договор коммерческого найма

Содержание:

Договор коммерческого найма

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор коммерческого найма (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Договор коммерческого найма

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор коммерческого найма

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Договор коммерческого найма

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

использовать жилое помещение только для проживания;
обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 60 ЖК РФ

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к Статье 60 ЖК РФ

1. Большинство статей гл. 8 Кодекса содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения (об основных отличиях договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма и договора найма специализированного жилого помещения см. комментарий к ст. 49 Кодекса).

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (об этом см. ч. 5 ст. 100 Кодекса и комментарий к указанной статье).

Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 комментируемой статьи, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Читайте так же: Удостоверение бдд срок действия

Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также ст. ст. 51 - 55 Кодекса и комментарий к указанным статьям). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя: а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится по правилам раздела VII Кодекса (см. также комментарии к статьям указанного раздела).

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем (о содержании понятий "владение" и "пользование" см. комментарий к ст. 1 Кодекса; об особенностях пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, см. ст. 61 Кодекса и комментарий к ней).

2. В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности . Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством .
--------------------------------
См. подробно: Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

См. подробно: Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.

3. Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Другой комментарий к Ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.

По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).

Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).

2. Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.

Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).

Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).

3. Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.

Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 - 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 - 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).

4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).

5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.

Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.

В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).

6. Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.

Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).

Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.

7. Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ ("коммерческий" наем). Договор "коммерческого" найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).

Коммерческий наем жилого помещения

Автор: Карпухин Д.В., Забелова Л.Б.

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

Л.Б. Забелова, к.ю.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть в «темную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ: в зависимости от формы собственности и целей использования 1 .

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный социального и коммерческого использования.

Читайте так же: Приказ о запрещении курения в помещении

Индивидуальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что, по мнению автора, обусловлено двумя причинами:

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риэлторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риэлторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риэлторской компании, и иногда риэлторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку ч.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) 2 . Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).

В настоящее время существуют две разновидности договора найма жилого помещения — социальный и коммерческий.

Хотелось бы отметить в качестве отдельного, особого договора, исходя из его предмета, оснований и порядка заключения и расторжения, сторон, их прав и обязанностей, помимо договора социального найма и коммерческого найма договор найма специализированного жилого помещения, правовое регулирование которого закреплено, прежде всего, в разделе IV Жилищного кодекса РФ.

Также представляется необходимым еще раз обратить внимание (как неоднократно было сделано ранее в юридической литературе) на то обстоятельство, что глава 35 ГК РФ, регламентирующая наем жилого помещения, не содержит упоминаний о «коммерческом» наеме. Хотя данный термин часто используется в судебной практике (например, Определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 г. №379-ОП, Определение Верховного суда РФ №11-Г03-30 от 12.09.2003, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.11.2008 №595 по делу №44г-234/08).

Статья 672 ГК РФ содержит общие положения о договоре социального найма жилого помещения: понятие, сферу применения (государственный и муниципальный жилищный фонд), права и обязанности нанимателя и членов его семьи. Норма, содержащаяся в части 3 указанной статьи, носит бланкетный характер и отсылает к жилищному законодательству в части процедуры, оснований и условий его заключения. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 ЖК РФ к жилищным правоотношениям относятся отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. В ЖК РФ содержатся две главы: 7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма» и 8 «Социальный наем жилого помещения», содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует исходить не только из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» части 2 ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» 3 .

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным — его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).

По мнению автора, анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений – потенциальных наймодателей.

Так, статья 684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием — невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Сложно согласиться с авторами в том, что преимущественное право на заключение договора (обусловленное длительным характером использования предмета договора) ограничивает собственника «в части возможности получения дохода», поскольку плата по «новому» договору будет вноситься и, более того, она может быть повышена исходя из абзаца 2 ст.684 ГК РФ, устанавливающего, что «наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях». Следовательно, наймодатель вправе потребовать большую плату за владение и пользование жилым помещением.

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет «двойную» ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке 4 .

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Читайте так же: За сколько дней издается приказ об инвентаризации

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

—использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Хотелось бы отметить, что на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют. Более того, один из разделов договора содержит следующие положения: «в случае одностороннего расторжения настоящего Договора и при соблюдении всех пунктов Договора обеими сторонами, сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий Договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении». То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям ч.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

По мнению автора, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет.

Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее не с «позицией судебных инстанций», которые должны рассматривать дела в установленный законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в документах. Например, заключенный по своей сути и признакам договор коммерческого найма был изначально «подменен» наймодателем договором «временного найма служебного жилого помещения». Поэтому, и основания, и предмет исковых требований не соответствовали фактическим обстоятельствам, следствием чего стало направление дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Московского областного суда от 03.10.2007 г. № 627 по делу № 44г-313/07). Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров коммерческого найма встречаются в судебной практике достаточно редко.

Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со статьей 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения части 2 статьи 687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Итак, вышеизложенный правовой анализ правовых предписаний, регламентирующих расторжение договора коммерческого найма, позволяет сделать следующие выводы:

Гражданский кодекс РФ относит коммерческим наем жилого помещения к обязательственным правоотношениям.
Правовые предписания, регламентирующие расторжение договора коммерческого найма, создают явный дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу последнего. Действительно, следует согласиться с авторами в том, что подробно исследованные ими порядок и основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, направлены, прежде всего, на защиту интересов нанимателя. Вместе с тем, введение подобных ограничений представляется оправданным исходя из предмета договора – жилого помещения. Несомненно, что отношения, возникающие в связи с предоставлением помещения по указанному договору, являются рыночными. Вместе с тем, право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции устанавливает, что «каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Однако, в результате предоставления больших прав наймодателю, наниматель может быть выселен «на улицу», не успев заключить договор найма на иное жилое помещение. Более того, могут быть ущемлены интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с нанимателем, в связи с необходимостью ускоренного перевода в другой детский сад или школу.
Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье в наем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке, обусловленной субъективной позицией судебных инстанций.
Неэффективность правовой конструкции расторжения договора коммерческого найма дистанцирует потенциальных наймодателей от его заключения.
Более эластичной и объективно отражающей интересы собственников жилых помещений является юридическая конструкция договора краткосрочного найма жилого помещения, в которой отсутствует дисбаланс юридических обязанностей субъектов рассматриваемого правоотношения.
Признание утратившими силу положений статей 684 и абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 ГК РФ создаст правовые условия для увеличения числа наймодателей, желающих официально задокументировать отношения с нанимателями-гражданами.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006 г.; СЗ РФ, 2007, № 43, ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26..01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008 г., с изм. Фед. закона от 26.01.1996 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 5, ст. 410, ст. 411, № 34, ст. 4025, 1997, № 43, ст. 4903, 1999, № 51, ст. 6288, 2002, № 48, ст. 4737, 2003, № 2, ст. 160, ст. 167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434, № 52 (ч.1), ст. 5034, 2005, 1(ч.1), ст. 15, ст.45, № 13, ст. 1080, № 19, ст. 1752, № 30 (ч.1), ст. 3100, 2006, № 6, ст. 636, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497, 2007, № 1 (1 ч.), ст. 39, № 5, ст. 558, № 17, ст. 1929, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44, ст. 5282, № 45, ст. 5428, № 49, ст. 6048, № 50, ст. 6247, 2008, № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.

3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // РГ. 08. 07. 2009. № 123.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 18.12.2006 г., с изм. от 29.12.2006 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РГ №297, 31.12.2006; СЗ РФ 2007, № 7, ст. 834, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246.