Взаимозачет квартир в люберцах

Содержание:

Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок

Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Взаимозачет или обмен?

Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных. На сегодняшний день компания предлагает несколько адресов, по которым возможен взаимозачет:

Звенигород, мкр. Восточный;
Москва, ЖК «Горизонт»;
Щелково, мкр. Жегалово;
Андреевка, ЖК «Зеленоградский»;
Балашиха, ЖК «Алексеевская роща»;
Лопатино, ЖК «Государев дом»;
Поварово, ЖК «Поварово первый».

При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

Примеры успешных сделок

Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

Балтийский берег рядом…

Клиент обратился в «Азбуку Жилья» с просьбой продать 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в Москве на ул. Свободы стоимостью 12 800 000 рублей и купить 2-комнатную квартиру площадью 63 кв. м в новом ЖК «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом. Стоимость новой квартиры составляла 12 400 000 рублей.

С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

Новоселы «Бутово Парк»

По аналогичной схеме была проведена продажа 2-комнатной квартиры в г. Железнодорожный, мкр. Южное Кучино, площадью 50 кв. м и стоимостью 5 100 000 рублей. На вырученные деньги клиент агентства купил предварительно забронированную «Азбукой Жилья» 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 4 780 000 рублей в новом жилом комплексе «Бутово Парк».

Умножаем на два

Специалистами «Азбуки Жилья» была осуществлена продажа 3-комнатной квартиры на ул. Нелидовской, площадью 65 кв. м и стоимостью 11 500 000 рублей. Сразу после оформления права собственности на нового владельца клиент агентства приобрел две 2-комнатных квартиры площадью по 64 кв. м и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

Если воспользоваться обычной схемой – продать старую квартиру и при помощи агентства найти квартиру в новостройке, не входящей в список программы взаимозачета, – придется заплатить комиссию за подбор и оформление нового жилья, как правило, 2-4% от стоимости квартиры. Но участники программ взаимозачета могут сэкономить на покупке – квартиры в новых ЖК, с которыми сотрудничает агентство, оформляются либо с большой скидкой, либо бесплатно.

Взаимозачет квартиры на новостройку

За один день возможно осуществить взаимозачет квартиры на новостройку. Достаточно воспользоваться в агентстве по недвижимости услугой «одно окно». За клиентом бронируется квартира от застройщика на срок продажи старых апартаментов.

Суть технологии предоставления услуг «одно окно»

Гражданин обращается в агентство с просьбой продать имеющееся жилье и купить новое на первичном рынке. По результатам оценки стоимости имеющейся недвижимости клиенту подбирают квартиру от застройщика, после окончательного выбора ее бронируют на определенный срок. В это время специалисты активно стараются максимально выгодно продать жилье. В день продажи апартаментов, клиент подписывает два договора купли-продажи квартиры – состоится одновременно две сделки. Осуществляется продажа старой жилплощади и покупка новой в новостройке.

Читайте так же: Приказ 1175 министерства здравоохранения

Услуга подразумевает минимальное участие клиента в процессе взаимозачета. От него требуется желание продать и купить квартиру, а также участие в итоговом подписании документов.

Взаимозачет, обмен и Trade-in – в чем разница

Обмен жилплощади – сделка между двумя физическими лицами, то есть владельцами квартир. Взаимозачет представляет собой сотрудничество между собственником жилья и застройщиком (физическим и юридическим лицами). Анализ рынка недвижимости свидетельствует о том, что порядка 85% сделок – взаимозачет между строительной компанией и владельцем жилья. Редкие случаи взаимовыгодного обмена одной квартиры на вторичном рынке на другую.

Также взаимозачет отличается от схемы Трейд-ин. Эти виды сделок часто путают. Их отличие в том, что Trade-in является ускоренным выкупом жилье по заниженной цене с дальнейшей возможностью клиента приобрести подобранную агентством квартиру с доплатой. Эта схема наиболее популярна среди автосалонов, откуда и была перенята в сферу недвижимости. Времени на продажу и покупку уходит намного меньше, чем при взаимозачете, но при этом теряется значительная сумма на проданных квадратных метрах. Далее квартиру выставляют на продажу от имени агентства по недвижимости.

Взаимозачет же предполагает бронирование жилья в новостройке на время реализации квартиры на вторичном рынке. Разные застройщики дают различное время на продажу: от одного до трех месяцев. Далее с помощью агентства в один день заключается два договора о купле-продаже – продается старое жилье и приобретается новое.

На кого рассчитан взаимозачет жилья

Целевая аудитория подобных сделок – люди со средним достатком и выше. Семьи, стремящиеся улучшить жилищные условия, но при этом располагают недостаточно большой суммой денег для покупки новой квартиры. А также граждане, во владении которых несколько апартаментов в городе, но они хотят жить в загородном доме. Какая бы жизненная ситуация не была, всех людей, обратившихся за услугой взаимозачета, объединяет желание быстро продать старое и купить новое жилье.

О чем стоит знать

Перечень советов, которые помогут получить максимум выгоды от сделки:

Закажите независимую экспертную оценку стоимости жилплощади специалистом, который не связан с агентством по недвижимости. Зачастую фирмы по реализации апартаментов самостоятельно оценивают квадратные метры клиента. И оценка в таком случае не соответствует рыночной цене на 10-15%. Стоимость занижают. Такой ход позволяет быстрее продать квартиру. Но есть и такие компании, утверждающие, что за оценку взимается комиссии, которая определяется в индивидуальном порядке. В таком случае стоит опасаться большего занижения цены – до 30%. Поэтому при выборе агентства по недвижимости нужно быть максимально внимательным.
Проверьте самостоятельно стоимость жилья в новостройке или ЖК. Бывают случаи, что недобросовестные агентства по недвижимости вместе с застройщиком завышают цену на апартаменты, забронированные по взаимозачету.
Обезопасьте себя от некачественных квадратных метров. Распространены случаи, когда с помощью обмена застройщики стараются продать неликвидное жилье. Недостаток таких квартир: «неправильная» планировка, большая комнатность помещения, неблагоприятный этаж и т. п. Для того, чтобы обезопасить себя, юристы советуют покупателю в договоре купли-продажи настоять на пункте о гарантиях на случай выявления скрытых недостатков. Как вариант решения подобных неприятных сюрпризов – бесплатное устранение дефектов фирмой застройщика, наложение штрафных санкций и т. д.
Договор бронирования должен иметь нотариальное заверение. Схема взаимозачета предполагает бронирование квартиры в новостройке на время продажи жилья клиента. Зачастую эта услуга предоставляется бесплатно. Но некоторые застройщики требуют внесение залога. И существуют случаи, когда оговоренное время для продажи истекло, новая квартира не выкуплена, клиент теряет сумму залога. Чтобы такого не произошло, нужно просчитать все возможные исходы продажи. И лучше всего заключать договор с фирмой, которой передается стоимость проданной квартиры в счет покупки новой, независимо от сроков продажи. Также потеря залога возможна из-за неправильно составленного договора бронирования. Он считается недействительным без нотариального заверения.

Порядок сделки по взаимозачету

Подобная сделка подразумевает следующие этапы:

Выбор агентства по недвижимости. Специалисты рекомендуют выбирать крупные фирмы, которые сотрудничают с большим количеством застройщиков. Будет больший выбор квартир в новостройках.
Подбор нового жилья из числа предложений, которые есть в базе агентства.
Бронирование апартаментов от застройщика на срок продажи квартиры.
Оценка специалистами компании старых квадратных метров по рыночной цене.
Начало рекламной кампании с целью продать недвижимость на вторичном рынке. Хорошо, если агентство предлагает широкий спектр рекламных возможностей. Это повысит вероятность реализации апартаментов в кратчайшие сроки.
После того, как найдется покупатель на квартиру, одновременно происходит подписание договора продажи старой жилплощади и покупки жилья в новостройке. Как правило, юридическое сопровождение во время всего процесса взаимозачета – забота агентства по недвижимости.

Заключение подобной сделки возможно по отношению к любым объектам, находящимся в собственности клиента. Главное для продавца – оценить свои финансовые возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компания предъявляет определенные требования по отношению к клиенту и его квартире. Некоторые из них (для каждого агентства они зачастую свои):

жилье должно быть в собственности три года и больше;
юридически свободным (не в кредите, не под заставой и т. п.);
физически свободным – владельцы обязаны освободить квартиру в течение пары недель после договоренности о покупке их жилплощади.

Обратите внимание! Часто по взаимозачету предлагаются квартиры на стадии строительства. Покупателю приходится ожидать даты заселения, и сроки сдачи порой могут меняться застройщиком. Стоит обдумать вопрос временной прописки и проживания до времени окончания всех строительных работ.

Список документов для продажи квартиры

Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи обе стороны обязаны предоставить перечень необходимых официальных бумаг, среди которых:

Паспорт. Если собственников несколько, то каждого из них. В случае, когда малолетний состоит в числе владельцев, достаточно предоставить его свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
Разрешение органов опеки и попечительства. Подобный документ необходим, если ребенок – владелец всей квартиры или ее доли. Нужно предоставить копию вместе с оригиналом.
Согласие супруга (только после нотариального заверения). Если недвижимость куплена в браке, оформлена на мужа или жену, то регистратор потребует согласие от второго супруга, который обязан предоставить паспорт. Также требуется свидетельство о браке или его расторжении. Данное согласие необходимо даже в случае, если на момент сделки супруги уже находятся в разводе. Без согласия можно обойтись только в некоторых случаях: квартира получена по наследству или принята в дар. Если второй супруг умер, необходимо свидетельство о смерти.

Более детально рассмотрим, как получить разрешения от органов опеки. Оба родителя должны обратиться в соответствующую службу вместе с ребенком, если ему от 14 лет. В случае развода родителей, но не лишения их родительских прав, все равно приходит и мама, и папа. Если же воспитывают ребенка усыновители или опекуны, то с ребенком в орган опеки являются они. С собой следует взять:

Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт.
Документы, удостоверяющие личность, обоих родителей.
Справка о составе семьи или другое название – выписка из домовой книги (форма №9). Чтобы ее получить, нужно пойти в паспортный стол с паспортом и написать заявление (форма №11), сотрудник учреждения назначает дату, когда справка будет готова и ее можно будет забрать. Действие выписки – 30 дней, для некоторых учреждений – 14.
Бумажная выписка из ЕГРН. Для ее получения нужно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ. При этом следует предоставить паспорт, оплатить государственную пошлину и поставить подпись под заявление. При подаче заявления стоит узнать или выписать кадастровый номер квартиры. По Закону учреждения должно предоставить выписку не позднее, чем через три дня (рабочих) после обращения. Забрать документ уполномочен только заявитель.
Технический паспорт на недвижимость (выставленную на продажу и покупаемую).

Дополнительные документы для продажи апартаментов

Агентство также может потребовать при взаимозачете квартиры дополнительный пакет документов. Нужно уточнить заранее, требуется ли он, чтобы не тратить время на его сбор. Данный список бумаг помогает определить юридическую чистоту квартиры. Среди них:

Выписка из ЕГРН на недвижимость. Чтобы доказать, кто именно является владельцем квартиры, и что на ней нет никаких обременений, необходимо иметь на руках выписку из ЕГРН. Она предоставляется в Регистрационной палате или в МФЦ. Нужно учитывать при сборе документов, что она действительна только 30 дней. Документ с 2017 года заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права. В выписке указаны следующие данные: имя собственника или собственников жилья, сведения об обременениях, графический план.
Техпаспорт апартаментов. Основная цель его предоставления – удостовериться, что владельцы не делали неузаконенных перепланировок. Оформление техпаспорта – задача БТИ. Изготовление документа требует до 15 дней. Если заказать срочную выдачу, увеличивается размер государственной пошлины. 15 дней – 900 руб., 7-10 – 1300 руб. В документе указаны сведения о квартире. Такие, как: площадь (жилья в целом и каждой комнаты в частности), инвентаризационная стоимость недвижимости, год возведения и проведения капремонта, адрес, материал, из которого изготовлены стены, перекрытия, внутренняя отделка, сведения о инженерных коммуникациях. Для получения технического паспорта нужно предоставить паспорт РФ и документ, подтверждающий право владения квартирой. В качестве последнего подойдет свидетельство о праве собственности, договор передачи или купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор инвестирования или ренты, выписка из ЕГРП.
Выписка из лицевого счета. Свидетельствует о наличии или отсутствии задолженностей перед коммунальными службами (ЖКХ, ЖЭУ, ТСЖ). Взять такую справку можно в паспортном столе, в бухгалтерии. Она будет действительна только при наличии печати начальника отдела.
Справка об уплате по платежам (Интернет, домофон, телефон). Получить подобные справки можно в компаниях, которые предоставляют те или иные услуги. Если покупатели квартиры не намерены переписывать на себя Интернет, телефон, кабельное телевидение, договоры с компаниями нужно расторгнуть.
Справка от нарко- и психоневрологического диспансера. Данный документ нужен крайне редко, но и случаи, когда они понадобились, также были зафиксированы. Вместо справки подойдут водительские права, если их нет, то нужно обратиться в психоневрологический диспансер. Услуга выдачи удостоверения адекватности платная.

Читайте так же: Лишение водительских прав какая статья

Если самостоятельно нет времени собирать все перечисленные документы, обратитесь к юристам. Это позволит минимизировать возможные риски при приобретении недвижимости.

Проверка застройщика

Если выбрали взаимозачет квартиры на новостройку, отзывы о застройщике обязательно стоит просмотреть. Если, по отзывам, репутация строительной компании вас устроила, стоит ознакомиться с реализованными ею проектами, банками-партнерами, планами. Второй шаг – проверка документов. Застройщик должен предоставить по запросу покупателя:

свидетельство о регистрации;
устав;
сведения из налоговой службы об уплате налогов;
лицензия, дающая право совершать строительные работы;
проект застройки, имеющий утверждение со стороны архитектурно-строительного надзора;
государственный акт на право аренды землей или же ее владением;
инвестиционная экспертиза проекта строительства.

Также нужно оценить цену, она должна быть средней рыночной. Если стоимость ниже на 15%, есть вероятность, что дом так и не будет достроен.

Задаток при покупке квартиры: правила проведения

Не все застройщики требуют задаток при взаимозачете квартиры на новостройку. Но и такие случаи бывают. Задаток – денежное доказательство серьезности намерений покупателя. Он обязывает продавца не продавать квартиру никому другому на протяжении определенного срока. Задаток впоследствии суммируется ко всей стоимости апартаментов.

Отдавать деньги без договора – ошибка многих покупателей. Договор имеет юридическую силу, если составлен по всем правилам, и гарантирует, что покупатель не потеряет отданные деньги, а продавец не продаст никому другому жилье.

Возврат задатка возможен по соглашению сторон, если один из участников не может выйти на сделку по причине болезни, отказа в ипотеке, ухудшения финансового благополучия. Но такой пункт также должен быть в договоре, при его отсутствии и не желании продавца идти на уступки, деньги остаются у застройщика.

В статьях Гражданского кодекса РФ (380 и 381) указано, что необходимо указать в договоре задатка:

сведения о продающей и покупающей стороне (обо всех владельцах);
паспортные данные (без сокращений) с адресами проживания;
итоговая цена жилья (прописью и цифрами);
сумма задатка (прописью и цифрами);
все характеристики жилья;
ответственность при невыполнении условий договора: кто, в каком размере получает задаток при развитии разных ситуаций;
отдельные условия, в числе которых может быть договоренность об уплате задолженностей по квартире, наличии или отсутствии телефонной линии и т. п.

Договор задатка должен быть распечатан и подписан в двух экземплярах. У каждой стороны свой оригинал. Не указаний об обязательном нотариальном заверении. Составление договора лучше предоставить юристу.

После подписания договора, покупатель передает деньги продавцу при свидетелях. В роли свидетелей должны выступать посторонние люди (ни родственники). Застройщик дает расписку о получении средств. Она должна быть написана исключительно от руки шариковой ручкой (ни ручки-роллеры, ни карандаши не подойдут). В ней содержится следующая информация:

название документа;
дата составления;
паспортные данные (все);
указать, что передан задаток, а не что-либо еще;
сумма задатка прописью и цифрами;
ссылка на договор задатка;
краткие сведения о недвижимости;
подпись продавца, максимально соответствующая подписи в паспорте.

Зная все нюансы взаимозачета квартиры на новостройку, можно быть уверенным, что вы, как минимум не дадите себя обмануть. Но без помощи юриста все-таки могут обойтись далеко не все покупатели.

Квартиры в ЖК «Некрасовка»,
Москва, ЮВАО

Корпус 6а
3 комнатная

75.2 м 2 7 489 920 ₽

Корпус 4в
2 комнатная

57.9 м 2 6 082 400 ₽

Корпус 9
3 комнатная

75.9 м 2 7 574 820 ₽

Ежедневно с 9:00 до 21:00

В ЖК «Некрасовка» есть как уютные квартиры небольшой площади, так и просторные — различного метража. В продаже есть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с удобной планировкой, большими окнами, просторной застекленной лоджией.

В 2016 году ЖК «Некрасовка» стал победителем конкурса в номинации «Лучший проект объекта жилого значения эконом-класса» и получил награду от НОПРИЗ — Национального объединения изыскателей и проектировщиков. И эта победа, без сомнения, является заслуженной: в квартирах микрорайона Некрасовка вы встретите и витражные входные двери, и панорамные окна, и оснащенные двумя санузлами 2- и 3-комнатные квартиры.

В составе ЖК «Некрасовка» представлены как корпуса классических, давно зарекомендовавших себя индустриальных серий, так и дома нового поколения от ДСК-1, построенные по инновационной технологии индустриального домостроения. В разработке новаторских серий ДомРИК и ДомНАД приняли участие известные архитекторы — Рикардо Бофилл и Александр Надысев.

ЖК «Некрасовка» — комплекс, в надежности которого вы можете быть уверены, поскольку строительство ведет ДСК-1 — предприятие с более чем полувековой историей. Дома от ДСК-1 всегда сдаются под чистовую отделку, в идеальном состоянии, не требующем дополнительного чернового ремонта.

ЖК «Некрасовка» строится в активно развивающемся районе Москвы, в 5 км от МКАД.

От дома до новой станции метро «Некрасовка», которая откроется в 2018 году, всего 3 минуты пешком. Путь до центра Москвы будет занимать менее получаса.

Микрорайон Некрасовка граничит с подмосковными Люберцами. Совсем рядом расположены многочисленные озера, реки, пруды, которыми знаменита окружающая территория. Близость к метро и московская прописка по подмосковным ценам, а также качество и надежность ДСК-1 — главные преимущества ЖК «Некрасовка».

ЖК «Некрасовка» находится в одном из самых динамично развивающихся районов московского региона. Жителям комплекса доступна развитая инфраструктура прилегающих территорий —Жулебино, Кожухово, подмосковных Люберец. В микрорайоне Некрасовка строятся школы, детские сады, поликлиники, многофункциональный центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, торговые центры, магазины шаговой доступности, кафе и рестораны. В пяти минутах езды на автомобиле находится мегамолл «Белая Дача» — один из крупнейших торгово-развлекательных центров Европы. Жителям ЖК «Некрасовка» будет доступна вся необходимая инфраструктура для полноценной и комфортной жизни.

Здесь можно приобрести квартиру стандарт-класса от ДСК-1 в доме, где уже идет заселение, или остановить свой выбор на строящемся жилье, которое предлагается по минимальной стоимости.

подробнее свернуть

Ежедневно с 9:00 до 21:00

Из Москвы по Рязанскому проспекту двигаетесь от МКАД в сторону области 2,6 км. Поверните налево на улицу Красную, сигналом к повороту будет находящийся на перекрестке Макдональдс. Двигайтесь прямо 3,5 км, до конца улицы, перед вами откроется вид на жилой комплекс «Некрасовка».

До жилого комплекса можно удобно добраться от двух станций метро – «Выхино» и «Новокосино». От станций метро на автобусе или маршрутном такси:

· от ст. м. «Выхино» (выход из последнего вагона), остановка автобусов «Метро Выхино (ул. Красный Казанец)» на автобусе № 893 или маршрутном такси №1232к до остановки «ул. Липчанского»;

· от ст. м. «Новокосино» (выход из последнего выгона), остановка автобусов «Метро Новокосино» на автобусе №885 до остановки «проспект Защитников Москвы».

Однако, в 2018 году будет открыта ст. м. «Некрасовка», которая располагается в шаговой близости к жилому комплексу.

На электричке – 24-30 мин. от Казанского вокзала (станция метро Комсомольская) до станции «Люберцы-1», остановка автобусов «Станция Люберцы (ул. Инициативная)» на автобусе №849, маршрутном такси №564 до остановки «2-й квартал».

1 комнатная квартира
32,5 - 40,0 кв.м. кв. м.

Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку

От взаимозачета до ломбарда

Сейчас неплохое время для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую и современную - в прошедшем году на рынок вышло немало интересных и при этом достаточно бюджетных проектов (см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»). Однако с учетом просевшего спроса на вторичном рынке с продажей собственного жилья могут возникнуть проблемы. Редакция IRN.RU выяснила способы осуществить желаемое.

Избавиться от старья

В Москве за долги годы господства бизнес-класса сложился дефицит качественного и при этом относительно недорогого жилья. Однако за ближайшие пару лет этот дефицит может быть покрыт. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», всего за год предложение недорогих новостроек в старой Москве выросло почти вдвое, а в скором будущем ожидается выход новых крупных проектов, в том числе в рамках редевелопмента промзон (об этом читайте в рубрике «Зона развития»).

Читайте так же: Возврат займа сотруднику

Эти проекты не только новые, современные и достаточно доступные. Их важная особенность заключается в том, что они в большинстве своем крупные. Так что люди получают не просто новостройку, а новые благоустроенные районы с однородной средой (подробнее об этом – в статье «Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость»). По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, в ближайшие несколько лет существенная часть среднего класса переедет в эти новые районы. «В результате старые районы на окраинах Москвы, особенно те, что и до этого были не слишком престижны, ждет постепенная маргинализация. Поэтому квартиры в старом жилом фонде в «спальниках» будут дешеветь, в то время как новое качественное жилье окажется более устойчивым к снижению цен», - отмечает эксперт.

Получается, что сейчас или в ближайшие пару лет при возможности стоит продать старую квартиру и купить взамен более современную. Однако сделать это не так просто, ведь спрос на вторичном рынке за последний год упал на треть, а срок экспозиции увеличился в среднем до трех месяцев (см. статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%»).

Полный взаимозачет

Упростить жизнь тем, кто хочет поменять старую квартиру на новостройку, может схема трейд-ин. Но стоит иметь в виду, что под этим термином могут подразумеваться разные услуги. «Классический трейд-ин, фактически, калькированный с авторынка – девелопер выкупает старую квартиру, как правило, с небольшим дисконтом от рыночной цены, и учитывает сумму, полученную от ее продажи, в зачет стоимости новой квартиры в своем жилом комплексе», - объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Однако таких предложений на рынке почти нет. «Взаимозачет в узком смысле этого слова «редкая птица» на рынке недвижимости, поскольку он подразумевает выкуп имеющегося у клиента жилья с большим дисконтом до 30%, - говорит руководитель департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. - Для застройщика невыгодно держать на балансе такой актив, который надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичном рынка». По словам Дмитрия Котровского, опасения застройщика можно понять: «Далеко не у всех девелоперов сейчас есть свободные средства на выкуп вторичной недвижимости. В приоритете расходов любого здравомыслящего застройщика, собственно, главный бизнес-процесс – строительство, а также погашение банковских кредитов».

Покупателям тоже неинтересно давать дисконт 30%, а то и 40% от стоимости своей квартиры. «Если на автомобильным рынке люди готовы смириться с потерей 200-300 тыс. рублей в случае обмена старого автомобиля на новый, то здесь речь идет уже о куда более серьезных суммах», - говорит Алексей Оленев.

В большинстве случаев под схемой трейд-ин подразумеваются две параллельные услуги – помощь в реализации жилья на вторичном рынке, а после - проведение сделки по покупке новостройки. Преимуществом для покупателя является работа через «одно окно», а значит, и экономия на риелторской комиссии, которая, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», может составить от 25 до 50% в зависимости от перечня услуг и условий сделки. К тому же в некоторых случаях могут проводиться нестандартные сделки, например, клиент захочет продать две однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы купить одну большую квартиру в новостройке, или, наоборот, будет продавать трехкомнатную квартиру, а покупать две «однушки» в новостройке.

Еще одно преимущество – специальные условия на покупку квартиры в новостройке. По данным «Метриум Групп», существуют две наиболее распространенные схемы. Первая – относительно короткий срок бронирования (на один месяц, хотя это в любом случае дольше, чем обычно) при фиксации цены. Другая схема подразумевает бронирование на период до трех месяцев, однако цена на квартиру в новостройке может повышаться. Наконец, в редких случаях предлагается длительный срок бронирования при фиксации цены. Например, в МФК «Лайнер» от ГК «Интеко» апартаменты резервируются на 4-6 месяцев. «Мы начинаем с рыночной цены, но потом снижаем стоимость, чтобы уложиться в сроки. Естественно, что все это оговаривается с владельцем квартиры», - рассказывает директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова. Дополнительным бонусом является то, что при использовании этой схемы клиенту предоставляется максимальная на текущий момент скидка на апартаменты.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в настоящее время на московском рынке новостроек по схеме трейд-ин приобретается порядка 10% квартир. Дмитрий Котровский говорит, что за последние полгода спрос на эту услугу вырос примерно на 30%. В свою очередь, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина говорит даже о более существенном «скачке»: «Буквально за I полугодие 2015 года количество обращений за данной услугой возросло в три раза. По нашим оценкам, доля таких потенциальных покупателей новостроек достигает минимум 20%».

Между тем, трейд-ин, даже в усеченном виде, доступен далеко не для всех новостроек. По данным «Метриум Групп», в массовом сегменте в «старой» Москве данная опция доступна чуть более чем в половине проектов, а в Новой Москве – в 42% от общего количества продаваемых жилых комплексов.

Если в выбранной новостройке нельзя купить квартиру с помощью схемы трейд-ин, придется продавать свое жилье самостоятельно. «Вторичный рынок пребывает в состоянии достаточно глубокой стагнации – предложение значительно превышает спрос, - констатирует Алексей Оленев. - Практически единственным инструментов привлечения покупателей осталась выгодная цена. Переоцененные предложения практически не имеют шансов на реализацию. Поэтому очень важно выставить адекватную рынку цену и быть готовым к скидкам, если есть необходимость быстро продать объект».

По данным Est-a-Tet, если цена объекта одна из самых низких в своей локации, то по нему будут звонки. Если квартира находится даже на 6-й или 7-й строчке в базах недвижимости при сортировке по цене, звонков по нему не происходит. Несколько обнадеживает тот факт, что продавцы первичного жилья тоже готовы к скидкам: «Отталкивайтесь от новостройки, в которой вы хотите купить квартиру и пробуйте торговаться, - рекомендует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Вполне возможно, что девелопер пойдет вам навстречу и вы сможете нивелировать дисконт, который придется дать на вторичную квартиру». (См. «Недвижимость: на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше».)

Рассрочка для богатых

Однако даже при адекватной цене продажа старой квартиры может затянуться на несколько месяцев. По словам Марии Литинецкой, квартира вполне может «подвиснуть» более чем на полгода. Чтобы снизить риск потерять интересующую квартиру в новостройке, можно воспользоваться рассрочкой от застройщика.

В отличие от ипотеки рассрочка зачастую бывает беспроцентной. Правда, обычно такие условия предлагаются лишь на небольшой срок. Например, в «Садовых кварталах» ГК «Интеко» предлагает полугодовую беспроцентную рассрочку. Рассрочка на год и более обычно обходится в 10-15% годовых. В большинстве случаев рассрочка действует только до сдачи дома в эксплуатацию, но за это время, скорее всего, удастся продать старую квартиру.

Недостатком данной схемы является большой первоначальный взнос, который обычно составляет не менее 50%. Таким образом, вариант с рассрочкой подойдет тем, у кого помимо квартиры есть значительные накопления. Хотя бывают и исключения. Например, в комплексе «Лайнер» минимальный первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости апартаментов, правда, такая рассрочка предоставляется под 5% годовых, а беспроцентной она становится только при взносе 30% (на полгода) и 50% (до окончания строительства).

Еще один вариант купить квартиру в новостройке сразу и только после этого заняться продажей старого жилья – взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Однако нужно иметь в виду, что банк даст на 20-30% меньше стоимости старой квартиры. Поэтому такой способ подходит тем, кто выбирает новую квартиру дешевле старой или опять же обладает дополнительными накоплениями. Этот вариант можно скомбинировать с рассрочкой: заложить свою квартиру, внести 70% от стоимости новой, а остаток заплатить после продажи старого жилья.

Между тем, эта схема не очень популярна. Так, Алексей Оленев вспомнил не более десяти ипотечных сделок под залог имеющегося жилья. «Люди довольно неохотно закладывают недвижимость, поскольку для произведения любых манипуляции с залоговой недвижимостью нужно согласовывать это с банком», - объясняет эксперт.

Если не хватает

Еще одна сложность может возникнуть, если старая квартира оказалась дешевле, чем желаемая. В этом случае придется прибегнуть к ипотеке. «Если человек располагает суммой, достаточной для первого взноса за новую квартиру, то он просто покупает жилье в новостройке с использованием ипотеки, выставляя при этом на продажу старую квартиру по схеме взаимозачёта. Когда квартира будет реализована, деньги от продажи пойдут на погашение части ипотечного кредита», - говорит Мария Литинецкая.

Если у покупателя есть только квартира, но при этом нет никаких свободных средств, то при получении в банке разрешения на выдачу кредита он должен указать продажную цену своей старой квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке. Окончательно оформить договор на получение кредита и приобретение первичного жилья он сможет только после завершения сделки по продаже вторичного.