Судебная практика по долевому участию в инвестировании строительства

Признание права собственности на гаражные боксы

Л. обратился в суд к кооперативу… и Управлению архитектуры и градостроительства … с исковым заявлением о признании права собственности на гаражные боксы.
Л. заключил договор долевого участия в строительстве гаражных боксов в кооперативе … Паевые взносы были выплачены полностью.

Кооператив … препятствует регистрации права собственности на гаражные боксы, поскольку не представляет документы, необходимые для государственной регистрации права.
В Управление архитектуры и градостроительства Л. отказали в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гаражных боксов.

Адвокатом исковое заявление было поддержано в суде.

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Член жилищного, жилищно–строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Требования были удовлетворены в полном объеме.

Судебная практика об оспаривании понуждения заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации

ООО «Н.» обратилось с иском в суд к К. с требованиями о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве с целью продления срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации. В районном суде требования ООО «Н.» были удовлетворены.

В качестве обоснований требований ООО «Н.» указало на то, что должно было передать объект долевого участия в строительстве – квартиру К. не позднее …. года.

Но поскольку окончание строительства дома и ввод его в эксплуатацию задерживается по независящим от застройщика причинам, а именно, неблагоприятной финансовой обстановкой в стране, срок ввода в эксплуатацию здания был изменен на … года.

К. была проинформирована об увеличении сроков строительства здания, ей было предложено изменить договор долевого участия и заключить дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры. К. отказалась от предложенного.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Адвокатом была подготовлена и подана апелляционная жалоба на решение районного суда, полагая его вынесенным с существенным нарушением норм материального права, ввиду того, что суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства договора долевого участия в строительстве и не перечислил доказательства их существования, а также не привел наличие совокупности условий, являющихся основанием для изменения договора.

Апелляционная жалоба была удовлетворена, дело передано на новое рассмотрение.

Заключение мирового соглашения по иску о защите прав потребителей: взыскание нестойки за нарушение сроков передачи квартиры

Н. совместно с адвокатом обратился в суд с исковым заявление о защите прав потребителей, в связи с тем, что застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого участия – квартиры, предусмотренные договором.

В суде были заявлены требования: о взыскании неустойки, о взыскании компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% от взысканных в пользу потребителя сумм, о взыскании расходов по оплату услуг представителя.

В процессе рассмотрения дела стороны пришли к договоренности о заключении мирового соглашения. Согласно мировому соглашению, Застройщик выплачивает Н. денежную сумму в размере … рублей, Н. в свою очередь, отказывается от заявленных исковых требований.

Суд утвердил мировое соглашение, поскольку оно заключено сторонами добровольно, не противоречит закону и интересам сторон.

Дело в суде было прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.

Расторжения договора долевого участия в строительстве в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока. Применение срока исковой давности.

К адвокату обратился О., который заключил договор долевого участия в строительстве с застройщиком ООО «И».

В квартире, которая была передана по акту приема-передачи, выявлены недостатки, которые Застройщик отказался устранить добровольно.

Адвокатом подготовлено исковое заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве, о взыскании стоимости квартиры, денежных средств, потраченных на ремонт квартиры, компенсации морального вреда.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, применив общей трехлетний срок исковой давности, полагая, что началом его течения считается момент подписания акта приема-передачи квартиры.

В действительности, срок исковой давности не истек, поскольку его течение необходимо отсчитывать не со дня подписания акта-приема передачи квартиры, а со дня заявления о недостатках, выявленных в квартире.

О. с помощью адвоката обжаловал решение суда первой инстанции.

Апелляционная инстанция согласилась с доводами О., было вынесено новое решение, требования удовлетворены в полном объеме.

Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого участия в строительстве

К адвокату обратилась А., заключившая договор долевого участия с Застройщиком. Объект долевого строительства не был сдан в срок, установленный в договоре.
Данный спор был рассмотрен в Люблинском районном суде г. Москвы. С Застройщика была взыскана неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Решение суда исполнено.

Расторжение договора долевого участия в строительстве и взыскание неустойки

К адвокату обратилась З., заключившая договор долевого участия с Застройщиком. По передаче объекта долевого строительства имелась длительная просрочка.
Данный спор был рассмотрен в Нагатинском районном суде г. Москвы.
Решением суда договор долевого участия был расторгнут, с Застройщика взысканы денежные средства, уплаченные по договору долевого участия, проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф согласно закона О защите прав потребителей, компенсация морального вреда, расходы по государственной пошлине.

Признание права собственности в новостройке

К адвокату обратился К., заключивший договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома в 2005 году. Экономической выгодой К. в реализации Инвестиционного проекта является Квартира.

В соответствии с условиями договора - ориентировочный срок окончания строительства: 4 квартал 2007 года.

Ввод в эксплуатацию подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. В данном доме проведены обмеры БТИ. Квартира была передана К. по акту приема - передачи.

Обязательства по данному Инвестиционному договору К. исполнены в полном объеме, денежные средства выплачены.

Несмотря на то, что Компания - Инвестор взяла обязательство по оформлению права собственности на квартиру на условиях отдельного Договора, данные обязательства не выполнила.

Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве отказало в принятии документов для оформления права собственности в связи с непредставлением Компанией - Инвестором полного перечня документов.

Данный спор был рассмотрен Никулинским районным судом г. Москвы. Решением суда за К. было признано право собственности на квартиру.

Запись на консультацию осуществляется по телефонам:

5.2. Судебная практика о коммерческих инвестиционных договорах по поводу объектов капитального строительства

Как уже отмечалось, на уровне судебной практики не выработано системного подхода к инвестиционным договорам как определенному виду или группе договоров. Преимущественно суды занимаются анализом соотношения инвестиционного контракта с другими договорными формами инвестиций в объекты капитального строительства, такими, например, как договор о совместной деятельности , договор подряда , договор участия в долевом строительстве .

См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-2053/08-С4; Постановление ФАС Уральского округа от 25.07.2007 по делу N Ф09-5197/07-С4; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2007 N А05-9431/2006; Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2006 N Ф09-2239/06-С3; Постановление ФАС Центрального округа от 15.11.2004 N А68-ГП-96/А-247/7-04.

См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2006 N А19-32652/05-7-Ф02-3395/06-С2; Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2005 N А72-1391/05-20/98; Постановление ФАС Центрального округа от 15.11.2004 N А68-ГП-96/А-247/7-04; Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2003 по делу N А55-18207/02-5.

См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 N А55-1393/2008; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 N А13-1200/2008; Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2008 по делу N А65-29068/2007-СГ5-50; Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2008 N Ф09-4037/08-С4; Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6; Постановление ФАС Поволжского округа от 05.06.2008 N А55-13831/07; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2008 по делу N А13-11198/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 N А65-14109/2007; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2007 по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13); Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2007 N А57-361АД/06-25.

Что касается проанализированных выше положений Закона об инвестициях, они преимущественно рассматриваются как отсылочные, обращающиеся к общим и специальным положениям Гражданского кодекса РФ о договорах. Суды ставят своей задачей в первую очередь определить применимые правовые нормы в отношении инвестиционных контрактов, а не сделать вывод относительно правовой природы инвестиционных договоров по поводу объектов капитального строительства в целом .

См., например: Определение ВАС РФ от 10.03.2011 N ВАС-1948/11 по делу N А55-10880/2010; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

Тем не менее встречаются и выводы судов более высокого теоретического порядка в отношении инвестиционных договоров в принципе. Так, например, Президиум ВАС в информационном письме от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" помимо общих выводов в отношении инвестиционных контрактов о том, что нормы Гражданского кодекса РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, впоследствии раскрыл данный тезис в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 8105/07. В частности, позволим себе процитировать следующую часть решения Президиума:

"Суд первой инстанции исходил из квалификации договора об инвестиционной деятельности как самостоятельной разновидности гражданско-правовых договоров, к которой не могут применяться положения, относящиеся к иным видам договоров, в частности к договору подряда. Данный вывод суда является ошибочным. Статья 8 Закона об инвестиционной деятельности предусматривает осуществление отношений между субъектами такой деятельности на основании договоров, заключаемых в соответствии с Кодексом.

Следовательно, договор, названный сторонами инвестиционным, может представлять собой гражданско-правовой договор определенного вида, являться смешанным или непоименованным договором (пункты 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса) в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.

Суду надлежало, руководствуясь правилами статьи 431 Гражданского кодекса, дать толкование условиям заключенного между сторонами договора и на основании такого толкования решить вопрос о применимости соответствующих правовых норм о конкретных видах договоров, не ограничиваясь общими нормами об обязательствах, что им не выполнено".

Похожую логику воспроизводят и некоторые суды нижестоящих инстанций . Представляется, что такой подход полностью соответствует выводам, сделанным нами ранее в отношении инвестиционных договоров на основании анализа положений Закона об инвестициях.

См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 N Ф04-1341/2009(1830-А46-8).

Также нельзя не отметить Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в п. 4 которого Пленум ВАС прямо указывает: "При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.". Данное положение, на наш взгляд, косвенно подтверждает изложенное выше понимание коммерческих инвестиционных договоров по поводу объектов капитального строительства и видение их правовой природы.

Также в судебной практике встречаются и схожие, но несколько отличные подходы к инвестиционным договорам. Так, например, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 19.10.2009 N 15АП-7120/2009 указал:

"Оценивая правовую природу договора инвестирования N 03.2/125, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего. Инвестиционный договор не является видом договора в смысле Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет особый правовой режим, установленный Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), применение которого к классическим договорным отношениям (подряд, совместная деятельность и пр.) обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной. В соответствии со статьей 1 Закона об инвестиционной деятельности последняя представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного Закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Принимая во внимание, что спорным соглашением опосредуются отношения, связанные со строительством спортивной базы в целях извлечения прибыли и достижения иного полезного эффекта, деятельность сторон в рамках этого соглашения является инвестиционной. При этом квалификация спорного договора в качестве инвестиционного означает применение к отношениям из спорного соглашения положений Закона об инвестиционной деятельности, пунктом 1 статьи 8 которого установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

В процитированном Постановлении суд, как представляется, подтверждает точку зрения о том, что инвестиционные договоры по своей сути являются гражданско-правовыми договорами, отмечая, впрочем, что указание на инвестиционный характер договора представляет собой распространение соответствующего инвестиционного режима на регулируемые отношения. Впрочем, суд не оговаривает, что включает в себя такой инвестиционный режим и чем он отличается от иных правовых режимов.

Таким образом, следует отметить, что систематического подхода как к инвестиционным договорам в целом, так и к коммерческим инвестиционным договорам по поводу объектов капитального строительства и их правовой квалификации, в частности, судебными инстанциями не выработано. Однако те единичные суждения, высказываемые судами, поддерживают изложенную выше трактовку действующего законодательства, согласно которой инвестиционные договоры представляют собой гражданско-правовые договоры различных типов и видов, поименованные и непоименованные, смешанные и комплексные. Правовое регулирование инвестиционных договоров сводится к применению норм гражданского права и соответствующих разделов публичного права (в случае когда инвестиционный договор является причиной возникновения публичных правоотношений).

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Автор: А. Евдокимов

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» .

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права , а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее) .

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов .

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства , суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации .

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства .

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» .

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи .

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора .

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Судебная практика: споры в строительстве

1. Застройщик обязан доказать участие субподрядчиков в строительстве для получения вычета НДС

Получение права на вычет НДС за расходы на привлечение субподрядчиков к строительству зависит от того, сможет ли застройщик доказать их фактическое участие в стройке. При этом, первичных учетных документов, даже оформленных надлежащим образом, на практике, может оказаться недостаточно. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

В ходе проверки деятельности строительной компании, специалисты ФНС обнаружили неправомерное отнесение на расходы затрат по актам выполненных работ от компаний-субподрядчиков по двум разным объектам. Аналогично эти затраты были включены в состав полученного НДС с целью получения налогового вычета. Проверяющие сделали вывод, что данные работы по этим актам фактически не выполнялись, а первичные учетные документы, их подтверждающие, носят фиктивный характер и направлены на уклонение от налогообложения по налогу на прибыль и незаконное получение вычета по НДС. В связи с этим ФНС приняла решение о доначислении налога на прибыль организации, НДС, а также применила штрафные санкции, в соответствии с пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса РФ. Организация не согласилась с таким решением налоговой службы и обратилась в арбитражный суд.

Суды двух инстанций отказали организации в удовлетворении заявленных требований. Арбитражный суд Северо-Западного округа вынес постановление от 27 января 2015 года по делу № А66-869/2013, которым оставил в силе решения арбитражных судов первых инстанций и подтвердил правоту ФНС.

Арбитры указали на принципы, изложенные в статье 67 АПК РФ, статье 68 АПК РФ и статье 71 АПК РФ, согласно которым арбитражный суд при рассмотрении дела должен оценить доказательства, которые представили стороны, с позиций их допустимости, достоверности, относимости, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

В спорной ситуации, предъявленные в качестве доказательств организацией-застройщиком, первичные документы в виде калькуляций на выполнение строительных работ субподрядчиками, актов о приемке выполненных работ, справок о стоимости выполненных работ и произведенных затрат отвечали нормам пунктом 1 статьи 252 НК РФ, то есть, формально могли быть отнесены налогоплательщиком на расходы, понесенные на осуществление хозяйственной деятельности, а значит пойти на уменьшение налоговой базы по прибыли. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 171 НК РФ и статьей 172 НК РФ строительная компания формально получила право на налоговый вычет НДС.

Однако, в силу правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» - "представление в налоговый орган всех надлежащим образом оформленных документов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если налоговым органом не доказано, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны и (или) противоречивы".

Арбитражные суды, рассматривая налоговые споры, при оценке обоснованности заявленных налогоплательщиком вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль, должны исходить не из формального представления всех необходимых документов, а устанавливать реальность финансово-хозяйственных отношений налогоплательщика и его контрагента и их действительное экономическое содержание. В ходе судебного расследования выяснилось, что заявленные спорные строительные работы выполнялись ранее другими субподрядчиками и самой строительной организацией. Поэтому специалисты ФНС правомерно произвели доначисление налога на прибыль и НДС, а также применили к налогоплательщику штрафные санкции за намеренное занижение налогооблагаемой базы.

2. При банкротстве застройщика судебный зачет требований возможен только с согласия всех кредиторов

Если у застройщика, который обанкротился, остались взаимные обязательства с подрядчиком, их взаимный зачет возможен только при условии соблюдения требований Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а именно при получении согласия всех кредиторов организации-застройщика и арбитражного управляющего. При отсутствии такого согласия зачет может быть аннулирован судом. Именно так поступил Верховный суд РФ.

Компания- подрядчик обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с организации-застройщика задолженности по договору генерального подряда. В свою очередь, застройщик заявил встречный иск о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции исковые требования по обоим искам были удовлетворены. В результате проведенного судом зачета с застройщика в пользу подрядчика было взыскано 4,9 млн рублей задолженности. Однако кассационный суд отменил этот зачет, поскольку в отношении организации-застройщика в рамках дела о банкротстве была введена процедура наблюдения, в связи с чем судам следовало проверить, возможно ли в данном случае проведение зачета первоначальных и встречных исковых требований с учетом требований Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при необходимости соблюдения прав и законных интересов всех кредиторов.

Верховный суд РФ, куда обратился застройщик, в определении от 2 декабря 2015 г. N 309-ЭС15-15162 согласился с решением кассационного окружного арбитражного суда и не принял жалобу к рассмотрению. Судьи указали, что требование о зачете было заявлено подрядчиком на основании статьи 410 Гражданского кодекса РФ, основанием для его проведения явилась задолженность подрядчика перед заказчиком в виде излишних сумм авансовых платежей и стоимости переданных товарно-материальных ценностей, а также задолженность застройщика перед подрядчиком по актам приемки формы КС-2.

Удовлетворяя заявленной требования, суды, руководствовались нормами статьи 309 ГК РФ, статьи 310 ГК РФ и статьи 740 ГК РФ, поскольку установили факт выполнения подрядчиком спорных работ при отсутствии доказательств оплаты их результата. Однако, суды не учли, что на этот момент в отношении организации-застройщика уже была открыта процедура банкротства. При таких условиях у суда кассационной инстанции имелись все основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, для отмены принятых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

3. Строить без разрешения нельзя

Строительные работы, которые осуществляются на чужом земельном участке и без выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство, могут быть признаны незаконными. Именно такое решение принял Самарский областной суд.

На основании договора купли-продажи земельного участка за четырьмя гражданами было зарегистрировано право общей долевой собственности, по 1/4 доли за каждым, на земельный участок из земель населенных пунктов. Данный участок было разрешено использовать под строительство административного здания. Согласно кадастровой выписки о земельном участке границы земельного участка были определены. При этом в государственном кадастре недвижимости содержатся ограничения прав на данный земельный участок в отношении семи его частей различной площади.

Граждане получили технические условия на подключение проектируемого административного здания на спорном земельном участке к сетям водоснабжения и водоотведения, электрическим сетям и сетям энергоснабжения. Однако, разрешения на строительство каких-либо объектов капитального строительства в границах данного земельного участка уполномоченными органами не выдавалось. При этом, граница земельного участка проходит непосредственно через существующее здание Музея. При производстве гражданами строительных работ были повреждены и выведены из работы действующие кабельные линии, а также нарушены специальные требования охранных зон объектов электросетевого хозяйства. Поэтому административной комиссией в отношении владельцев участка были составлены протоколы об административных правонарушениях в связи с наличием в их действиях признаков состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 10.4 Закона Самарской области от 01.11.2007 года N 115-ГД "Об административных правонарушениях на территории Самарской области". Данное правонарушение состояло в неисполнении нормативного правового акта, принятого органом местного самоуправления, а именно: осуществление строительства на земельном участке без разрешения на строительство, получение которого в данном случае является обязательным.

Назначенные административные штрафы были оплачены нарушителями в полном объеме. После чего, граждане обратились к руководителю Комитета по строительству и архитектуре с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке. Из акта проверки, проведенной Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области следует, что в ходе проводимых на земельном участке ответчиков работ выявлены нарушения обязательных требований Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Поскольку, собственниками земельного участка организовано проведение строительных работ в отсутствие предусмотренного законом письменного разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия. Строительные работы осуществляются в непосредственной близости к объектам культурного наследия регионального значения "Дом с квартирами товарищества пекарей"и "Дом с магазином купца Н.А. Леднева". При этом, в открытом котловане сохранились фрагменты фундамента и кирпичной кладки подвального этажа ранее существовавшего здания объекта культурного наследия регионального значения.

Поэтому, Комитет по строительству и архитектуре обратился в суд с иском к гражданам о признании незаконным и приостановлении осуществления строительных работ до получения разрешения на строительство.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и признал строительство незаконным. Самарский областной суд в апелляционном определении от 26.10.2015 N 33-11886/2015 согласился с выводами суда первой инстанции. Судьи указали, что в силу пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом, в силу статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, регламентированы нормами статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, как следует из статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" застройщик - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство архитектурного объекта, для которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Как следует из статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются только на основании разрешения на строительство. Такое разрешение представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство капитальных объектов.

Осуществление строительства без надлежащего оформления проектно-разрешительной документации является основанием для приостановления строительства этого объекта, так как строительная деятельность несет в себе повышенную опасность для окружающих. Такая деятельность должна осуществляться при наличии соответствующих разрешительных документов. Кроме того, в спорной ситуации суд также усмотрел нарушение требований Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в силу которых до начала землеустроительных, земляных или строительных работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия, до утверждения градостроительных регламентов проводится историко-культурная экспертиза. Суд установил, что продолжение строительства представляет опасность и для расположенных в непосредственной близости от земельного участка ответчиков объектов культурного наследия, поэтому продолжение строительства при текущих условиях является невозможным.

4. Дольщик в строительстве многоквартирного дома зависит от своего инвестора

Инвестор, который привлек дольщиков к участию в строительстве многоквартирного дома, должен полностью исполнить свои обязательства по договору финансирования строительства. Только после исполнения всех своих обязательств перед застройщиком, он может уступить свои права на помещения в построенном доме. Так решил Санкт-Петербургский городской суд.

Предприятие выполнило роль застройщика при строительстве жилого дома. В финансировании строительства приняла участие коммерческая организация, выступившая в роли инвестора. При этом, застройщик осуществлял строительство жилого дома на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга, за счет различных нецентрализованных источников финансирования.

По условиям договора инвестирования после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию право собственности на часть объекта с расположенными в ней встроенными нежилыми помещениями, а также на общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания указанных нежилых помещений возникает у Российской Федерации, осуществившей финансирование строительства указанной части объекта в соответствии с соглашением между Министерством социальной защиты населения РФ и застройщиком.

По договору между застройщиком и инвестором, последний имеет право переуступить свое право требования к застройщику в отношении квартир, определенных для него по договору, как на все квартиры вместе, так и на каждую в отдельности, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве и заключение договоров цессии.

В соответствии с этими условиями инвестиционного договора между организацией-инвестором и гражданином был заключен договор на участие в долевом строительстве одной из квартир в строящемся доме. После исполнения гражданином принятых на себя обязательств по оплате участия в долевом строительстве данная квартира переходит в собственность дольщика. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре и дольщик внес ее инвестору в полном объеме.

Кроме того, стороны подписали дополнительное соглашение к договору с целью разрешить дольщику проведение отделочных работ в его квартире, и дополнительное соглашение о принятии застройщиком всех обязательств к договору в случае ликвидации инвестора.

Стоимость квартиры была оплачена дольщиком в полном объеме в определенные договором сроки, что подтверждается квитанциями и справками. В связи с исполнением дольщиком своих обязательств по финансированию объекта долевого строительства, между ним и инвестором был подписан акт приема-передачи спорной квартиры.

Организация-инвестор во исполнение принятых на себя обязательств по инвестиционному договору внесла застройщику необходимую денежную сумму на финансирование строительства. Денежные средства были перечислены на расчетный счет застройщика или на счета указанных им третьих лиц, с расчетного счета инвестора, что подтверждается выпиской банка.

Застройщик отказался выдать дольщику необходимые документы, для регистрации права собственности на квартиру, по окончанию строительства, мотивируя это тем, что между ним и инвестором существуют разногласия и что инвестор не исполнил своих обязательств по финансированию строительства. Дольщик не согласился с таким решением и обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на квартиру, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Однако Росимущество подало встречный иск о признании квартиры имуществом в федеральной собственности.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и признал право собственности на квартиру за дольщиком. Аналогичное решение принял апелляционный суд. Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 09.06.2015 N 33-6385/2015 указал, что инвестор, который привлек дольщика исполнил свои обязательства по договору финансирования в полном объеме.

Суд пояснил, что в соответствии с нормами Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действовавшего на момент заключения договора, после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности. Кроме того, по нормам статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В спорной ситуации для подтверждения факта исполнения обязательств инвестора и дольщика была назначена аудиторская проверка, по результатам которой было установлено, что несмотря на задержку последнего платежа, существенных нарушений инвестором условий инвестиционного договора не выявлено. Кроме того, отсутствуют данные о финансировании строительства спорного объекта из бюджета.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами сделки надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. А по нормам статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому суды пришли к выводу, что право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке.

Наш источник информации о свежих судебных решениях — система Консультант Плюс. В нее включается судебная практика всех судов всех уровней. Так, решения высших судов РФ: Конституционный суд РФ, упраздненный Высший арбитражный, Верховный суд РФ Консультант Плюс публикует полностью в удобном формате с гиперссылками на нормативные документы.

Практика судов арбитражной системы (всех трех инстанций) также включается в программу в полном объеме. Эти материалы также обработаны с юридической точки зрения — в них проставлены связи и ссылки на упоминаемые правовые акты (перейти в них таким образом удобно и быстро).

Решения судов общей юрисдикции в программе представлены максимально широко, однако, не полностью. Речь идет о невключении в открытые источники (коим Консультант Плюс также является) ряда тематик — например, это дела с участием несовершеннолетних, некоторые уголовные и другие.