Содержание:
Налог с продажи квартиры, изменения с 2019 года
Налог с продажи квартиры в 2019 году, новый закон
Налог с продажи недвижимости, изменения
Новые поправки к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» заставят граждан, продающих недвижимость, указывать в договоре реальную цену сделки. Сейчас владельцы квартир при продаже часто предпочитают занижать их стоимость, чтобы сэкономить на НДФЛ.
Согласно проекту, который внесен в Госдуму РФ 8 ноября, риелторы будут сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их цену, а банки — о связанных с ними операциях с денежными средствами.
Информация также поступит в ФНС, что позволит налоговикам оперативно выявлять расхождения и взимать неуплаченные налоги, пишет «Коммерсант».
НДФЛ с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц
НДФЛ платится при продаже недвижимости, которой собственник владел не дольше 3-5 лет. При этом налогом не облагается только доход в сумме до 1 млн рублей. Если недвижимостью владели дольше, то подоходный налог со сделки не платится. Риелторы считают, что порядка 60% собственников жилья, обязанных платить НДФЛ, занижают реальные суммы сделок.
Напомним, законопроект о противодействии отмыванию денег также предусматривает госконтроль за почтовыми переводами на сумму от 100 тысяч рублей и оплатой услуг связи на сумму свыше 50 тысяч рублей (или эквивалентные суммы в валюте). Разработала его группа депутатов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым.
Осуществлять контроль должен будет Росфинмониторинг. Сейчас контролю со стороны государства подлежат денежные операции на сумму от 600 тысяч рублей.
Налог с продажи квартиры в 2018 году, что нового
Налог с продажи квартиры в 2018 году касается всех тех, кто продает свою недвижимость. С 1 января 2016 году в действие вступил новый закон, актуальный для всех физических лиц, которые получили доход с продажи квартиры и некоторых других видов собственности.
Основное, указанное закона – человек, продавший недвижимость, должен платить государству РФ в виде НДФЛ 13 процентов от суммы сделки, которую он будет получать. В новом законе установлены новые сроки для тех, кому можно не платить, и введены некоторые другие изменения.
Налог на продажу квартиры не изменится, он остается на уровне 13%. Однако изменится минимальный срок владения недвижимостью, при котором выплачивать данную сумму не обязательно. Если ранее по правилам владения имуществом на протяжении срока в три года было достаточно, чтобы находиться в списке тех, кому платить не нужно. Теперь же продавец обязан быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он как физическое лицо был освобожден от выплаты налога.
Сколько надо платить — расчет налога с продажи квартиры
Стоит сказать, что налогом в 2018 году облагается не общая цена недвижимости, а лишь та стоимость, которая изменилась с того момента, когда покупатель решил приобретать квартиру. Пример следующий: если гражданин купил жилье за 8 млн, а продал за 10 млн, то по соответствующей статье Налогового кодекса налог на объект составит 260 тыс руб – платить нужно 13% от двух миллионов.
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2018 – это то, что было ранее. Сейчас же из-за изменений надо платить столько, сколько установлено законом, за проданное имущество, которое было во владении на протяжении срока в пять лет. Вместе с тем, чтобы физические лица искусственно не решали уменьшить размер налога, занижая цену имущества, сказано, что стоимость должна составлять как минимум 70% от кадастровой.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству?
При продаже квартиры в 2018 году, полученной по наследству или по дарственной, налогом она тоже облагается. Однако здесь при освобождении берется старый трехлетний срок. По новому закону с изменениями, вступившем в силу 1 января 2016 года, взимается 13% от продажи. Однако если покупаешь другую квартиру взамен старой, то надо внимательно рассчитать выгодность этой сделки, когда срок владения еще не истек. Все-таки здесь платится 13% от всей суммы, а не от разница покупка/продажа, поэтому решившись продать недвижимость и перейти к купле другого имущества, вы можете оказаться в минусе. Пенсионеры и инвалиды в любом случае не платят эту сумму, так как относятся к льготной категории.
Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры?
Один миллион рублей – именно такая сумма сегодня отнимается от общей суммы сделки. Таким образом, если кто-то вдруг решится продать недвижимость за 1 млн рублей, то ему не придется выплачивать в налоговую казну ничего.
Кстати, покупатель получает право на освобождении от уплаты подоходных налоговых сборов с максимальной суммы в два миллиона рублей. Таким образом, приобретая недвижимость за 2 миллиона или больше, то по заявлению вам нужно предоставить налоговый вычет. Вместе с тем, такая возможность есть у человека один раз в жизни. Покупатель может возвращать максимально 260 тысяч рублей.
Когда платить налог, если была цепочка продаж и покупок?
– Теща прожила 30 лет в квартире; ее по расселению ветхого фонда по договору мены переселили в другую квартиру. Она прожила в ней один год, продала и деньги вложила в строительство по долевому участию. Регистрация права на недвижимость будет, по-видимому, в 2019 году. Налог за продажу ей придется платить в 2019 году, а возврат оформлять в 2020-м? И еще: ей 76 лет, она давно не работающий пенсионер. На нее распространяется право на возврат?
Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:
В связи с тем, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, то срок владения квартирой, как правило, начинает исчисляться от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Так как квартира принадлежала теще менее предельного срока владения (менее пяти лет для недвижимости, право собственности на которую возникло после 01.01.2016 г.), то при продаже в 2018 году теще необходимо отчитаться в налоговый орган о полученных доходах до 30 апреля 2019 года. В случае, когда возникает налогооблагаемый доход от продажи, также необходимо заплатить налог до 15 июля 2019 года.
Согласно налоговому законодательству, физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры в размере понесенных расходов, но не более 2 млн рублей. Такое право у налогоплательщика возникает с момента подписания с застройщиком акта приема-передачи – в случае приобретения квартиры по договору долевого участия в строительстве.
Если акт с застройщиком будет подписан в 2018 году (право на вычет возникает в этом же году), то в декларации за 2018 год теща, помимо дохода от продажи квартиры, имеет право заявить налоговый вычет на покупку, уменьшив таким образом налоговую базу от продажи квартиры.
При этом имущественный вычет при покупке можно применить, даже если нет других доходов в этом году, кроме продажи квартиры, так как имущественный вычет применяется ко всей совокупности полученных в течение налогового периода (календарного года) доходов физического лица, облагаемых налогом по ставке 13%. Доход от продажи квартиры не является исключением.
Если акт с застройщиком будет подписан в 2019 году, то право на налоговый имущественный вычет возникает только с 2019 года. Таким образом, теще необходимо будет в 2019 году подать декларацию о продаже квартиры за 2018 год и уплатить налог. Так как право на налоговый вычет в данном случае возникает только с 2019 года, то произвести возврат налога она сможет только в 2020 году и только в сумме уплаченного за 2018 год НДФЛ от продажи квартиры.
В связи с тем, что она является пенсионером, налоговое законодательство дает ей право вернуть НДФЛ за три предыдущих года, предшествующих приобретению квартиры (подписанию акта с застройщиком). А так как, кроме дохода от продажи квартиры, иных доходов, облагаемых по ставке 13%, у нее нет, то вернуть она сможет, как указано выше, только сумму НДФЛ, уплаченную за продажу квартиры.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если теща продала квартиру в этом году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля следующего года. Заплатить налог придется в размере 13% от дохода. Ваша теща может воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры в размере 1 млн рублей. То есть если она, к примеру, продала квартиру за 1,5 млн, то налог нужно заплатить с 500 тысяч рублей (1,5 млн – 1 млн).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
При реализации квартиры, которая перешла по договору мены, в доходной части можно учесть рыночную стоимость снесенной квартиры. А налог нужно будет платить с разницы, указанной в договоре, если такая возникнет. Рассчитывать можно только на вычет, учтенный при договоре мены.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Продав квартиру, принадлежащую ей по праву собственности менее трех лет, в том числе доставшуюся ей по договору мены, Ваша теща будет обязана задекларировать свой доход от продажи недвижимого имущества, подлежащий налогообложению по ставке 13%.
При этом она будет иметь право на получение фиксированного налогового вычета, составляющего 1 млн рублей, на сумму которого подлежит уменьшению налогооблагаемая база. Если стоимость реализованной квартиры будет меньше 1 млн рублей, Ваша теща освобождается от обязанности по оплате налога, что не снимает с нее обязанности по декларированию доходов. Кроме того, если в этом же календарном году она приобретет в собственность другую квартиру и оформит на нее соответствующее право собственности, то сумму, потраченную на ее приобретение, также можно вычесть из размера дохода, полученного от реализации предыдущей квартиры.
В части получения иных имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья и последующим уменьшением налогооблагаемой базы, применяемых к работающим гражданам, Ваша теща будет лишена такой возможности. Поскольку она, как неработающая пенсионерка, с пенсии НДФЛ в размере 13% не уплачивает.
Платится ли налог с продажи квартиры в новостройке, если с момента фактической оплаты до регистрации права собственности прошло 11 лет?
Итак, в 2018 году вы приобрели квартиру и в этом же году она продается. Однако оплата за нее фактически произведена в 2006 году. Возникает ли налог от продажи квартиры в 2018 году?
Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом налогообложения по НДФЛ на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 208 и пункта 1 статьи 209 НК РФ.
Если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, то при продаже применяется освобождение по сроку владения. Однако на рассматриваемый случай это освобождение не распространяется, поскольку минимальный срок нахождения объекта в собственности для применения освобождения от налогообложения составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ).
Как рассчитать сумму налога?
Налог рассчитывается по формуле: доход по договору купли-продажи квартиры минус фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры или имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей при продаже квартиры умножить на 13%.
При этом если доход по договору купли-продажи квартиры меньше, чем ее кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018, умноженная на коэффициент 0,7, то при расчете налога доход по договору купли-продажи принимается равным кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 01.01.2018, умноженной на коэффициент 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).
Если кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 не определена, то данное правило не работает. Доход для расчета налога будет равен фактически полученному доходу по договору купли-продажи.
Как видно, доход от продажи квартиры при расчете налога может быть уменьшен по выбору физического лица:
— либо на 1 миллион рублей,
— либо на фактически произведенные расходы на приобретение квартиры.
При этом давность фактически произведенных расходов на приобретение квартиры законодательно не ограничена.
Срок представления в налоговую инспекцию декларации по НДФЛ за 2018 год — не позднее 30 апреля 2019 года, а срок уплаты налога — не позднее 15 июля 2019 года.
Как продать квартиру и не попасть на налоги?
Участник программы «Работаю честно»
Как продать квартиру и не попасть на налоги? – вопрос, который интересует многих владельцев жилплощади. Ведь терять 13% от вырученной суммы не хочется. А практика с указанием фиктивной небольшой суммы в договоре не выгодна в первую очередь покупателю, который в таком случае не сможет получить налоговый вычет или получит его не в полном размере. Но в некоторых случаях продать квартиру без налогов все-таки можно. И почти всегда есть шанс уменьшить налоговые выплаты.
Как продать квартиру в новостройке без налога?
К сожалению, продать новую квартиру без налога не получится. Выплат можно избежать только в том случае, когда недвижимость находится в собственности больше минимального срока. Для жилья, приобретенного до 2016 года, это 3 года, а для тех квартир, что куплены после 1 января 2016 года, – 5 лет. Датой, с которой отсчитывается срок владения, является дата внесения записи о регистрации права собственности в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Но так как три года и даже пять лет для новостройки – не критичный срок, то вполне можно подождать наступления срока, когда можно продать квартиру без налога и оформить сделку. Плюсом такого ожидания будет возможность сделать хороший ремонт, дождавшись, когда дом даст усадку. Многие покупатели обращают на этот момент самое пристальное внимание.
Как продать квартиру по наследству без налогов?
Как и в случае с новостройкой, продать квартиру после дарения без налога можно лишь по истечении определенного срока, он составляет три года – вне зависимости от того, как вы получили недвижимость в дар или по наследству. Датой отсчета срока считается дата оформления собственности на жилплощадь.
А вот продать квартиру без уплаты налога, если она находится в совместной собственности супругов, после смерти одного из них (когда ее наследует другой супруг) вполне реально. Так как в этом случае датой отсчета будет момент первоначальной регистрации недвижимости в собственность.
Когда можно продать приватизированную квартиру без налога?
Как и в случае с квартирой, доставшейся в дар или по наследству, избежать налога с продажи можно лишь спустя три года после оформления недвижимости в собственность.
Когда можно продать квартиру без уплаты налогов?
Существует несколько вариантов, в которых можно продать квартиру без уплаты налога раньше установленного законом срока.
Первый из них касается как купленной недвижимости, так и полученной в дар или в результате приватизации. Если сумма сделки или 70% кадастровой стоимости жилплощади составляет меньше 1 миллиона рублей, то владелец освобожден от уплаты налогов. Это так называемый стандартный налоговый вычет.
Второй случай, когда можно уменьшить налог с продажи или избежать его вовсе – это уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, произведенных на покупку и ремонт квартиры или строительство дома. Вам потребуется приложить к налоговой декларации документы, подтверждающие фактически произведенные расходы. В данном случае налог взимается лишь с разницы между суммой продажи и суммой покупки (плюс расходы на ремонт). Если расходы были больше, то налог не платится вовсе.
Через сколько можно продавать квартиру без налога?
Законом устанавливаются точные сроки в три и пять лет для недвижимости, приобретенной в разное время и по-разному. Но, как уже было сказано выше, налогов можно избежать, грамотно воспользовавшись налоговым вычетом. Существуют и другие способы обойти закон – например, продажа жилплощади отдельными долями. Ведь при этом каждый владелец части недвижимости имеет право на получение налогового вычета.
Лучше всего перед продажей обратиться к специалистам, которые проконсультируют вас относительно всех нюансов существующей ситуации и помогут минимизировать налоговые выплаты или избежать их вовсе.
Налог с продажи квартиры в 2018 году. Какой налог нужно платить при продаже квартиры?
В России по законодательству мы обязаны платить налоги, в а также налог на доходы с продажи квартиры, дома, гаража, которые были в нашей собственности до 5 лет. Заплатить налоги нам придется как при продаже собственности в России, так и продаже квартиры где-нибудь на Мальдивах, если вы все еще гражданин РФ.
Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц по новому закону
Продавая квартиру или другую недвижимость, нужно рассчитывать свои затраты, так как, вполне возможно, на выходе вы получите несколько меньшую сумму, чем та, о которой вы договорились с покупателем. Перед тем, как продавать жилье, необходимо навести справки о стоимости юридических и риэлторских услуг, а также расценок за оформление сделки у нотариуса, БТИ, регистрации сделки в Росреестре. Кроме этого, если вы владеете недвижимостью менее 5 лет, вам придется еще и заплатить налог 13% государству на сумму, превышающую сумму покупки недвижимости.
Стоит запомнить! Если вы приобрели жилье до 2016 года и успели зарегистрировать его в Росреестре до новогодних праздников, вы попадаете под действие старого законодательства, т.е. имеет право реализовать имущество без уплаты налогов через 3 года с момента регистрации права собственности. В 2018 году после даты получения свидетельства вы можете смело продавать жилье и ничего не платить государству.
Давайте разберемся, в каких случаях мы обязаны заплатить налоги с продажи квартиры, как можно сэкономить при оплате налога при реализации собственности, и уточним, нужно ли вам будет подавать налоговую декларацию 3НДФЛ в территориальную инспекцию.
Итак, вас ждет продажа квартиры. Посмотрите свое Свидетельство о праве собственности и дату его выдачи. Если вы унаследовали свое недвижимое имущество, тогда датой вступления в собственность является последний день жизни наследодателя. Необходимость уплаты налогов напрямую зависит от времени владения квартирой и от суммы, которую вы получили при ее продаже.
Тонкости налогового законодательства и особенности сделок купли-продажи жилья раскрывает нотариус в этом видео:
Квартира в собственности более 3 лет
Если собственность на недвижимое имущество оформлена 3 года назад (для объектов, собственность на которые узаконена до конца 2015 года), вы автоматически освобождаетесь от налога на доходы физических лиц от продажи квартиры. Также никто вас не может обязать в этом случае подавать 3НДФЛ в налоговую. Но лучше все же ее подать в электронном виде — дело 10 минут.
Квартира в собственности менее 3 лет
Если вы собственник квартиры менее 3 лет, (с 2016 года — менее 5 лет) и продаете ее, в таком случае при продаже квартиры вам все же придется внести налог на доходы в размере 13% от вырученной суммы. Однако, вы можете получить вычет налогооблагаемой суммы на сумму покупки жилья и дополнительных расходов, которые вы понесли в связи с приобретением недвижимости (ремонт, переоформление у нотариуса, пошлина в Росреестре, услуги агентства недвижимости и пр).
Важно! В 2018 году право продать жилье через 3 года после получения собственности имеют люди, получившие квартиру по наследству, в дар или приватизировавшие имущество. По сделкам купли-продажи или при покупке жилья у застройщика по ДДУ действует правило 5 лет.
Продавая квартиру, которая у вас в собственности менее 3 или 5 лет, не забудьте сдать 3НДФЛ, иначе вас могут оштрафовать на 1000 рублей. Сумму налога считаете вы сами и указываете ее в документах. 3НДФЛ в этом случае нужно подать в налоговую инспекцию вне зависимости от того, когда вы будете платить налог.
Когда подавать декларацию в налоговую, если квартиру продали в 2017 году?
Вне зависимости от того, сколько времени вы владели проданной в 2017 году квартирой, вам нужно будет подать декларацию 3НДФЛ в территориальную налоговую инспекцию. Сделать это вы можете начиная с 1 января 2018 года и по 30 апреля 2018 года по электронной почте, в печатном виде или лично в налоговом органе по месту постоянной регистрации. Оплатить налоги вы обязаны до 15 июля, иначе вам предъявят штрафные санкции.
Как заполнить декларацию 3 НДФЛ после продажи жилья, вы узнаете из этого видео:
Как снизить налог при продаже квартиры по новому закону?
Начнем с того, что датой начала владения квартирой является не дата ее покупки, а дата получения свидетельства о регистрации. К примеру, если вы купили квартиру в 2015 году, а документы о собственности оформили в начале 2016 года, платить налог при ее продаже вы будете уже по новому законодательству, т.е. от уплаты налога вас освободят лишь через пять лет. Если вы решили приобрести квартиру через жилищный кооператив, оформить ее в собственность вы сможете лишь после выплаты всей суммы своего пая. А вот если недвижимость досталась вам по наследству, собственником жилья вы становитесь уже в день смерти наследодателя.
Важно! Снизить налог при продаже квартиры вы сможете в случае, если сможете доказать свои расходы на ее покупку. В этом случае при ее продаже, например, через год после покупки, налоговая служба возьмет с вас 13% от разницы между суммой ее продажи и покупки.
Если квартиру вам подарили близкие родственники, налог платить не придется. А если «чужие» люди — придется отдать государству 13% этого «дохода». Также не забывайте, что при выигрыше недвижимости в конкурсе или лотерее, вам придется заплатить в бюджет 35% ее стоимости.
Некоторые продавцы стараются сэкономить на налогах, намеренно снижая стоимость квартиры в документах. Это очень опасно, особенно для покупателей жилья, так как в случае возникновения спорных вопросов можно рассчитывать на компенсацию только той суммы, которая указана в документах. Кроме того, после вступления в силу нового закона в нашей стране нельзя продавать квартиру или другую недвижимость ниже 70% ее кадастровой стоимости.
Кстати, если вы передумали продавать квартиру или решили подождать, пока она будет у вас в собственности более 5 лет, ее можно сдать в аренду. При сдаче квартиры в аренду есть свои особенности, с которыми мы рекомендуем вам также ознакомиться.
ИП больше не будут платить НДФЛ при продаже квартир и машин, которые использовались в предпринимательской деятельности
С 2019 года доходы предпринимателя, применяющего ОСНО, от продажи квартир и жилых помещений, которыми ИП владел более 5 лет, а также автомобилей, которые находились в собственности ИП больше 3 лет, не будут облагаться НДФЛ даже в том случае, если названное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 27.11.18 № 425-ФЗ.
Как известно, при формировании налоговой базы по НДФЛ не учитываются доходы:
- от продажи объектов недвижимости, если такой объект находится в собственности не менее минимального срока владения (в общем случае — 5 лет, в отдельных случаях — 3 года);
- от продажи иного имущества (например, автомобиля), если оно находилось в собственности физлица три года и более.
Такое правило установлено пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Здесь же содержится следующая оговорка: освобождение от НДФЛ не распространяется на доходы, которые получены физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. То есть по действующим правилам, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности (например, сдавалось в аренду), то доходы от его продажи облагаются НДФЛ.
Комментируемые поправки вводят с 2019 года определенные послабления. Физлицам не придется платить НДФЛ с дохода от продажи следующих объектов: жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, используемых в предпринимательской деятельности.
Освобождение от уплаты налога будет действовать только в том случае, если имущество находилось в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или дольше (для жилой недвижимости — в общем случае не менее 5 лет, для автомобилей — не менее 3 лет).
НАЛОГИ В РОССИИ
для владельцев недвижимости за рубежом
Поделиться:
Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.
Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?
Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.
Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.
Налоги при покупке недвижимости за рубежом
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.
Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].
Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].
Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.
При определенных условиях у физического лица – налогового резидента РФ – может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами.
В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно[3]).
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.
С 1 января 2018 года были введены дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.
- физическое лицо (получатель кредита) и банк являются взаимозависимыми (в том числе, если физическое лицо является работником банка);
- экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заемщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).
Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом
Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.
Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо
- Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[4].
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо
Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
- Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
- Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
- Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
- Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
- Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.