Купля продажа причины отмены

Расторжение сделки купли-продажи

Сделки с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации совершаются регулярно. Старый владелец квартиры выручает деньги за свое имущество, а новый собственник получает возможность сменить место жительства. На практике часто бывает так, что при совершении сделки нарушается действующее законодательство. Воспользоваться своим правом на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации может любая из сторон сделки. При этом каждый из участников договора преследует свои цели.

Основания, по которым можно аннулировать (признать недействительным) сделку с недвижимостью

К числу серьезных нарушений при проведении операций с недвижимостью относятся нечестные действия с одной из сторон совершения сделки. Результатом такого поведения участника сделки является ущерб, причиненный покупателю или продавцу. Наиболее часто встречающиеся основания расторжения договора купли продажи недвижимости – это отказ от выплаты причитающихся денежных средств уже новым владельцем после регистрации предмета договора или отсутствие снятия с регистрационного учета после получения расчета. Подобные ситуации встречаются на практике довольно часто. Тем не менее, такие нарушения доказуемы, тем более, что в центре притязаний все же находится недвижимый объект, который деть куда-либо трудно. При наличии доказательств противоправных действий аннулирование сделки купли-продажи квартиры осуществляется судом.

Вторая категория оснований, по которым сделка по реализации квартиры может быть признана недействительной, это непредвиденные случаи. Часто после реализации объекта недвижимости появляются претенденты на предмет продажи (обычно это родственники). Оспорить права нового собственника может любой, кто имеет основания проживать в данной квартире, а потому за этим человеком остается вполне законное основание расторгнуть сделку купли-продажи квартиры.

Аннулировать уже совершенную сделку можно только через суд. Для того, чтобы подать иск, необходимо подготовить пакет документов, которые позволят восстановить свои права на объект недвижимости. За обеими сторонами всегда остается возможность урегулировать возникшие споры до начала судебного разбирательства (например, отдать деньги за квартиру или снять с учета в паспортном столе).

Аннулирование сделки относительно момента оформления права собственности

В юридической практике существует процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости до регистрации. Такая необходимость возникает при желании собственника сохранить свои права на квартиру, например, в случае притязаний со стороны родственников. Так бывает, когда человек до последнего момента был уверен, что остальные родственники дадут согласие на продажу, но в момент реализации они свое решение изменили. Если регистрация еще не совершена, то продающая сторона оказывается в более выгодном положении, нежели покупающая.

В случае согласия обеих сторон расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца осуществляется на основании письменного соглашения. Покупатель, который уже внес задаток, может его не вернуть, если такой по рядок не был описан в договоре на покупку квартиры. если в течение месяца от второго участника (стороны) сделки не поступило утвердительного ответа, считается, что один из инициаторов договора имеет право обратиться в суд и расторгнуть сделку.

И все же материальная выгода

Законом предусмотрено, что иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости имеет своей целью прекратить отношения, возникшие между сторонами при обнаружении противоречащих законности свершения сделки обстоятельств. По умолчанию, ни одна из сторон не хочет понести возможный материальный ущерб в будущем, потому и инициирует прекращение действия договора. В связи с тем, что расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации не подразумевает возмещения денежных средств, потраченных на предпродажную подготовку, заниматься покупкой квартиры следует очень внимательно. Довольно часто собственники квартиры, получая задаток, провоцируют прекращение купли-продажи.

Как составляется заявление о расторжении сделки

Стандартным правилом при обращении в судебный орган является представление исчерпывающих данных о себе, своем представителе и, по возможности, об ответчике. Обычно паспортные данные вписываются в договор купли-продажи, поэтому можно предоставить в суд копию договора.

В тексте заявления необходимо подробно расписать все обстоятельства конфликтной ситуации (основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости):

• Дата и место заключения договора (договор составляется минимум в трех экземплярах, для каждой из сторон и регистрирующего органа);
• Условия купли-продажи. Сумма договора, сроки оплаты, выезда из жилого помещения и прочие;
• Какие пункты сделки, по мнению истца, не были выполнены;
• Действия, которые были предприняты заявителем, которые можно отнести к попытке досудебного урегулирования конфликта. Итоги работы;
• Иск о расторжении договора купли продажи недвижимости должен содержать суть требований, которые выдвигает истец (расторжение, возврат аванса и прочие).

Согласно действующему законодательству, интерпретация нарушений сделок купли-продажи может быть произведена по трем направлениям:

• Статья 450 ГК РФ описывает случаи расторжения сделок с недвижимостью по причине нарушения существенных условий договора. Результатом действий одной из сторон является прямое невыполнение условий для второго участника торговых отношений.
• В статье 452 ГК РФ приводится возможность стороны обратиться в суд после подписания договора реализации недвижимости. При этом сторона, а отношении которой были нарушены права может инициировать обращение к продавцу (покупателю) на урегулирование нарушений. В своем требовании участник сделки указывает сроки расторжения договора купли-продажи квартиры. Если дата завершения договора не указана, считается, что право на обращение в суд появляется по истечении 30 дней.
• Статья 395 является общей для всех случаев неисполнения договорных обязательств. Опираясь на положения нормы, можно взыскать неустойку как продавцом, так и покупателем с противоположной стороны.

Во многом удовлетворение искового требования зависит от соблюдения процедуры обращения в суд. Досудебное урегулирование конфликта, не принесшее результатов, подтвердит факт нарушения прав. если таковые действия проведены не были, придется доказывать суду неисполнение обязательств. Например, покупатель оплатил стоимость квартиры, а деньги не поступили на расчетный счет продавца по причине сбоев в банковской системе. Или же продавец не выписался или не съехал из квартиры в установленные сроки. Может получиться так, что ответчик представит документы, свидетельствующие о временной невозможности совершения некоторых условий сделки.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры на практике - что представляют в суд вместе с заявлением:

• Копия договора покупки квартиры.
• Копия документа (выписка банка), который однозначно поясняет невыполнение требований в части расчетов за приобретенную недвижимость.
• Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя через суд должно подтверждаться документами, свидетельствующими о невыполнении условий сделки, игнорировании требования оппонента.
• Доказательная база, согласно которой подтвердится факт уклонения от своих обязательств по договору одной из сторон.
• Квитанция, по которой был уплачен государственный сбор (пошлина) за рассмотрение дела в суде.
• Доверенность (если нет возможности присутствовать лично).
• Другие документы, которые могут потребоваться.

Если в ходе попыток досудебного урегулирования не был найден компромисс и не подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд обязательно удовлетворит иск в следующих случаях:

• Если покупателем не оплачена стоимость квартиры (как это указано в договоре);
• Нарушено письменное обязательство (полностью или частично) о рассрочке платежа;
• У обеих сторон отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты приобретенного объекта недвижимости.

Суд не удовлетворит требования в случае подтверждения полного расчета за предмет сделки или если продавец все же выписался (съехал) с проданного объекта до момента подписания договора.

Как получить гарантии при совершении сделок с недвижимым имуществом

Практика купли-продажи квартир насчитывает не один десяток лет. Одной из рекомендаций по организации безопасных сделок является включение в состав участников гаранта, например, кредитное учреждение. Покупатель открывает депозит, доступ к которому он теряет. В свою очередь, получить деньги со специального счета продавец сможет только после представления документов с отметками регистрационной службы.

Нелишним будет использование услуг риэлтера или юриста. Это поможет избежать неясностей и повышения степени риска. Ну и наконец, вам не придется терять время на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если вы воспользуетесь услугами титульного страхования.

Основные причины расторжения договора купли-продажи квартиры

Купить квартиру, вселиться в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказаться втянутым в процесс о расторжении договора и возврате жилья — не самая радужная перспектива. О том, когда расторгаются сделки по приобретению недвижимости и как этого не допустить, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридически центр адвоката Олега Сухова»).

Подтверждение оплаты

Регистрация договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии

«Несколько лет назад ко мне обратился знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое время так и не был передан в Росреестр, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Суды отказали ему в признании сделки состоявшейся, и мой знакомый остался без квартиры. Следует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала старая редакция Гражданского кодекса, а сейчас при указанных обстоятельствах закрепить за собой недвижимость проще. Но "проще" не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору я рекомендую в обязательном порядке».

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи квартиры – это процедура, которая требует знания множества тонкостей закона. По общему правилу расторгнуть договор купли-продажи квартиры, как и любой другой недвижимости, по инициативе лишь одной из сторон – запрещено, но и в этом случае есть исключения.

Расторжение договора: общая характеристика

Расторжение любого договора – это полное прекращение его действия и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами. Тем не менее, одной воли покупателя или продавца для отмены сделки будет недостаточно. Прекратить действие такого договора можно только по согласию другой стороны или через суд. Также закон обязывает проводить расторжение договор в той же форме, в какой он изначально заключался. То есть это должна быть письменная форма.

Стоит заметить, что на практике отмена договора по взаимному соглашению сторон встречается довольно редко. И продавцу квартиры, и ее покупателю также нужно усвоить, что они не могут требовать возращения чего-либо, что уже было исполнено по обязательству до момента отмены сделки, если он не предусмотрели в договоре другой порядок. К примеру, если продавцу был передан аванс, то он возврату не подлежит, даже если все правовые отношения по договору купли-продажи прекращаются.

В каких случаях можно отменить действие сделки?

В ст.450 ГК РФ указаны условия, на основании которых возможно проводить изменения или расторжение договора как купли-продажи, так и множества других сделок. А именно действие соглашения может прекращаться только при серьезных нарушениях условий договора другой стороной или в некоторых иных случаях, что предусмотрены законом или непосредственно договором.

Под серьезными нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая из них получает существенный ущерб. Другими словами, если продавец или покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки. К таким нарушениям, к примеру, можно отнести:

1. Отказ от оплаты. Если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но продавец так и не получил оплату за квартиру.
2. Отказ от выселения из квартиры и снятия с регистрационного учета. Данное обязательство, естественно, может нарушаться только со стороны продавца.

Непредвиденные обстоятельства

Есть еще и другое условие, когда договор прекращает свое действие – изменение обстоятельств, из которых стороны изначально исходили и не могли предположить о наступлении других обстоятельств. То есть получается, что вина у участников сделки отсутствует, но какие-то внезапные события не дают возможности заключить соглашение. Считается, что такие случаи наиболее распространенные в судебной практике. Подобных прецедентов можно привести множество.

Например, продавец и покупатель договорились по всем моментам и заключили договор купли-продажи. Продавец дал покупателю гарантию, что на данное житье не существует никаких обременений, на него больше никто не может претендовать, оно не находится в залоге и т.д. В тоже время после совершения сделки, появляется вдруг родственник продавца, который, допустим, досрочно вышел из тюрьмы. Ранее, еще до приговора суда, этот гражданин был зарегистрирован в этой квартире и постоянно в ней проживал. Так как жить ему негде, он решает снова через суд добиться возможности проживать в ранее занимаемом жилом помещении. По судебному решению бывший заключенный снова получает право пользоваться и прописаться в данной квартире. Конечно же, если бы покупатель знал о таком обстоятельстве, то не приобретал бы такое «проблемное» жилье. В таком случае он может требовать отмены всех взятых на себя обязательств.

Недействительность сделки

Для начала хотим отметить, что расторжение и признание соглашения купли-продажи недействительным – это совершено разные основания для прекращения договорных обязательств. Тем не менее, итог и при одной, и при другой процедуре будет один – договор прекращает действовать, обязанности сторон теряют свою актуальность. Кроме того, отличаться будут и последствия, если сделка будет признана недействительной, то виновная сторона должна будет вернуть все полученное по договору купли-продажи квартиры и очень часто еще и компенсировать причиненный своими действиями ущерб (ст.167 ГК РФ). В частности, суд может признать недействительным контракт если:

• он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
• покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
• договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
• одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо. В некоторых случаях, если суд установит, что сделка была заключена без нарушения прав такого гражданина, она может быть признана законной;
• договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств. Стоит учесть, что если имел факт мошенничества, то признать сделку купли-продажи квартиры в суде недействительной будет достаточно тяжело. Кроме того, необходимо обращаться не только в суд, но и в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц;
• сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).
• в некоторых других случаях.

Продажи квартир организациями

Отдельно стоит акцентировать внимание на сделках, где продавцом квартиры является организация. Если выяснится, что у такой фирмы неправильно оформлены уставные документы, то такой договор тоже может признаваться недействительным. К примеру, если контракт подписывает неуполномоченное лицо или он зарегистрирован без одобрения учредителей, такую сделку, скорее всего, аннулируют.

Расторжение договора до госрегистрации

Отменить договор по продаже квартиру будет намного проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не проводилась. Таким образом, квартира будет считаться владением продавца, который может потребовать расторжения сделки с меньшим риском для себя. Если покупатель или продавец потребует отменить договор, и стороны достигнут обоюдного согласия, то им нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

А если регистрация уже произведена?

Более проблематично будет вернуть имущество в случае, когда квартира уже была передана покупателю. Если к покупателю перешло право собственности на жилье, то досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, которые прямо предусмотрены договором или законодательством. Гражданский кодекс гласит, что провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора можно только в период, когда договор еще действует. То есть после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, расторгнуть договор не получится. Данное правило в целом относится ко всем сделкам по поводу недвижимости.

Если же сделка была выполнена частично и государственная регистрация перехода полномочий на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата имущества. Чтобы иметь возможность вернуть все, что было передано согласно контракту по купле-продаже, данное условие необходимо прописывать либо первоначально в договоре, либо уже в соглашении о расторжении сделки.

Досудебный порядок

Как уже было указано, расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию, не обращаясь в судебные инстанции. Более того, подать иск о расторжении договора купли-продажи можно только после получения отказа от второго участника сделки. Если он откажется от отмены договора, тогда можно обращаться в суд. На ответ у другой стороны есть срок 30 дней, если в договоре не было указано другое время. Если ответа не последует или вы получите отказ, придется только судиться.

Расторжение через суд

Если расторгнуть сделку по соглашению сторон не получилось, можно приступать к составлению иска. Очень часто, подавая иск, истец делает серьезную ошибку – требует расторгнуть договор, но при этом упускает из виду, что просить также нужно и возврата имущества. Суд может выносить решение лишь в рамках тех требований, которые заявил истец. Следовательно, судья выносит решение о прекращении действия купли-продажи, но судьба переданного уже имущества не решается. В Гражданском кодексе указано, что если была проведена регистрация смены права на жилье, то само по себе решение суда про расторжение сделки не может послужить причиной для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться квартирой.

В такой ситуации, чтобы не остаться у «разбитого корыта», продавцу придется снова подавать в суд с требованием о возврате недвижимости. А это опять потеря времени и нервов. Поэтому очень важно включать в иск одновременно два требования:

• расторжения договора (с указанием оснований для этого);
• возращение всего переданного имущества;
• если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также возмещения убытков, морального вреда.

Типичные ситуации

Очень часто стороны по договору купли-продажи жилья указывают пункт о том, что деньги будут оплачены только после регистрации смены собственника объекта недвижимости. Таким образом, продавец сильно рискует. В случае если покупатель вдруг откажется от оплаты, получить назад квартиру будет возможно, но очень проблематично. В таком случае продавец имеет полномочия не только требовать оплату за квартиру, но и основании ст. 395 ГК РФ ему дано право на получение от покупателя процентов, а также сумму убытков (если такие были понесены). Данное правило регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Если же покупатель еще не оплатил, но и не получил права на квартиру, то у продавца есть два варианта: или отказаться от договора, или требовать оплаты.

Как обезопаситься продавцу?

Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно в первую очередь быть предельно внимательными при составлении договора. Желательно в соглашении закрепить следующие:

• возможность расторжения сделки купли-продажи, если стороны (или одна из сторон) не выполнят возложенные на них обязательства;
• пункт о сроке передачи денежных средств – до или после проведения процедуры регистрации перехода право собственности на жилое помещение.

Гарантии для покупателя

По закону факт передачи квартиры покупателю должен фиксироваться в таком документе, как передаточный акт или иной документ, который будет свидетельствовать о факте передачи. По закону квартира будет считаться переданной после подписания передаточного акта и вручения имущества. В тоже время конкретного срока для передачи объекта недвижимости продавца покупателю не установлено. В ГК РФ есть лишь понятие «в разумный срок». Данный определение является весьма условным, поэтому лучше всего предусмотреть срок для передачи квартиры в договоре. Если продавец не выполнит условия о передачи, покупатель может требовать этого от него в принудительном порядке или просить возмещения убытков.

Ввиду всего выше указанного можно сделать вывод, что расторжение договора купли-продажи квартиры – сложный, но вполне реальный процесс. Оснований для прекращения сделки на покупку квартиры существует немало, но тем не менее, нарушения закона еще следует доказать, что часто бывает довольно трудно. Лучше всего заранее предотвратить негативные последствия.(Подробнее см. Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска? и Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?). Очень ответственно подойдите к заключению такой крупной сделки. Особенно обращайте внимание на сроки, условия предоставления недвижимости и денежных средств, обязанности и ответственность сторон. Также обязательно включайте в договор сведения о возможности и условиях расторжения договора. Чем подробнее будет указано о порядке прекращения действия соглашения, тем легче потом доказывать свою правоту.

Какие документы нужны для регистрации права собственности?

Какие документы выдают после регистрации права собственности?

Как узнать, кто собственник квартиры?

Регистрация прав на недвижимость: через нотариуса быстрее

Как нотариусы обеспечивают безопасность купли-продажи квартиры с 1 июня

Избежать обмана при расчетах за недвижимость помогут нотариусы

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если же такого условия в договоре нет, то в силу п. 2 той же нормы продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае нарушения продавцом условия о качестве товара, вы как покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать у продавца вернуть уплаченную вами сумму (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Теоретически вы можете просто обратиться к продавцу с письменной претензией, но шансы на то, что он согласится с вашими требованиями, ничтожно малы, поэтому, скорее всего, решать проблему придется через суд.

Итак, в данном случае речь идет о жилом помещении, то есть следует рассматривать вопрос о пригодности его для проживания. Так, согласно п. 2 ст. 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ) здание должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в нем, в том числе по показателю качества воздуха (подп. 1 п. 2 ст. 10).

Требования к качеству воздуха в жилых помещениях установлены СанПиН 2.1.2.2645-10 (утверждены постановлением Главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64): согласно п. 4.10 СанПиН концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при вводе зданий в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, установленных для атмосферного воздуха населенных мест, а при отсутствии среднесуточных ПДК не превышать максимальные разовые ПДК или ориентировочные безопасные уровни воздействия.

Установить соответствие или несоответствие качества воздуха в доме требованиям СанПиН можно исключительно экспертным путем. У вас есть два варианта:

1. Обратиться в независимое экспертное бюро, заказать химическую экспертизу качества воздуха в доме, а потом представить заключение в суд.
2. Сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи дома и одновременно ходатайствовать о производстве химической судебной экспертизы.

На наш взгляд второй вариант предпочтительнее. В обоих случаях вам придется оплатить производство экспертизы. Однако, если вы представите в суд готовое заключение, есть вероятность, что суд сочтет это доказательство недостаточным, и тогда вам придется вновь оплачивать производство экспертизы – уже судебной. Забегая вперед, скажем, что если суд удовлетворит ваши требования, расходы на производство экспертизы могут быть взысканы с ответчика в вашу пользу (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Итак, рекомендуем вам обратиться в суд с иском об отказе от исполнения договора купли-продажи и взыскании суммы оплаты по договору по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 475 ГК. Одновременно с исковым заявлением вам необходимо представить ходатайство о назначении и производстве строительно-химической комплексной судебной экспертизы дома. Если по результатам экспертизы концентрация химических веществ в воздухе будет признана превышающей предельно допустимую, можно будет говорить о продаже товара ненадлежащего качества. Но для возникновения права требовать возвращения уплаченной по договору суммы обнаруженные недостатки должны быть существенными, то есть такими, которые нельзя устранить вовсе или нельзя устранить без соразмерных расходов или временных затрат (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Поэтому рекомендуем в ходатайстве о назначении экспертизы поставить на разрешение эксперту следующие вопросы:

• соответствует ли концентрация химических веществ в воздухе в жилом помещении – доме (адрес) предельно допустимой концентрации по действующим нормам СанПиН?
• если нет, то каковы причины выявленных недостатков жилого помещения?
• возможно ли устранение выявленных недостатков?
• если возможно устранить недостатки, то какова рыночная стоимость их устранения?

Расторжение договора купли продажи квартиры

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Основания расторжения договора купли-продажи квартиры

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным договора купли-продажи квартиры.

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. Проверка квартиры при покупке).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры и исковое заявление

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

• Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
• Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
• Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Рекомендуется учесть следующие пункты:

• Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
• Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.

Можно ли предъявить претензии к продавцу или расторгнуть договор купли-продажи загородного дома

Здравствуйте, уважаемые специалисты!
Очень нужна консультация, есть следующий вопрос. Полтора года назад мною был приобретен жилой дом на участке в подмосковье. Дом приобретен у частного лица, сопровождением сделки по линии продавца занималось одно из известных агенств недвижимости. Договор купли-продажи заключен в простой письменной форме между частными лицами, формально агенство нигде не фигурирует.
ДКП прошел стандартную процедуру регистрации и я в итоге получил свидетельства о собственности на дом и на земельный участок.
Дом - свежепостроенный, кирпичный, на момент покупки был с частичной отделкой.
Проблемы которые у меня возникли:
1. В процессе владения неджимостью, у меня вскрылось, что дом (который проходит у меня по всем документам по статусу как "жилой без права регистрации проживания"), должнен быть обязательно оформлен только как "жилой" , так как находится на землях "ЛПХ" (поселок городского типа).
Якобы, на этапе первичной регистрации дома в кадастровой палате была ранее допущена ошибка/невнимательность или бывший владелец дома сделал это намерянно (подав простую письменную декларацию на капитальный дом, скорее всего в целях снижения налогообложения объекта).
В итоге, мне пришлось исправлять все эти косяки, в частности привлекать агента по околачиванию порогов кадастровой и рег. палаты, делать на дом новый техплан, новый кадастровый паспорт и получать новое свидетельство о праве собственности.
Все это принесло мне расходы около 50 тыс. руб. В итоге этот вопрос я успешно закрыл, но понес доп. расходы. Единственно, все делал частным образом - данные расходы не подтверждены официально, кроме стандартных недорогих платежек за регистрационные действия.
2. Я начал доделывать внутреннюю отделку дома, облагораживать участок итп. И тут выяснилось, что дом начинает трескается по причине наличия косяков в проекте дома и в технологии его первичного строительства. Я начал с этим бороться, провел достаточно приличные вложения в дом - как по устранению косяков первичной конструкции дома, так и во внутреннюю отделку. В итоге, помимо понесенных доп. затрат, у меня еще и осталась непонятная ситуация, как дальше дом будет себя вести. В данном случае, опять все работы по устранению косяков делал частным образом, т.е. расходы не подтверждены официально. Но трещины в доме имеют открытый характер и можно получить текущее заключение экспертизы о проблемах в конструкции.

Вопрос: можно ли будет предъявить какие-либо претензии к продавцу в настоящее время с целью
как получения от него компенсации за устранения данных косяков, так и может есть шансы поставить вопрос о расторжении договора купли продажи? Последнее наверно проблематично, в свете того, что я переделывал уже документы на дом, да и прилично облагородил дом и участок. Наверно, оптимально было бы получить с продавца какую-либо компенсацию (типа соразмерного уменьшения стоимости дома).
Вообщем что скажете? Есть ли какие-нибудь шансы? Существует ли действующая практика по таким вопросам?
заранее большое спасибо!

Алекс вы подписали акт приема передачи, прочитайте , там все черным по белому написано. Вы можете подать иск, вам никто этого не запретит, но думаю вам будет отказано в иске, посчитайте сколько вы потратите на адвоката и экспертизы для составления иска. Мое мнение:Вам не повезло, но покупая загородный дом Вы должны были понимать , что тратиться придется всегда, а документы продавцы оформили как им было удобно, Вы при покупке их смотрели, Вас же устроило, в следующий раз будьте внимательны, а для сопровождения нанимайте специалиста, который расскажите вам о рисках при покупке.

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

«В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

«На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно. Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.