Как расторгается договор субаренды

Как расторгнуть договор субаренды раньше его окончания?

У меня договор субаренды на 11 мес.

Хочу расторгнуть договор сейчас. Но мне субарендодатели ответили "предупредить(официальным уведомлением) нужно за 3 месяца".

Я не могу ждать 3 месяца.

Могу ли я расторгнуть договор субаренды сейчас?

Как это сделать?

И в каких ст. ГК РФ это прописано.

Ответы юристов (2)

«Гражданский кодекс Российской Федерации статья 618.

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

так что ссылаться на положения ГК РФ в вашей ситуации не перспективно. Пишите заявление о расторжении и просите сделать это досрочно указывая разумный срок, например 14 дней, можно сослаться на ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом. Кроме того, в вашем договоре, скорей всего есть пункт о том что все разногласия должны решаться путем ведения переговоров, вот и начните их с заявления о расторжении указав причины

Добрый день, Елена!

Согласно ч.1 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества;
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Досрочное расторжение договора аренды и субаренды одновременно

Я (ИП), снимаю помещение для торговли, и одновременно сдаю часть этой площади в субаренду. Сейчас наступила необходимость досрочно расторгнуть основной договор аренды с собственником. Следовательно, надо расторгать и договор субаренды, а субарендатор делать этого не желает. В договоре субренды досрочное расторжение предусмотрено только при различных нарушениях договора, либо в судебном порядке. Есть ли возможность сделать это без суда?

п.с. В нашем договоре субаренды есть также как минимум одна важная ошибка - договор аренды по срокам превышает сроки основного договора аренды.

Ответы юристов (4)

Добрый день, Вячеслав.

При прекращении основного договора, договор субаренды прекращается в силу закона, расторгать в этом случае уже нечего.

Есть вопрос к юристу?

Согласно п.1 ст.618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

То есть когда Вы расторгните основной договор аренды — договор субаренды будет прекращен автоматически. Сообщите об этом в письменной форме Вашему субарендатору, а также о его возможности заключить договор аренды непосредственно с собственником.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Таким образом, даже если в договоре субаренды и имеется пункт о расторжении данного договора субаренды на названных условиях, данный пункт договора не будет иметь силы, т.к. ГК РФ имеет преюдициальное значение по данному правоотношению

Добрый лень, Вячеслав!

В силу статьи 618 Гражданского кодекса РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (если в самом договоре аренды не указано иное).

Положение о том, что срок договора субаренды превышает срок договора аренды противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. По общему правилу, если такое условие присутствует в договоре субаренды, то в любом случае договор субаренды считается заключённым на срок, не превышающий срок договора аренды.

Устно уажите Вашему субарендатору на ст. 618 ГК РФ и направьте ему письменное уведомление о досрочном расторжении договора в связи с расторжением основаного договора аренды соссылкой на указанную статью ГК.

Если будет необходимо пояснить субарендатору характер данного требования (обосновать его с юридической точки зрения) — обращайтесь! Если возникнут дополнительные вопросы — пишите в чат.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть договор субаренды нежилого помещения в ТЦ по инициативе арендатора?

Как расторгнуть договор ИП субаренды заключенный на 11 месяцев в ТЦ, если субарендатор не хочет добровольно его расторгать. Внесен двухмесячный депозит и как его не потерять при расторжении договора. На что можно сослаться в ст 620 ГК. В договоре не предусмотрено расторжение по инициативе арендатора. Спасибо

Ответы юристов (1)

Добрый день! Вообще порядок и условия расторжения подробно в самом договоре должны быть прописаны. Необходимо понимать причину расторжения, пока из вопроса это неясно. К договорам аренды и общие​ основания расторжения договора применимы. Норму права смотрите ниже.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Уточнение клиента

Причина расторжения -нерентабельная торговая точка, большая арендная плата

22 Ноября 2017, 08:22

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды, субаренды при смене собственника имущества

В 2012 году мной как ИП был заключен договор аренды с администрацией нежилого помещения под магазин промышленных товаров. В этом же году мной заключен договор субаренды данного нежилого помещения с ООО. В 2013 году по договору купли - продажи недвижимого имущества принадлежащего муниципальному образованию я стал собственником указанного нежилого помещения. Я уведомил субарендатора о возникшем у меня праве собственности и предложил ему оплатить задолженность по арендной плате, заключить новый договор аренды. Однако субарендатор ООО мое уведомление проигнорировал, ссылаясь на ст.617 ГК РФ, задолженность по арендной плате не погасил.

Правомерны ли в данном случае действия субарендатора. Считается ли договор аренды заключенный между мной и муниципальным образованием прекращенным с момента подписания договора купли - продажи и оформления права собственности на нежилое помещение.

Могу ли я в такой ситуации выселить ООО из принадлежащего мне нежилого помещения и по каким основаниям.

Ответы юристов (6)

Первоначальный договор аренды прекратился по ст. 413 ГК РФ: Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Соответственно, Вы можете применять ст. 618 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Вы можете требовать досрочного расторжения договора и выплаты задолженности, а субарендатор может потребовать заключения нового договора на тот же срок

Есть вопрос к юристу?

Считается ли договор аренды заключенный между мной и муниципальным образованием прекращенным с момента подписания договора купли — продажи и оформления права собственности на нежилое помещение.

Статья 551. ГК РФ

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации.

То есть с момента регистрации в Росреестре вы становитесь собственником недвижимости- одновременно договор аренды прекращается по основанию-

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Могу ли я в такой ситуации выселить ООО из принадлежащего мне нежилого помещения и по каким основаниям.

Договор субаренды прекращается вместе с прекращением договора аренды- так как договор аренды прекращен- то следовательно прекращены и права субарендатора по соответствующему договору.

Да, первоначальный договор аренды прекратился в соответствии со ст. 413 ГК РФ. Соответственно прератился и договор субаренды.

Так же если не вносится арендная плата можно расторгнуть договор на основании ст. 450 ГК РФ (в связи с нарушением существенных условий).

Пишите претензию с требованием о выселении, обращайтесь в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендной платы на основании ст. 619 гк рф..

Согласно ст.618 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

То есть, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ст.619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вам необходимо в письменной форме уведомить субарендатора о расторжении договора или предложить ему заключить договор аренды с вами.

Для более подробного ответа на вопрос нужно видеть договор аренды и субаренды.

Здравствуйте, Александр! Да, Договор между Вами и муниципальным образованием считается в Вашем случае прекращённым.

Действительно, согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса России, перемена собственника имущества, в отношении которого заключён Договор аренды с третьим лицом, не является основанием для изменения или расторжения Договора аренды.

Однако на основании статьи 619 Гражданского кодекса России в случае если арендатор не вносит предусмотренную Договором аренды арендную плату более двух раз подряд (за три месяца и более, если плата вносится помесячно), Вы вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения Договора аренды. До обращения в суд Вам необходимо в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения его обязательства по Договору в разумный срок (Вы вправе сами указать такой срок в письме).

1. Вы правы, считая договор аренды между Вами и муниципальным образованием прекратившимся в соответствии со статьей 413 ГК с момента регистрации перехода права собственности на арендованный объект к Вам.

2. Также в силу части 1 статьи 618 ГК одновременно с договором аренды прекратился производный от него договор субаренды.

Никаких исков о расторжении договора субаренды предъявлять не требуется, т.к. невозможно расторгнуть уже прекращенный договор субаренды.

3. С учетом изложенного, вы вправе направить ООО требование об освобождении арендованного объекта, и, в случае отказа, обратиться в суд с иском об освобождении указанного объекта. В рамках того же дела или отдалным иском можно взыскать с ООО задолженность по арендной плате.

4. Вопрос недобросовестности субарендатора будет иметь свое значение только в случае попыток субарендатора требовать заключения договора аренды в соответствии со статьей 618 ГК в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

• по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
• в одностороннем порядке;
• через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

• арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
• возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

• причины;
• стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
• обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
• оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

• не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
• после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
• собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в "разумные сроки", степень "разумности сроков" устанавливается индивидуально;
• если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

• сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
• в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

• при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
• нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
• игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
• при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

• сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
• если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

• реквизиты арендодателя/арендатора;
• обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
• сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

• выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу "достаточности" срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
• в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
• гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
• расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Не хотим расторгать договор субаренды (только Москва)

Мы арендуем офис в Москве по договору субаренды.

Субарендодатель, мотивируя сменой собственника, предлагает нам расторгнуть договор по взаимному согласию. Условия договора не нарушали, задолженности по оплате нет. Мы знаем, что в такой ситуации имеем полное право оставаться в субарендуемом офисе до конца срока действия текущего договора.

Нам требуется помощь юриста, который подготовит необходимые письма и документы и решит вопрос с арендодателем, получив от него подтверждение что мы можем оставаться в этом офисе до конца срока действия договора.

Поясню: нам не нужна консультация в чистом виде, нам нужен юрист который находится в Москве и самостоятельно решит этот вопрос для нас.

Уважаемые эксперты, пожалуйста напишите, по какому алгоритму вы предлагаете добиться невыселения и свою цену за эту услугу. Автору лучшего ответа мы поручим решить этот вопрос за отдельное вознаграждение.

Уточнение клиента

В бизнес-центре пропускная система, поэтому боюсь что 1 июЛя нас просто не пустят в офис, и все. Поэтому хотим перестраховаться - чтобы юрист подготовил пакет документов и окончательно решил этот вопрос, поставил собственника на место, и чтобы нас в дальнейшем не дергали и не мешали работать.

Арендатор, у которого мы сейчас субарендуем, дал нам на подпись соглашение о расторжении по взаимному согласию, но мы его не подписывали. Сейчас этого соглашения под рукой нет, завтра прикреплю.

17 Июня 2015, 19:51

Уточнение клиента

Вот такие документы нам предлагают подписать на расторжение (см. прикрепленные файлы рас1 и рас2)

18 Июня 2015, 14:29

Ответы юристов (25)

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 617.
Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Нам требуется помощь юриста, который подготовит необходимые письма и документы и решит вопрос с арендодателем,
Азат

А что новый собственник отказывает Вам в нахождении в помещении?

У вас в договоре не указано, что при смене собственника договор расторгается, следовательно требование будет незаконным

Для сохранения арендных отношений в силе при смене собственника от арендатора требуется безукоризненное соблюдение своих обязанностей, так как любой договор может быть расторгнут в случае нарушения его условий.

Есть вопрос к юристу?

в разделе 6 Договора четко указаны все пункты по которым прекращается действие данного договора и смена собственника там не предусмотрена. Таким образом, на Вас смена собственника распространятся не должна, это арендатор должен с новым собственником заключить договор аренды.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 617.
Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Для того, чтобы что-то готовить и писать необходимо от них получить письменное предложение о расторжении договора и на что они ссылаются, после чего можно будет подготовить им мотивированный ответ. Одностороннее же расторжение договора может произойти только в судебном порядке, но я так понимаю они об этом знают и знают что проиграют суд, поэтому просят Вас о добровольном расторжении договора.

да все правильно.

Статья 617.Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

По сути вам сейчас не нужно предпринимать никаких активных действий на мой взгляд, выселить вас не могут, а убеждать другую сторону в своей правоте не имеет смысла, пусть обращаются в суд, тогда уже помощь юриста будет необходима в составлении возражения и представления ваших интересов в суде.

На сайте есть возможность использовать поиск юристов по городам, если вам это необходимо.

распоряжаются имуществом по своему усмотрению: продажа, залог, мена и т.
д., в т.ч. сдача в аренду. Но часто, едва вступив в права, новый хозяин начинает
устанавливать свои порядки: настаивает на изменении условий аренды,
«переоформлении отношений»- заключает новый договор на условиях, которые ухудшают положение пользователя), либо уведомляет арендатора о расторжении или недействительности договора аренды (субаренды) и о необходимости возврата имущества. Новый владелец нередко утверждает, что «старый» договор аренды более не действует, поскольку в нем в качестве арендодателя указано лицо, которому имущество более не принадлежит.

Арендаторы должны знать, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). То же относится и к субаренде: при перенайме договор субаренды
сохраняет силу. Если же арендодатель решит через суд расторгнуть договор или изменить его условия, это маловероятно.

Вот-вот, не стоит спешить, закон на Вашей стороне.

Уточнение клиента

В бизнес-центре пропускная система, поэтому боюсь что 1 июЛя нас просто не пустят в офис, и все. Поэтому хотим перестраховаться - чтобы юрист подготовил пакет документов и окончательно решил этот вопрос, поставил собственника на место, и чтобы нас в дальнейшем не дергали и не мешали работать.

Арендатор, у которого мы сейчас субарендуем, дал нам на подпись соглашение о расторжении по взаимному согласию, но мы его не подписывали. Сейчас этого соглашения под рукой нет, завтра прикреплю.

17 Июня 2015, 19:48

Азат, добрый вечер.

Правовых оснований для расторжения договора с Вами у субарендодателя нет, поэтому если Вы добровольно не согласитесь с расторжением, они его расторгнуть не смогут, думаю они и сами это прекрасно понимают. Вам уже присылали предложение с расторжением или еще на словах все пока?

Уточнение клиента

дали, завтра прикреплю

17 Июня 2015, 19:50

Уточнение клиента

Прикрепил соглашение о расторжении. На данный момент оно никем не подписано, даже арендатором. Нам нужна ваша помощь, чтобы вы уведомили их должным образом и лично встретились с управляющим (м.Тверская, Пушкинская) и решили этот вопрос в нашу пользу.

18 Июня 2015, 14:37

Я не в Москве, поэтому дело взять не могу и на гонорар не претендую, однако в порядке стороннего наблюдения:

Не совсем понятно, какие именно документы, подтверждающие право оставаться в данном помещении, Вы хотите в итоге получить с помощью юриста. У Вас есть действующий договор, он не расторгнут — он и есть Ваш основной документ, подтверждающий Ваши права.

То, что прислали предложение его расторгнуть — на него можно ответить даже в свободной форме отказом вроде «Рассмотрев Ваше предложение о расторжении договора такого-то от такого-то числа, отклоняем данное предложение и намерены пользоваться правами и исполнять обязательства по указанному договору в полном объеме до окончания срока его действия. Дата, подпись, расшифровка». Собственно, всё, переговоры завершены, договор остался в силе.

Никаких дополнительных документов, подтверждающих договор, законодательством не предусмотрено. Что понятно — нет смысла пытаться подтвердить то, что в силе и действует.

Тогда элементарно написать возражение с обоснованием и отправить по адресу.

Присылайте, составлю Вам отзыв на данное соглашение. А не пустить Вас не имеют права, это может вылиться потом в судебные и слишком дорогие для них тяжбы.

Уточнение клиента

Прикрепил соглашение о расторжении. На данный момент оно никем не подписано, даже арендатором.

18 Июня 2015, 14:45

не имеют право, т.к. у вас есть договор, который является действующим. Более того, Ваше имущество я так понимаю до сих пор находится в здании арендодателя?

Поэтому хотим перестраховаться — чтобы юрист подготовил пакет документов и окончательно решил этот вопрос, поставил собственника на место, и чтобы нас в дальнейшем не дергали и не мешали работать.
Азат

Опасения Ваши понятны

Арендатор, у которого мы сейчас субарендуем, дал нам на подпись соглашение о расторжении по взаимному согласию, и мы его не подписывали. Сейчас этого соглашения под рукой нет, завтра прикреплю.
Азат

Т.к. он понимает, что у Вас такие же права как и были ранее и что без вашего согласия даже суд ничего не сможет сделать

Для изготовления ответа на их соглашение Вам может любой юрист с сайта составить ответ со ссылками на законы, а Вы в свою очередь направить им

Или вы хотите, чтоб юрист вел переговоры? А вы уверены, что они пойдут на контакт?

Ну это незаконно, пока договор не расторгнут такие меры предприняты быть не могут.

На данное письменное уведомление с просьбой расторгнуть договор нужно составить возражение, но опять же как это вас застрахует от неправомерных действий с их стороны, действительно нужно наверное просто юристу встретиться с ними и объяснить, что такие действия не пройдут для них без последствий..

как верно указали коллеги и отметили Вы в своем вопросе, правовых оснований для расторжения договора нет.

Арендатор, у которого мы сейчас субарендуем, дал нам на подпись соглашение о расторжении по взаимному согласию, и мы его не подписывали
Азат

С его стороны соглашение подписано?

Тогда просто необходимо подготовить ответ на него и направить либо заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо направить представителя, чтобы он проследил Что ваше письмо зарегистрировано.

Что указать в письме? Текст очень примерно может быть следующим:«дата» нами получено предложение о расторжении договора по соглашению сторон.

Настоящим уведомляем Вас, что наша организация не имеет цели прекращать правоотношения по заключенному между нами договору.

кроме того, сообщаем Вам, что согласно ст. 617 ГК РФ Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

обязанности по заключенному между нами договору аренды исполняются нами в полном объеме, в связи с чем основания для его расторжения в каком бы то ни было порядке отсутствуют.

Можно также пригрозить взысканием убытков, если таковые гипотетически могут образоваться от того, что Вы не попадете в арендуемое помещение

Здравствуйте, Азат!

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Поэтому Вы имеете полное право не соглашаться с предложением арендодателя расторгнуть договор по соглашению. Сообщите об этом арендодателю в письменном виде, отправив сообщение заказным или ценным письмом с уведомлением.

В бизнес-центре пропускная система, поэтому боюсь что 1 июЛя нас просто не пустят в офис, и все.
Азат

В этом случае Вы вправе предъявить негаторный иск к арендодателю (об устранении всяких нарушений права аренды).

подготовит необходимые письма и документы и решит вопрос с арендодателем, получив от него подтверждение что мы можем оставаться в этом офисе до конца срока действия договора.

Вам не нужно никакого дополнительного письменного подтверждения от арендодателя, кроме договора субаренды, который у Вас уже есть. В силу закона право аренды сохраняется до окончания срока договора.

Стандартные документы, которые подписываются при расторжении и акт аналогично, только не могу понять, почему Вы субарендатор, а они арендаторы?

Если да, то арендаторы расторгают с ними договор аренды?

Уточнение клиента

Да, у нас договор СУБаренды, арендуем у управляющей компании, у которой в свою очередь заключен договор аренды с собственником. Кто старый собственник, и кто новый - понятия не имею

18 Июня 2015, 14:43

Читайте внимательно вопрос клиента:

Мы арендуем офис в Москве по договору субаренды.
Азат

Арендатор не планируете расторгать договор аренды?

Читайте внимательно вопрос клиента:
Безгодов Александр

Подписав эти документы, Вы сами себе подпишите приговор, добровольно отказавшись от аренды. И никакие суды потом не помогут.

Выход один — не подписывать и письменно сообщить о несогласии.

Если арендатор не планирует расторгать договор, то можете быть спокойны, написать необходимо возражение на их соглашение. Как указывалось ранее смена собственника не влечет расторжения договора аренды. Не подписывайте соглашение, обязать даже суд не сможет. Обратиться за составлением ответа можете к любому юристу на сайте в чат.

Уважаемый Азат, Вам требуется только составить письмо о несогласии и сходить на почту, чтобы отправить заказным письмом.

Совершенно не нужно никого искать в качестве представителя для встречи с управляющим. Поверьте, это бессмысленные затраты. Доверьте это дело Почте России.

Скажу более. Вы можете даже просто проигнорировать и ничего не отвечать. Договор аренды будет продолжать действовать в силу закона.

А если Вас перестанут допускать в арендуемое помещение, обращайтесь в суд, о чем я писал выше.

Ничего не подписывайте. Максимум что сейчас можно сделать это составить возражение и направить заказным письмом с уведомлением.

Вас это вообще мало должно волновать, ваш договор продолжает свое действие при смене собственника.

На полученное соглашение отправьте письменный отказ, как указывала выше, и забудьте про них. Исправно исполняйте свои обязательства по договору, не будут пускать в здание — вызывайте полицию и указывайте, что охрана занимается самоуправством и препятствует Вам в законном доступе в помещение, предъявив прибывшим сотрудникам договор субаренды, потом обращайтесь в суд, если проблема себя не исчерпает.

За составлением письма о несогласии подписывать данное соглашение вы можете обратиться к любому юристу здесь, притом совершенно необязательно чтобы юрист был с Москвы.

Суть работы заключается в следующем: составить письмо (примерный текст я уже привел выше) и отправить его заказным письмо, более ничего делать не нужно.

притом рекомендую воспользоваться именно отправкой заказного письма, тем самым Вы обеспечите себе доказательство, что отвечали на их предложение, чем просто придти и вручить им письмо, так как они в дальнейшем могут сказать что ничего не получали, ну или как минимум необходимо получить от них отметку о принятии.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.