Залог принимается

Виды обеспечения по кредитам физических лиц. Залог недвижимости

Сразу хочу оговориться, что в данном материале речь будет идти только о залогах, принадлежащих физическим лицам. Итак, залоги под кредиты бывают следующих видов:

1. Залог недвижимости (залог квартиры, залог дома, залог торговых помещений, и т.д.)
2. Залог оборудования (залог торгового оборудования, залог промышленного оборудования),
3. Залог личного имущества (видеоаппаратура, мебель, бытовая техника, автомобили, компьютерная и оргтехника, сельхозтехника и.т.д.),
4. Залог ценных бумаг (облигации госзаймов, муниципальные облигации, векселя банков, акции госпредприятий и т.д.)
5. Залог изделий из желтого металла (С данными залогами работают только банки, имеющие лицензию на работу с золотом).

Основные требования банка к предоставляемому залогу имущества:

• оно должно быть свободно от залоговых и других обременений,
• в надлежащем техническом состоянии,
• должно быть ликвидным,
• принадлежать залогодателю на праве собственности.

Залог недвижимости. В понятие “Залог недвижимости”, как правило, объединяется:

• залог квартиры (приватизированной или строящейся по ипотеке);
• залог жилых домов индивидуальной постройки с приватизированной землей,
• залог земли (приватизированной физическим лицом) – принимается значительно реже;
• залог производственных и торговых помещений с землей, приобретенных на имя физического лица. Земля должна быть приватизирована или передана в длительную аренду по договору.

В залог недвижимости не принимаются ветхие строения и очень часто строения, в которых длительное время не проводился ремонт. Строения, расположенные в удаленных от населенных пунктов местах и не представляющие коммерческой ценности.

Приведу несколько случаев, когда залог недвижимости оказался не ликвиден:

1. Банку, в котором я работала, поступила заявка на кредит под залог квартиры. Казалось бы, что может быть лучше кредита под залог квартиры, да еще почти в центре города. Однако, после выезда на осмотр объекта, клиенту в кредите под залог квартиры было отказано. В чем же была причина? В квартире, до перехода ее текущему владельцу, был “притон”, мое ощущение было такое, что я попала в трущобы в центре города. Обои ободраны и весят лохмотьями. Полы прогнили и сто лет не красились. Вся сантехника раскурочена, гнилые и некрашеные оконные рамы и частично с выбитыми стеклами. Залог квартиры оказался неликвиден. Клиенту, которому кредит был нужен как раз для ремонта этой квартиры, было предложено поменять залог квартиры на другой, более ликвидный.
2. Частный предприниматель выкупил, как физическое лицо, цех одного обанкротившегося ЖБИ. Ему срочно потребовался кредит, и он предложил в его обеспечение залог недвижимости, то есть цех. Осмотр показал, что от здания остались лишь стены да потолочные перекрытия, а все остальное разграблено полностью. Здание в таком виде и было куплено с торгов. Для банка такой залог недвижимости цены не имел, так как трудно реализуем. В кредите под залог недвижимости клиенту было отказано.
3. Для получения кредита на неотложные нужды в залог недвижимости была предложена 1/2 часть частного жилого дома. Осмотр показал, что дом покосился и осел (окна уже на уровне земли). Кроме того, оказалось что, и приватизация земли оформлена неверно - одна на двоих, и нет согласия хозяина второй части дома на залог земли. В кредите под залог недвижимости отказано до переоформления земли.

Чтобы оформить договор на залог недвижимости в банк необходимо представить документы:

• свидетельство о праве собственности,
• правоустанавливающий документ, т.е. документ, на основании которого возникло право собственности. Договор купли-продажи, мены, дарения. Документ о приватизации. Протокол продажи строения с публичных торгов. Для вновь введенных строений - акт об отводе земельного участка и акт ввода в эксплуатацию.
• технический паспорт и поэтажный план здания (сроком оформления не более одного года).
• план земельного участка с кадастровым номером,
• при аренде земельного участка необходимо решение местного земельного управления на залог права аренды,
• постановление местной администрации, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности или заключен договор аренды (для промышленных объектов).
• документ, подтверждающий право использования земельного участка: свидетельство о праве собственности, если земля выкуплена, (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды),
• справка об уплате налога на имущество, документ об отсутствии задолженности по уплате земельного налога (аренды),
• справка Центра технической инвентаризации о стоимости объекта недвижимости или оценка независимого оценщика.
• для физического лица-залогодателя: если предмет залога является совместной собственностью – нотариально заверенное согласие супруга и возможно взрослых детей на залог недвижимости (ст.35 Семейного кодекса).

Особенности залога недвижимости – оформленный договор на залог недвижимости регистрируется в Министерстве Юстиции РФ, то есть на недвижимость накладывается запрет на проведение любых сделок, в том числе и продажу, на весь период кредитования. Кроме того, многие банки требуют проведение оценки рыночной стоимости, передаваемой в залог недвижимости, независимыми оценщиками. Залог квартиры и залог дома возможен, как правило, если у ссудополучателя это не единственное жилье. И еще, залог недвижимости предусматривает страховку объекта.

Прежде чем вы примете окончательное решение о получении кредита под залог недвижимости, рекомендую вам рассмотреть другие варианты обеспечения и ознакомиться с требованиями к залогам в нескольких банках. Условия по залогу могут оказаться более удачными.

Комментариев пока нет. Коментирование отключено

Последние новости на сегодня

30.10.18
Календарь на 2019 год

Что такое залог

Залог – имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.

Залогодателем по кредиту чаще является заемщик, но может выступить и любое другое лицо, имеющее право собственности на предмет залога. Залогодержателем выступает банк.

Условия залога определяются договором. В нем прописываются все существенные условия для данного вида договора, которые определены ст. 339 Гражданского кодекса РФ. Так, обязательно должны указываться индивидуальные характеристики заложенного имущества, его оценка. При оформлении договора предмет залога остается в пользовании залогодателя.

Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. То есть залогом может быть: жилая и нежилая недвижимость, автотранспорт, драгоценные металлы, ценные бумаги и пр.

Однако фактически банки сами определяют перечень принимаемого в залог имущества при выдаче кредитов. Например, Сбербанк в качестве обеспечения по кредитам принимает:

- транспортные средства (в качестве единственного обеспечения не принимаются);

- иное имущество (в качестве единственного обеспечения не принимается);

- мерные слитки драгоценных металлов - с обязательным хранением их в банке;

В последние годы банки все чаще принимают в залог нетрадиционные активы, тем самым диверсифицируя свой портфель. Как пишут "Известия" со ссылкой на Федеральную нотариальную палату (ФНП), за 2017 год российские банки приняли в залог 108 майнинговых ферм, 85 саней, 70 оленей, 12 712 котлов, 1137 свиней, 160 кроликов и 1456 кур.

Имущество, выступающее обеспечением по кредиту, обязательно должно быть оценено. Затраты по оценке залога несет заемщик, даже если в итоге он получит отказ кредитной организации в выдаче займа. Обычно банк предлагает для этой процедуры воспользоваться услугами оценочных компаний, являющихся его партнерами.

Стоимость залога должна покрывать сумму кредита и начисленных по нему процентов.

Оформляя имущество в залог, заемщик должен подтвердить право собственности на него. Если залогом будет выступать недвижимость, то клиент должен предоставить в банк документы на право собственности.

На предоставление имущества в залог необходимо согласие супруга залогодателя.

Банки требуют от заемщика страхования залога. Гражданским кодексом предусмотрена возможность кредитора обязать заемщика страховать риск утраты залога. Срок действия договора страхования должен быть не меньше срока кредита, а страховая сумма - не ниже оценочной стоимости залога. Выгодоприобретателем по договору выступает банк.

В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту финучреждение имеет право реализовать предмет залога.

Когда для получения кредита нужен залог

Иногда для получения кредита на крупную сумму банк в качестве гарантии его возврата может потребовать от клиента предоставить залог. Такое же обеспечение может потребоваться в случае, если сам клиент пожелает взять кредит под более низкий процент. Узнаем, какие ценности могут заинтересовать банк в качестве залога, и за чей счет происходит их оценка .

Когда нужен залог

Залог как обязательное условие при кредитовании возникает по ипотечным программам или автокредитовании. «Что касается автокредита, то здесь общепринятой практикой является передача в залог автомобиля, который приобретает клиент, - комментирует управляющий самарским филиалом ВТБ24 Д.В. Лысов. - При этом машина в обязательном порядке страхуется по КАСКО – это своеобразный гарант того, что машина будет в хорошем состоянии на протяжении всего срока кредита. Ровно то же происходит и в ипотечном кредитовании. В качестве залога принимается объект приобретения. Потребительские же кредиты сейчас в большинстве своем беззалоговые».

Вместе с тем обращение в залог движимого или недвижимого имущества допускается в ряде случаев и при нецелевом потребительском кредитовании, прежде всего, когда речь о крупных суммах. По словам директора регионального центра «Волжский» Райффайзенбанка А.Е. Грицая, сегодня кредиты с подобным видом обеспечения – не редкость. «Благодаря залогам, заемщик может рассчитывать на большую сумму кредита, когда, например, речь идет о займе размером 500 тыс. рублей и выше. Так, в Райффайзенбанке клиенты могут оформить ипотеку или нецелевой кредит под залог уже имеющегося в собственности жилья», - отмечает эксперт.

Также при предоставлении залога клиент может рассчитывать на более выгодные условия. Например, в Росбанке действует кредитная программа «Просто деньги», по условиям которой кредит до 3 млн рублей предоставляется без поручительства или залога по ставке от 17,4%. Сумма от 3 до 4,5 млн рублей уже предоставляются под обеспечение - поручительство третьего лица и залога на имеющееся в собственности транспортное средство (ТС) по ставке от 14,4%.

Требования к залогу

Как правило, в каждом банке существуют свои требования к залогу, которые подробно прописываются на сайте кредитной организации. Так, Райффайзенбанк в качестве обеспечения по кредиту принимает недвижимость, которая принадлежит на правах собственности только заемщику и/или супруге(у) заемщика. В требованиях банка указано, что недвижимое имущество не должно находиться в пользовании третьих лиц или под обременением. «Оценка залога проводится независимыми оценочными компаниями и обойдется заемщику в 1600-6000 рублей, – поясняет А.Е. Грицай. – Сумма варьируется в зависимости от региона, где находится недвижимость».

По словам директора территориального офиса Росбанка в Самаре К.О. Балдуева, к автомобилю, который может быть предметом обеспечения по потребительскому кредиту, тоже предъявляются требования: принимают в основном легковушки, возрастом для иномарок, в том числе собранных на территории РФ – до 12 лет, для авто российского производства – до 5 полных лет. Ограничения по пробегу для иномарок – не более 200 тыс. км. Для отечественных ТС – не более 100 тыс. км. Автомобиль должен принадлежать на праве собственности либо клиенту, либо супругу/супруге клиента, и не должен являться предметом залога по действующему кредиту в каком-либо банке.

Необходимо помнить, что стоимость залогового обеспечения принимается банком по рыночной стоимости. «Если объект залога новый, то он оценивается по цене приобретения, – поясняет Д.В. Лысов. – Если квартира приобретается на вторичном рынке, то производится оценка независимым экспертом. Стоит также отметить, что при залоговом кредитовании - будь то ипотечное кредитование или автокредит - требуется минимальный размер первоначального платежа. Таким образом банк, страхует возможные риски снижения в перспективе стоимости заложенного объекта».

директор регионального центра «Волжский» Райффайзенбанка:

– Чаще всего банки принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги или банковский депозит. Залогодателем может выступать как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Главное требование к залогу со стороны банка – высокая ликвидность. Это понятие означает возможность быстро продать его за хорошую цену в случае необходимости. Стоимость залога должна быть выше суммы кредита, как правило, не менее чем на четверть, так как залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек.

Возможности и особенности договора залога долей (акций) в ООО/АО

Залог долей (акций) в ООО и АО является мерой обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Например, кредитующий банк в качестве обеспечительной меры, помимо залога имущества и личного поручительства, может попросить оформить и залог долей (акций) собственников в основной компании. При этом у залога есть и еще одна важная функция - при структурировании бизнеса залог долей в обществе с ограниченной ответственностью (акций в акционерном обществе) является одним из элементов для юридической «упаковки» отношений с партнерами, фиксации договоренностей при привлечении стороннего небанковского финансирования.

Как и любой другой инструмент, залог долей и акций имеет свои особенности, сильные и слабые стороны, в чем нам и предстоит разобраться.

Немного теории. Как работает залог.

Для оформления залога доли в ООО Устав общества не должен содержать положения о запрете передачи доли в залог третьему лицу (п. 1 ст. 22 ФЗ «Об ООО»). Это требование должно соблюдаться и при передачи в залог доли в Обществе с единственным участником.

Решение о согласии на передачу участником Общества своей доли в залог третьему лицу по закону принимается большинством голосов всех участников общества. При этом голос участника, намеревающегося передать свою долю в залог, при голосовании не учитывается. В обществе с одним участником решение об одобрении залога доли принимается им самим.

Договор залога доли в обществе подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего сведения о нем вносятся в ЕГРЮЛ. Там виден залогодержатель, основание (дата основного договора), дата внесения сведений о залоге.

В АО передача акций в залог третьему лицу осуществляется без согласия остальных акционеров и самого Общества. Сведения об обременении акций залогом вносятся в реестр акционеров и отражаются реестродержателем по лицевому счету залогодателя на основании залогового распоряжения, подписанного залогодателем и залогодержателем. 1 Одновременно регистратор открывает в реестре лицевой счет залогодержателю. Запись об обременении акций залогом содержит следующие данные: сведения о залогодержателе, все данные, содержащиеся в залоговом распоряжении, в том числе реквизиты договора залога, условия залога (установленные ограничения, порядок распоряжения акциями и прочее).

Информация о залоге акций не отражается в ЕГРЮЛ и, соответственно, не видна третьим лицам.

Важно! Для заключения договора залога независимую оценку доли/ акций в Обществе проводить не нужно. Стороны могут оценить их по своему усмотрению. Но в любом случае она должна быть не ниже действительной стоимости доли / акций, поскольку обращение взыскания на них осуществляется по этой стоимости на момент обращения взыскания.

Если должник не исполняет обязательство, кредитор имеет право обратить взыскание на залог. Однако до этого он хочет быть уверен, что эта доля/акции, а также само общество, останутся настолько же ликвидными и финансово-состоятельными, насколько он рассчитывал, беря долю в залог.

С этой целью закон предусматривает ряд ограничений для залогодателя:

Во-первых, права участника/ акционера общества могут осуществлять залогодатель или залогодержатель.

При залоге долей в ООО, по общему правилу, корпоративные права участника переходят к залогодержателю. Это значит, что кредитор вместо участника-залогодателя принимает участие в общих собраниях участников общества. Так, залогодержатель может проголосовать за принятие решения или единолично принять решения, если в обществе один участник:

об увеличении уставного капитала за счет вклада третьего лица, в результате чего доля участника общества может быть существенно размыта;

об одобрении крупных сделок, направленных на уменьшение чистых активов общества, отчуждение недвижимого имущества, долей в дочерних обществах и прочее, что может привести общество к банкротству:

решение о смене директора Общества на иное неподконтрольное участнику третье лицо;

решения о реорганизации, в том числе выделении компании с активами на третье лицо.

Во избежание этого в договоре залога доли в ООО следует прописать, что корпоративные права участника Общества продолжает осуществлять залогодатель.

В отличие от ООО, при залоге акций в АО права акционера по закону продолжает осуществлять залогодатель, то есть акционер. Если, конечно, в договоре не закрепить иное положение вещей (п. 2 ст. 358.15 ГК РФ).

Если залогодержатель осуществляет права участника/ акционера Общества, то у директора Общества возникает обязанность уведомлять залогодержателя о проведении общего собрания участников/ акционеров в закрепленном в Уставе порядке, в частности, о месте и времени проведения общего собрания и повестке дня. Протокол подписывается залогодержателем наряду с остальными участниками/акционерами.

Если участники Общества не уведомят залогодержателя, осуществляющего права участника/ акционера Общества, о проводимом общем собрании и примут решение без него, то залогодержатель сможет оспорить принятое решение в судебном порядке. 2

Известны случаи, когда халатное отношение к стандартным положениям закона чуть не оборачивалось практически полной утратой контроля за компанией.

Так, например, в одном из дел, 3 как только поставщик стал залогодержателем 100-%-ой доли в Обществе, он принял решение об увеличении уставного капитала ООО за счет вклада третьего лица в размере 140 000 рублей. При номинальном размере уставного капитала в 10 000 рублей такой вклад обеспечил третьему лицу 93,33% долю и уменьшил долю собственника фактически в 10 раз - до 6,67%! Удостоверяя принятое решение у нотариуса, поставщик сослался на то, что по договору до момента прекращения залога права участника общества осуществляются залогодержателем, за исключением права избрания исполнительных органов общества, досрочного прекращения их полномочий и установления размера их вознаграждения, которые сохраняются за залогодателем.

Суд встал на сторону участника - залогодателя, признав решение поставщика-залогодержателя недействительным. Основанием для принятия такого решения послужило то, что предмет залога по договору залога был оценен сторонами в сумме 45 000 000 руб, а независимым оценщиком в 101 415 000 руб. При таких условиях вклад третьего лица в уставный капитал ООО в размере 140 000 рублей был очевидно несоразмерным уменьшению действительной стоимости доли текущего участника общества.

Еще один яркий пример 4 : банк, взяв в залог 51% в уставном капитале ООО в обеспечение выданной банковской гарантии, получил фактический корпоративный контроль над компанией и довел ее до банкротства (как именно суд умолчал, но факт констатировал). По нашему мнению, юридически действия Банка вполне законны. ГК РФ, по умолчанию, прямо устанавливает наличие корпоративных прав у залогодержателя доли. Однако в этой ситуации собственника компании «спасло» то, что суд посчитал, что права Банка до оформления залога доли уже были гарантированы иной обеспечительной мерой в полном объеме и истец был введен в заблуждение относительно наличия необходимости передачи доли в залог.

Эти два примера наглядно демонстрируют, что при неумелом использовании залога доли можно фактически утратить контроль над бизнесом или получить несколько лет судебных разбирательств. Поэтому важно более детально прописывать все права сторон относительно осуществления прав участника ООО при заключении соглашения о залоге.

Во-вторых, по закону залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 346 ГК РФ).

Независимо от закрепления такого положения в договоре залога доли в ООО, участник общества не сможет продать, подарить, обменять долю, выдать в отношении доли опцион на ее продажу и выйти из Общества без согласия залогодержателя, учитывая, что сведения о залоге доли отражаются в ЕГРЮЛ. При нотариальном удостоверении сделки с долей нотариус однозначно потребует предоставления ему договора ее залога, а после изучения договора письменное согласие залогодержателя.

При залоге акций все ограничения залогодателя в отношении акций прописываются в залоговом распоряжении, на основании которого регистратор вносит записи об условиях залога по лицевым счетам залогодержателя и акционера. Таким образом, регистратор также не проведет сделки по отчуждению заложенных акций без согласия залогодержателя.

В-третьих, залог доли/ акций в обществе сохраняется при переходе доли к другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства (наследнику, правопреемнику юридического лица) (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Таким образом, если заложенная доля/ акции в обществе перейдут к наследникам умершего участника/ акционера, залогодержатель не лишается возможности обратить взыскание на предмет залога при условии сохранения непогашенного основного обязательства.

Принятие основных решений участников/ акционеров общества с согласия залогодержателя

В договоре залога доли (акций) можно установить перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, решения по которым должны быть предварительно согласованы с залогодержателем. Если залогодателем выступает лишь один из участников/ акционеров Общества, то только он должен получать предварительное письменное согласие на голосование по вопросу, рассматриваемому на общем собрании участников/ акционеров.

К решениям общего собрания участников/ акционеров общества, принимаемым согласованно с залогодержателем, можно отнести следующие:

об одобрении крупных сделок, в том числе договоров займа (кредитных договоров), поручительства, сделок по отчуждению, залогу недвижимого имущества, долей в дочерних компаниях и иного ценного имущества независимо от суммы сделок;

о досрочном снятии полномочий и назначении нового директора;

о реорганизации/ ликвидации общества;

об увеличении уставного капитал, изменении устава Общества.

Важно! Если участник в ООО проголосует на собрании без получения предварительного письменного согласия залогодержателя в нарушение договора залога, то у последнего мало шансов оспорить решение общего собрания, принятое без учета его мнения, в том числе по основанию злоупотребления залогодателем-участником своими корпоративными правами со ссылкой на п.1 ст.10 ГК РФ. 5 Это связано с тем, что закон «Об ООО» наделяет правами обжаловать принятые общим собранием решения только участников, не принимавших участия в голосовании или голосовавших против оспариваемого решения и таким решением нарушены их права и законные интересы (п. 3 ст. 181.4 ГК РФ, п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ООО» и п. 7 ст. 49 ФЗ «Об АО»). Суды в таком случае указывают на то, что нарушение договора залога дает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но не признание действий залогодателя недействительными. Отмечаем, что в данном случае имеются ввиду ситуации, когда к залогодержателю не переходят права участника.

Такая же ситуация может быть и при принятии решения единственным акционером АО, поскольку его решения никем не удостоверяются, а в п. 7 ст. 49 ФЗ «Об АО» устанавливаются аналогичные правила оспаривания решений акционеров. Однако в АО с несколькими акционерами ситуация принятия решения на общем собрании акционеров без получения предварительного согласия залогодержателя невозможна, так как теперь регистратор, осуществляя функции счетной комиссии, следит за соблюдением процедуры и не заверит протокол без предъявления ему залогодателем письменного согласия залогодержателя. То же самое касается ООО, в котором участники не поменяли нотариальный порядок удостоверения решений на иной вариант заверения протокола.

Прекращение залога и снятие обременения

Полного погашения обеспеченного залогом обязательства недостаточно для снятия залога (ст. 352 ГК РФ).

Запись в ЕГРЮЛ об обременении доли залогом погашается только на основании заявления залогодержателя по форме № Р14001 или на основании вступившего в законную силу решения суда. 6 Заявление по форме № Р14001 подписывается залогодержателем, подлинность подписи которого удостоверяется в нотариальном порядке. Таким образом, сведения о залоге доли не могут быть исключены из ЕГРЮЛ без ведома залогодержателя.

При этом закон не устанавливает срок для подачи такого заявления в налоговую после погашения основного обязательства. Однако стороны могут установить данный срок в договоре залога. Кроме того, залогодатель вправе в судебном порядке принудить залогодержателя к подаче заявления после полного погашения основного обязательства.

Применительно к АО внесение в реестр акционеров записи о погашении залога акций осуществляется регистратором на основании распоряжения о прекращении залога акций, подписываемого залогодержателем либо совместно залогодателем и залогодержателем.

Обращение взыскания на заложенные доли / акции в обществе

В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную(ые) долю (акции) (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда. При этом в договоре залога можно предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания на заложенную долю в Обществе, однако на практике он связан с множеством административных процедур, поэтому за ориентир следует брать судебный порядок взыскания.

Важно! Обращение взыскания на заложенную (ые) долю/ акции в Обществе не гарантирует залогодержателю переход доли/ акций к нему в собственность, поскольку:

1) в ООО с двумя и более участниками Общество или остальные участники по единогласно принятому решению могут выплатить залогодержателю действительную стоимость доли или части доли пропорционально сумме долга в течение 3-х месяцев с момента обращения взыскания на долю (п. 2 и п.3 ст. 25 ФЗ «Об ООО»). Аналогичных правил в Законе об АО не предусмотрено.

2) Обращение взыскания на долю/ акции осуществляется путем продажи их с (публичных) торгов. Чтобы получить долю/ акции, залогодержателю нужно участвовать в торгах и выиграть их.

В договоре залога доли/ акций можно также закрепить один из двух механизмов реализации заложенной доли / акций - посредством:

поступления доли в обществе в собственность залогодержателя по цене, определенной в договоре, но не ниже рыночной;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом долга.

НО! эти способы возможны, если залогодателем выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ст. 350.1. ГК РФ). Залогодержателем при этом может быть и физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.

Также отмечаем, если на момент передачи заложенной доли в собственность залогодержателя ее действительная стоимость будет превышать размер невыплаченного долга, то залогодержатель должен будет выплатить разницу залогодателю (п. 2 ст. 350.1. ГК РФ).

Кроме того, следует иметь ввиду, что взыскание на долю/ акции не может быть обращено, если одновременно соблюдаются два условия (пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 348 ГК РФ):

период просрочки составляет менее трех месяцев.

размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенной доли/ акций. Это имеет место тогда, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера доказанной залогодателем рыночной стоимости заложенной доли/ акций 7 , то есть текущей действительной стоимости доли (акций), определенной на основании бухгалтерского баланса организации на последнюю отчетную дату, или рыночной стоимости, указанной в отчете независимого оценщика.

Например, если на дату обращения взыскания на долю/ акции их действительная стоимость более 2 млн. руб., а размер непогашенного долга составляет всего 100 тыс. руб., то скорее всего залогодержателю откажут в обращении взыскания на долю/ акции.

Итак, залог доли/ акций в обществах является надежной гарантией для кредитора (залогодержателя) в том, что его долг надежно обеспечен. В тоже время закон дает простор для урегулирования особенностей отношений сторон, конкретного распределения правомочий в пользу залогодателя или залогодержателя. Нарушение баланса интересов может стать предпосылкой для злоупотреблений той или иной стороны, в связи с чем обойтись простой констатацией «заключим договор залога доли/акций» вряд ли получится.

Читайте так же:  Госпошлина при смене регистрации

1. п. 6 Приказа ФСФР России от 28.06.2012 г. № 12-52/пз-н «Об утверждении Порядка учета в реестре владельцев ценных бумаг залога эмиссионных ценных бумаг и внесения в реестр изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги»

2. постановление Арбитражного суда Северо-западного округа по делу № А56-22247/2016 от 05.04.2017 г.

3. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А36-5304/2016 от 31.03.2017 г.

4. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда № А40-216102/15 от 26.10.2016 г.

5. решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, оставленное без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-71/2010 от 28.12.2010 г.; Решение Арбитражного суда Кировской области по делу № от 22.01.2016 г.;

6. п. 3 ст. 22 ФЗ «Об ООО»; Письмо от 11.01.2016 № ГД-4-14/[email protected] О некоторых вопросах, связанных с применением Федеральных законов от 30 марта 2015 года № 67-ФЗ, от 29 июня 2015 года № 209-ФЗ и от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ;

7. абз. 3 п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»; постановление Одиннадцатого ААС от 16.08.2016 г. по делу № А55-1661/2016.

Тонкости залога оборудования

При определении степени ликвидности необходимо исходить из наличия или отсутствия препятствий для реализации залога. К рыночной стоимости оборудования применяется дисконт, который учитывает ряд факторов, выраженных в процентах к рыночной стоимости.

Издержки по реализации обеспечения. Они делятся на две подгруппы: одна — государственные пошлины, налоги, услуги посредников, затраты на рекламу, судебные издержки — может составлять до 25% рыночной стоимости, и вторая — расходы по демонтажу, транспортировке, последующему монтажу и наладке оборудования — может составлять до 5–10%, в особо сложных случаях — до 25%.

Износ на момент окончания кредитного договора. Моральный износ вызван снижением конкурентоспособности объекта на рынке по сравнению с аналогичными, более совершенными объектами и изменениями рынка. Физический износ является следствием физического старения объекта и частичной потери его работоспособности. Оборудование с физическим износом более 70–80% считается неликвидным и, как правило, не принимается банком в залог. Величина морального износа может быть определена по снижению цены на аналогичное новое оборудование в течение времени с учетом инфляционных изменений. Банку целесообразно снижать дисконт на максимальный коэффициент физического или морального износа. Так, реальный моральный износ компьютерной техники достигает 30% в год, а физический — 15%. На практике моральный и физический дисконты не суммируются; берется либо наибольший из них, либо некая средневзвешенная комбинация.

Прогнозная стоимость оборудования. Это коэффициент снижения цены относительно рыночной стоимости оборудования на момент возможного обращения взыскания на предмет залога. Максимальный срок до момента реализации считается как срок кредитного договора, продленный на один год (то есть закладывается негативный сценарий при банкротстве, судебных разбирательствах и т.п.).

Прогнозная стоимость рассчитывается исходя из тенденций изменения цены за определенный период времени в прошлом, очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества в будущем и с учетом амортизации.

Тенденции изменения рыночной стоимости считаются очевидными, когда в течение длительного времени (не менее % срока, на который предполагается предоставить кредит) рыночная стоимость изменялась в определенном направлении равномерно, без резких колебаний. В этом случае оценка производится с учетом предположения, что в дальнейшем стоимость имущества будет изменяться в соответствии с той же закономерностью. Размер дисконта целесообразно устанавливать не больше коэффициента снижения цены относительно рыночной стоимости оборудования.

Срок реализации оборудования. Чем больше срок реализации оборудования, тем меньше его ликвидность. На практике считается, что ликвидность удовлетворительная, если реализация залога займет не более 180 дней.

Срок реализации зависит от следующих факторов: количества потенциальных покупателей оборудования в регионе; наличия и количества организаций, торгующих аналогичным оборудованием; степени уникальности оборудования; требуется ли специализированное помещение для размещения оборудования; возможна ли реализация оборудования в виде отдельных компонентов (например, станок состоит из разных частей, в т.ч. пресс-формы — можно продать отдельно пресс-форму, а можно — саму установку, если она стыкуется с другими пресс-формами); технического состояния; рентабельности отрасли.

Состояние отрасли, в которой используется оборудование, играет важную роль. Наиболее привлекательные на сегодня для кредитора отрасли:

• сфера услуг (телекоммуникации, транспорт, стоматологические поликлиники);
• производство высокотехнологичной продукции, например синтетических материалов;
• производство электрооборудования (в энергетических компаниях постоянно идет процесс естественного износа оборудования, поэтому потребность в нем останется постоянно);
• военно-промышленный комплекс;
• отрасли, связанные с производством и потреблением продуктов питания.

Наименее привлекательные:

• строительство;
• автобизнес;
• сельское хозяйство;
• отдельные секторы в обрабатывающей промышленности, например лесопереработка;
• машиностроение.

Предъявите документы

При залоге оборудования в банк представляются документы:

• подтверждающие право собственности на предмет залога (например, контракт со спецификацией, товарно-транспортные документы);
• подтверждающие оплату оборудования (платежные документы с отметкой об оплате, счет-фактура, таможенные и транспортные накладные);
• подтверждающие фактическую передачу имущества залогодателю (акт передачи и т.д.);
• подтверждающие оплату таможенной пошлины (при импорте);
• о местонахождении (договор), если оборудование передано в аренду или хранится на чужом складе;
• технический паспорт, гарантийный талон.

Прежде чем передать в банк весь пакет документов, имеет смысл сверить наименование одного и того же вида оборудования во всех документах. Если оборудование импортное, со сложным наименованием, — вполне возможно, что в представленном перечне, техническом паспорте, платежных поручениях и товарно-транспортных накладных оно указано по-разному. Кроме того, в одном документе может быть указана марка, в другом — модель, в третьем — аббревиатура. Банк потребует единообразия во всех документах.

Когда нужен оценщик

Банк не всегда проводит оценку оборудования собственными силами. В ряде случаев требуется независимый специализированный оценщик:

• когда имущество полностью или частично принадлежит РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, государственным и муниципальным предприятиям;
• срок эксплуатации оборудования или транспорта превышает один и два года соответственно;
• оборудование является уникальным;
• предлагаются партии оборудования (т.е. много единиц);
• по данному оборудованию не достаточно предоставлена ценовая информация (отсутствуют справочники, статистика и т.п.).

При анализе рисков обеспечения, помимо вышеуказанных факторов, необходимо обращать внимание на техническое состояние помещений, в которых находится оборудование; перезагрузку производственных мощностей; соблюдение правил эксплуатации и технического обслуживания оборудования.

Особого внимания требует оборудование, являющееся частью технологической линии, реализация которого невозможна в случае залога неполного состава линии. В этом случае в целях снижения рисков необходимо оформлять в залог всю технологическую линию. Риски увеличиваются при передаче залога в аренду третьим лицам или при его хранении на арендованной площади, особенно если арендатор является аффилированным лицом к заемщику или залогодателю. В этом случае банк более тщательно анализирует правоустанавливающие документы и условия договора аренды/хранения, проводит дополнительную проверку арендатора, привлекает его в качестве поручителя. Бывает, что, стремясь уйти от ответственности, заемщик применяет разные методы, начиная от фальсификации таких документов, как книга учета залогов, правоустанавливающие документы и бухгалтерская отчетность, заканчивая перебивкой заводских номеров. Наименее рискованным в этом плане является транспорт, так как данный вид обеспечения проходит двойной контроль в органах регистрации. Поэтому банк особо тщательно подходит к оценке правовых рисков: проверяет продавцов оборудования в целях избежания фальсификации документов, запрашивает оригиналы договоров залога в других банках для предотвращения двойного залога; на постоянной основе контролирует состояние залога. Если заемщик предлагает в залог старое оборудование при наличии у него такого же нового, то понятно, что ценность данного оборудования для залогодателя не очень велика, и, возможно, есть соблазн не платить по кредиту. В этом случае банк может отказать в предоставлении кредита.

В условиях кризиса очень сложно оценить реальную ликвидность обеспечения, в первую очередь из-за отсутствия стабильного спроса и предложения на рынке. Для снижения рисков кредитные организации устанавливают максимальные значения дисконтов, что, с одной стороны, минимизирует риски банка, с другой — ограничивает возможности клиента по привлечению кредитных средств.

Если вы узнаете, что банк взял у ваших партнеров или конкурентов протокол о намерениях о приобретении вашего оборудования по оговоренной цене в будущем, это отнюдь не значит, что банк уверен в вашей неплатежеспособности. Он всего лишь изучает рынок, используя дополнительный способ определения степени ликвидности залога и адекватности дисконта. Оферта с юридической точки зрения не обязывает покупателя выкупить в будущем оборудование. Надо учитывать, что банк проверит и потенциального покупателя — поэтому не стоит привлекать подставных лиц для подписания оферты.

Банки не имеют унифицированной формулы расчета дисконта. Она не может состоять из нескольких слагаемых с идентичными удельными веса, равными единице, поскольку в этом случае величина дисконта запросто может превысить 100%. Заемщику можно руководствоваться тем, что банк выберет наибольшую из двух величин:

• величину совокупного износа плюс издержки на реализацию плюс дополнительные издержки при увеличении срока реализации (хранение, охрана, дополнительный износ и т.д.);
• прогнозную стоимость на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

В среднем минимальный дисконт на оборудование составляет 50%.