Возврат предоплаты с неустойкой

Верховный суд запретил требовать от поставщика и возврат предоплаты, и неустойку

Экономколлегия Верховного суда ответила на вопрос, вправе ли покупатель, взыскавший с поставщика предоплату за непоставленный товар, потребовать от него еще и выплаты договорной неустойки.

Концерн "Созвездие" обратился в суд с иском к контрагенту – "Заводу имени М. И. Калинина" – о взыскании 9 млн руб. неустойки за нарушение сроков поставки продукции в период с июня по декабрь 2015 года. АС Петербурга и Ленобласти отказался удовлетворить иск (дело № А56-76383/2015). 13-й ААС, с которым затем согласился Арбитражный суд СЗО, изменил решение первой инстанции и взыскал в пользу концерна 5,5 млн руб. неустойки (с июня по сентябрь 2015-го). При этом ранее АС Петербурга по другому иску концерна взыскал с завода 140 млн руб. предоплаты за непоставленный товар и 9,8 млн руб. неустойки за период с сентября 2012-го по июнь 2015 года (№ А56-72850/2014).

Отказывая концерну в удовлетворении нового иска, суд первой инстанции указал, что продавец является должником по обязательству, связанному с передачей товара, до предъявления ему требования о возврате предоплаты, а после этого он становится должником по денежному обязательству. Поэтому после подачи к заводу первого иска о возврате денег взыскание с него еще и пеней за непоставленный товар является необоснованным. Апелляция же решила, что требования концерна об исполнении заводом обязательств по поставке продукции являются обоснованными до вступления в силу решения АС Петербурга по прошлому иску. АС СЗО согласился с такой позицией.

Завод оспорил решение апелляции и кассации в ВС. Он указал, что согласно п. 3 ст. 487 ГК, если продавец получил предоплату, но не передал товар в срок, покупатель имеет право выбрать способ защиты: требовать передачи оплаченного товара или же возврата предоплаты. Поскольку концерн воспользовался своим правом на возврат предварительной оплаты, подав соответствующий иск в арбитраж, то с этого момента обязательство по передаче товара трансформировалось в денежное обязательство по возврату предоплаты, считает заявитель. Следовательно, оснований для взыскания с него договорной неустойки за нарушение срока передачи товара не имеется вне зависимости от даты вступления в силу решения АС Петербурга по первому иску. "Тройка" ВС под председательством Екатерины Корнелюк сочла эти доводы убедительными. Коллегия отменила постановления 13-го ААС и АС СЗО, а решение АС Петербурга и Ленобласти по этому же делу оставила в силе.

Одновременно взыскать предоплату и неустойку за просрочку поставки нельзя

Покупатель внес предоплату по договору поставки, но товар в оговоренный срок поставлен не был.

В связи с этим он сначала направил претензию, а затем предъявил иск о возврате суммы предоплаты и взыскании неустойки за нарушение срока поставки товара.

Суд первой инстанции взыскал предоплату целиком, а неустойку – только за период до даты предъявления требования о возврате предоплаты. С этого момента на поставщика может быть возложена только ответственность за неисполнение обязательства по возврату денежных средств, но не за нарушение товарного обязательства.

Апелляционный и кассационный суды с этим не согласились, решив, что право на взыскание неустойки за нарушение срока поставки товара не было утрачено, поскольку ни одна из сторон не отказывалась от договора.

Верховный Суд РФ счел их позицию ошибочной и оставил в силе только решение первой инстанции.

Ведь в силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предоплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предоплаты за не переданный им товар.

Таким образом, данная норма подразумевает наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предоплаты.

Покупатель в данном случае выбрал второе.

Поэтому с момента реализации права требования на возврат предоплаты обязательство по передаче товара трансформируется в денежное обязательство, которое не предполагает возникновения у продавца ответственности за нарушение срока передачи товара в виде договорной неустойки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 10270/13.

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Поставщик, получив предоплату по договору, в установленные сроки не поставил товар. За нарушение сроков поставки договором предусмотрена неустойка. По предложению Покупателя стороны подписали соглашение о расторжении договора поставки, по которому Поставщик должен вернуть предоплату в определенный срок, иные обязательства сторон по договору прекращаются с момента расторжения договора. Вправе ли Покупатель заявлять требования о выплате неустойки (предусмотренной за нарушение сроков поставки) со дня истечения срока поставки и на весь период после подписания соглашения о расторжении договора до момента подачи иска, а с даты подачи иска применять статью 395 ГК РФ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При указанных в вопросе обстоятельствах неустойка за нарушение срока поставки товара может быть взыскана за период до даты расторжения договора.
Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению за период после нарушения поставщиком согласованного срока возврата предоплаты.

Обоснование вывода:
Расторжение договора влечет прекращение на будущее время обязанностей сторон, являющихся предметом договора (по поставке товаров, выполнению работ, оказанию услуг и др.). Вместе с тем в случае расторжения договора стороны не освобождаются от ответственности за нарушения, имевшие место в период его действия, если только иное прямо не предусмотрено соглашением сторон. В связи с этим кредитор вправе, в частности, требовать уплаты должником неустойки за соответствующие нарушения. Поскольку, как было отмечено, при расторжении договора обязанность должника прекращается на будущее время, неустойка за ранее допущенное нарушение может быть взыскана с него лишь за период до даты расторжения договора (смотрите п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ, п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 31.05.2018 N 309-ЭС17-21840).
С даты расторжения договора поставки полученная поставщиком сумма предоплаты, в счет которой не был поставлен товар, является неосновательным обогащением поставщика, на которое подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (смотрите п. 4 ст. 453, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Вместе с тем из приведенных норм и разъяснений следует, что условия возврата имущества при расторжении договора могут определяться в том числе и соглашением сторон. Поскольку в рассматриваемом случае соглашением сторон о расторжении договора установлен определенный срок возврата суммы предоплаты, полагаем, что проценты за пользование этой суммой на основании ст. 395 ГК РФ подлежат начислению за период после нарушения должником этого срока.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Акимочкин Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Взыскание штрафной неустойки в размере аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры

Взыскание штрафной неустойки в размере аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры. Покупатель отказывается от заключения основного договора. Мной было направлено письмо о готовности заключить договор. Письменный отказ от покупателя не поступил, на словах хочет вернуть аванс. Мои дальнейшие действия? Может ли покупатель письменно у меня запросить возврат аванса? И нужно ли мне будет в этом случае писать претензию о возврате неустойки?

Ответы юристов (3)

Если в вашем договоре предусмотрен досудебный претензионный порядок разрешения спора, то вам, по истечении срока для заключения основного договора нужно направить покупателю претензию (требование) о выплате вам неустойки, либо же вы можете указать, что в связи с неисполнением обязательств вы засчитываете уплаченный вам аванс в качестве неустойки за нарушение обязательств.

Если сумма авнаса и неустойки примерно равны, то далее вам надо ждать ответа от вашего покупателя, либо его первого шага в суд, и уже исходя из ситуации решать.

Можете предложить вернуть часть аванса, а часть оставить в качестве неустойки.

Есть вопрос к юристу?

просто так он отказаться не может, для этого нужны основания ст.451 ГК. Вы же вправе понудить его через суд.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Здравствуйте. Правило о штрафной неустойке было предусмотрено договором? В каком случае штрафная неустойка остается у Вас? Если покупатель сорвал сделку?

Скорее всего покупатель попросит обратно аванс. Устно или письменно. И в случае отказа обратится в суд. Если он попросит аванс письменно то в ответе Вы изложите свою позицию. Если обратится в суд, то в отзыве на иск вы укажите почему не возвращаете аванс.

Не видя договора что то большее сказать сложно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Судебная практика 2018: Неустойка и возврат аванса

Обоснование: Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2018 по делу N 309-ЭС17-21840, А60-59043/2016

В связи с нарушением сроков поставки товара организация-покупатель направила поставщику претензию с требованием о возврате суммы аванса и об уплате пени за просрочку поставки продукции.

Учитывая, что требования истца ответчиком добровольно не исполнены, покупатель обратился в арбитражный суд с иском к поставщику о взыскании суммы предварительной оплаты, пени с за период по день фактической уплаты долга.

Суд первой инстанции признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Решение суда было основано на выводы о том, что в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции. Между тем, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила указанные судебные акты, указав на нижеследующее:
В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Указанная норма подразумевает наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты.

С момента реализации права требования на возврат суммы предварительной оплаты сторона, заявившая данное требование, считается утратившей интерес к дальнейшему исполнению условий договора, а договор - прекратившим свое действие.

Кроме того, с момента совершения указанных действий обязательство по передаче товара (неденежное обязательство) трансформируется в денежное обязательство, которое не предполагает возникновение у продавца ответственности за нарушение срока передачи товара в виде договорной неустойки.

Согласно позиции, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

В претензии покупатель требовал возврата суммы предварительной оплаты и уплаты пени за просрочку поставки продукции, начисленной по состоянию на дату направления претензии. При этом претензия не содержала требования о передаче товара.

Таким образом, до момента предъявления требования о возврате суммы предварительной оплаты поставщик оставался должником по неденежному обязательству, связанному с передачей товара.

Предъявляя поставщику требование о возврате ранее перечисленного аванса, покупатель выразил свою волю, которую следует расценивать как отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающегося ей товара, от исполнения договора, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ влечет за собой установленные правовые последствия - его расторжение.

Следовательно, с момента реализации покупателем права требования возврата суммы предварительной оплаты за товар договор поставки прекратил свое действие, в связи с чем на стороне поставщика возникло денежное обязательство, а обязанность поставить товар и нести ответственность в виде договорной пени за нарушение срока передачи товара отпали.

Суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, с учетом выбранного истцом способа защиты нарушенных прав пришел к правильному заключению о том, что в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена.

В то же время, суды не учли, что в настоящем деле с момента направления претензии с требованием о возврате суммы предварительной оплаты ответчик остался должником лишь по денежному обязательству, за неисполнение которого не может быть применена ответственность в виде договорной неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче товара. В таком случае на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного суда РФ пришла к выводу о существенном нарушении норм материального права судами трех инстанций и отменила принятые судебные акты. Дело направлено в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение.

10.06.2018

Автор: Квирквия Бадри Амлиниевич, адвокат, к.э.н.
консультации по тел. +7 (495) 230-11-77

ВС РФ разъяснил, как соотносятся между собой требования о возвращении аванса по договору и взыскании неустойки за нарушение срока передачи товара

С момента реализации покупателем права требования возврата суммы предварительной оплаты за товар в связи с нарушением поставщиком срока поставки договор поставки прекращает свое действие. На стороне поставщика в таком случае возникает денежное обязательство. При этом покупатель лишается возможности взыскать предусмотренные договором пени за нарушение срока передачи товара.

Реквизиты судебного акта

В октябре 2015 г. АО «Святогор» (покупатель) и ООО «КомплектСнаб» (поставщик) заключили договор поставки. Поставщик обязался поставить, а покупатель — принять и оплатить товар на условиях, установленных сторонами в договоре и спецификациях к нему.

По спецификации от 19.10.2015 № 1 поставщик обязался поставить в срок до 1 марта 2016 г. бульдозер гусеничный стоимостью 26,1 млн руб. В течение десяти банковских дней с момента предоставления поставщиком оригиналов договора, счета и документов банковской гарантии покупатель должен был перечислить поставщику аванс в размере 60%. Во исполнение договора после получения указанных документов платежным поручением от 03.12.2015 покупатель перечислил поставщику авансовый платеж в размере 15,7 млн руб.

Дополнительным соглашением от 15.03.2016 к договору стороны перенесли срок поставки товара на 30 июня 2016 г. При этом они согласовали ответственность поставщика за нарушение условий по поставке продукции в виде пеней в размере 0,03% от суммы товара за каждый день просрочки.

Поставщик нарушил срок поставки товара. Тогда покупатель направил претензию с требованием о возврате суммы предварительной оплаты и об уплате 1,2 млн руб. пеней за просрочку поставки. Поскольку данные требования не были добровольно исполнены поставщиком, покупатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с поставщика 15,7 млн руб. предварительной оплаты и 1,2 млн пеней с продолжением их начисления за период с 6 декабря 2016 г. по день фактической уплаты долга.

Суд первой инстанции признал требования покупателя обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Он исходил из того, что в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов в части взыскания с ответчика 1,2 млн руб. пеней за период с 1 июля по 5 декабря 2016 г. и продолжения начисления пеней по день фактической оплаты долга. В рассматриваемой части дело было оправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС РФ обратил внимание на то, что в силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Иными словами, у покупателя есть выбор способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты.

С момента реализации права требования возврата суммы предварительной оплаты сторона, заявившая данное требование, считается утратившей интерес к дальнейшему исполнению условий договора, а договор — прекратившим свое действие. Кроме того, с момента совершения указанных действий обязательство по передаче товара (неденежное обязательство) трансформируется в денежное обязательство, которое не предполагает возникновения у продавца ответственности за нарушение срока передачи товара в виде договорной неустойки.

Согласно позиции, изложенной в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

В претензии покупатель требовал возврата суммы предварительной оплаты и уплаты пеней за просрочку поставки продукции, начисленных за период с 1 июля 2016 г. по состоянию на дату направления претензии — 21 ноября 2016 г. При этом претензия не содержала требования о передаче товара.

Таким образом, до момента предъявления требования о возврате суммы предварительной оплаты поставщик оставался должником по неденежному обязательству, связанному с передачей товара. Предъявляя поставщику требование о возврате ранее перечисленной предварительной оплаты, покупатель выразил свою волю на отказ от исполнения договора. Соответственно, он утратил интерес в получении причитающегося ему товара. В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ это влечет за собой установленные правовые последствия — расторжение договора. Следовательно, с момента реализации покупателем права требования возврата суммы предварительной оплаты за товар договор поставки прекратил свое действие. На стороне поставщика возникло денежное обязательство, а обязанность поставить товар и ответственность в виде договорных пеней за нарушение срока передачи товара отпали.

Суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, с учетом выбранного истцом способа защиты нарушенных прав пришел к правильному заключению о том, что в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена. В то же время, рассчитав пени от суммы товара и взыскивая их за период с 1 июля по 5 декабря 2016 г. (дату подачи искового заявления) с продолжением начисления пеней с 6 декабря 2016 г. по день фактической уплаты долга, суды не учли, что в настоящем деле с момента направления претензии с требованием о возврате суммы предварительной оплаты ответчик остался должником лишь по денежному обязательству. В данном случае не может быть применена ответственность в виде договорной неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче товара. На сумму удержанного аванса могут быть начислены только проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Возврат аванса с неустойкой

Прошу совета, что можно сделать в моей ситуации. Я со стороны покупателя заключила предварительный договор с соглашением об авансе с неустойками (действует как задаток) и внесла 50т.р. в качестве него. Срок договора был месяц. Продавец 3 недели в течении этого времени регистрировал собственность (квартира новостройка), и затем мне позвонил риелтор о том, что нужно срочно выходить на сделку.
У меня ипотека, собирали документы еще долгое время, сделка в срок ПДКП не была проведена, письменное заявление заключить основной договор мне не приходило, все устно.
Когда ипотечные документы были собраны, мной оплачена оценка квартиры и т.д., я отказалась от сделки(там были семейные дела). Продавец отказался возвращать аванс.
Что можно сделать в этом случае? Каково вероятное решение суда? Имеет ли значение, что срок ПДКП давно истек и формально продавец-покупатель ничего должны друг другу? Из документов у меня ПДКП, расписка, АН давало подписать соглашение о расторжении ПДПК задним числом, но я не подписала, продавец подсписал. АН настаивает на том, что можно доказать мою вину с помощью телефонных разговоров.
Большое спасибо!

На то он и задаток, что является самым жестким типом подстраховочных платежей. Если сделка срывается по вашей вине - он остается продавцу, если по его вине - задаток возвращается вам в двойном размере. Так что здесь ничего Вы сделать не сможете.

На будущее, если не уверены, оформляйте Авансовый платеж, в случае, если сделка не состоится, то его Вам обязаны вернуть.

1. Вы сами же добровольно заключили предварительный договор с соглашением об авансе с неустойками и сами же (а не продавец) отказались от сделки!

2. На мой взгляд Вы ошибочно полагаетесь на прекращение действия условия предварительного договора о неустойке в связи с истечением срока действия этого договора, потому что:

1) согласно правовым позициям Конституционного, Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ неустойка это – не только способ обеспечения исполнения обязательств, но и мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также средство возмещения потерь кредитора;

2) гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в предварительном договоре. Условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор;

3) согласно пункту 4 статьи 425 Гражданского кодекса РФ « Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение .»;

4) согласно Определению Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определённое сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ "Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.".

Какая-либо из сторон или обе стороны могут нарушить условия предварительного договора в результате как виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса к его заключению.

Исходя из смысла приведённых законоположений виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключён..».

3. Из чего следует, что, если Вы убеждённо и уверенно полагаете, что переданный Вами авансовый платёж подлежит возврату Вам продавцом (риэлтор которого по телефону своевременно пригласил Вас для заключения основного договора, то есть направил Вам предложение о его заключении), тогда Вы обязаны представить суду доказательства опровержения презумпции (заведомого предположения) Вашей виновности в том, что предварительный договор купли-продажи не был заключён не по Вашей вине либо по обстоятельствам, независящим от его обеих сторон.

4. Кроме того надо учитывать, что согласно статье 416 Гражданского кодекса РФ

"1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.",

из которой следует, что Вы, как кредитор продавца в отношении исполненного Вами обязательства о передаче предварительной оплаты в виде авансового платежа с неустойкой, не вправе требовать от него его возвращения Вам, потому что невозможность заключения основного договора купли-продажи вызвана Вашим виновным действием в виде отказа от сделки!