Покупка или дарственная

Покупка дарственной квартиры

Здравствуйте. планирую купить квартиру. Была подарена супруге два года назад. Год назад даритель умер. есть ли какие-нибудь риски? Может ли кто-нибудь после покупки признать договор дарения ничтожным?

Ответы юристов (1)

Право обращения в суд — это право любого гражданина. Наследники имеют право обратиться в суд, если сочтут, что их права нарушены. Однако для признания сделки дарения ничтожной нужны основания, предусмотренные законом. Если таких оснований нет, то суд не признает сделку таковой. К тому же нужно учитывать, что имеется срок исковой давности. Он составляет 1 или 3 года в зависимости от основания для признания сделки недействительной.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупка дарственной квартиры, может ли кто-нибудь оспорить дарственную?

Здравствуйте,собираемся купить квартиру. На продавца 20 декабря 2015 года была оформлена дарственная матерью. 15 января 2016 года она умерла,а документы на право собственности он получил только 28 января 2016 года (справки с БТИ задержал).Прошло полгода. Грозит ли нам что то в покупке данной квартиры?может ли кто нибудь оспорить дарственную и объявиться какие нибудь наследники?можно в договоре купли-продажи оговорить что все спорные моменты будет решать продавец?

Ответы юристов (2)

Наследники могут оспорить договор дарения квартиры. Право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации права. Оговорить, что-либо в договоре купли-продажи по данному вопросу не возможно. Если бы договор дарения был совершен хотя-бы нотариальной форме, тогда другое дело, а если в простой письменной форме, то могут быть у Вас проблемы с этой квартирой. Наследники первой очереди — родители, дети, супруги. Также хочу обратить Ваше внимание на то, что никакие справки из БТИ для регистрации права собственности Вашему продавцу НЕ требовались в Росреестре.

Уточнение клиента

А если у него нотариально заверенная дарственная это что тл меняет?

10 Августа 2016, 22:21

Меняет. Пусть обращается в Росреестр для регистрации права собственности. В случае отказа в регистрации, обращается в суд. Перспектива успешного разрешения спора с Росреестром и возможно наследниками для него очень хорошая.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно и законно оформить дарственную на квартиру?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как правильно и законно поступить в такой ситуации. Старенькая дальняя родственница хочет оформить дарственную на квартиру, находящуюся полностью в ее собственности, в которой она проживает и в которой прописан ее сын, который уже давно живет отдельно и не принимает в ее жизни никакого участия, своей троюродной внучке. Принять квартиру по договору дарения или по договору купли-продажи? Сын скорее всего будет против добровольной выписки из квартиры матери. Спасибо.

Ответы юристов (3)

в данном случае внучке выгоднее купля-продажи, а при сделке дарения она будет обязана уплатить налог, т.к. не является близким родственником. сына внучка сможет выписать из квартиры по статье 292 ГК

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Есть вопрос к юристу?

Если оформлять дарение — внучка должна будет заплатить налог 13% от оценочной стоимости квартиры.

Если оформлять куплю продажу — налог заплатит продавец, при условии, что владеет квартирой менее определенного законом срока, либо если в договоре будет фигурировать цена, выше той, за которую квартира приобреталась ранее.

И в том и в другом случае, оспорить сделку будет крайне сложно.

Еще можно оформить завещание у нотариуса.

Чаще всего дарственную оформляют близкие родственники во избежание волокиты вступления в наследство детьми или внуками (детям после смерти родителей, внукам после смерти бабушек, дедушек), см. дарение квартиры родственнику и дарственная на автомобиль. Это делают: чтобы избежать составления завещания; полугодового ожидания вступления в наследство после смерти собственника; в случае, если даритель хочет лишить одного из «наследников по закону» наследства, подарив квартиру только одному или вовсе не наследнику (поскольку оспорить дарственную сложнее, чем завещание). Преимуществом же завещания является то, что в случае изменения своего решения даритель может изменить завещание, а дарственную отменить (оспорить) дарителю или родственникам будет сложнее, в некоторых случаях просто невозможно (если одариваемый добровольно не откажется от подарка). Подробнее читайте о том, что лучше дарственная или завещание. Дальние родственники или лица без родства по понятным причинам одаривают недвижимостью гораздо реже, а также по причине того, что в этом случае одариваемый должен уплатить налог с дарения (13% от стоимости имущества), что составляет внушительную сумму. Кроме стандартного подарка — составления дарственной между собственником к одаряемым, существует и завуалированный, когда родственник дарит не объект недвижимости, ему принадлежащий, а дает деньги на покупку любой квартиры и это указывается в договоре. Это не является дарственной как таковой, поскольку даритель не собственник недвижимости, но защищает одаряемого в случае раздела имущества с супругом (супругой) при разводе. Пример: Внук покупает квартиру, но с продавцом рассчитывается его бабушка и в договоре купли-продажи обозначено, что оплата производится третьим лицом. Таким образом, бабушка дарит квартиру, не являясь собственником. Такой способ дарения применяется обычно в молодых семьях, когда родственники-дарители хотят и подарить недвижимость, и получить гарантии ее сохранения в случае раздела имущества при разводе (их сына, дочери или внука). Регистрация перехода права собственности в Регпалате обязательна Такой подарок важно правильно оформить, поскольку все действия с объектами, прочно связанными с землей, проходят государственную регистрацию. То есть одаряемый имеет право собственности на квартиру не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности в Регистрационной палате. Заметим, что новелла закона № 302 ФЗ от 30.12.2012 внесла некоторую смуту, поскольку в ней указано, что госрегистрация договоров дарения объектов недвижимости не применяется после 01 марта 2013 г. Это не значит, что в Росреестр не нужно обращаться, это значит, что теперь регистрируется не сам договор, а непосредственно переход права собственности. Однако если дарственная датирована до указанного числа, она-таки подлежит регистрации. Бывают случаи, когда даритель ОБЕЩАЕТ подарить квартиру в будущем с указанием конкретной даты передачи имущества в договоре дарения. Если при этом стороны сделки приходят в Регпалату раньше указанного в договоре срока, в этом случае в регистрации будет отказано, поскольку день регистрации считается днем дарения и перехода права собственности. Пример: В договоре указано, что желают подарить 10.12.2015 года, а хотят зарегистрировать право собственности 10.04.2015. Регистрация будет не возможна без исправления даты. Что делать, если даритель умер до регистрации? Если дарственная была подписана, но не прошла процедуру регистрации из-за смерти дарителя (или он умер после подачи документов), одаряемый может отстаивать свое право в отношении подаренного объекта недвижимости. Суды пришли к выводам, что отсутствие госрегистрации перехода права собственности к одаряемому не является абсолютным основанием для признания договора дарения недвижимости недействительным — Апелляционное определение МГС по делу N 11-33887 от 10.10.2013; Определение ВС РФ N 78-КГ14-47, вынесенное 3 февраля 2015. Когда дарение запрещено от малолетних и признанных судом недееспособными лиц их законными представителями; работникам медицинских, образовательных, оказывающих социальные услуги организаций, от лиц, которые лечатся, воспитываются, находятся на содержании в этих учреждениях, а также от их супругов и родственников; чиновникам местного и федерального значения в связи с их должностным положением; между коммерческими организациями; если нет согласия сособственников дарения доли квартиры при общей совместной собственности (при долевой собственности согласие не требуется). Оформляем договор Дарственная на недвижимость не требует обязательного удостоверения у нотариуса. Но если договор составлен у нотариуса, он имеет одно сильное преимущество – его гораздо труднее оспорить. Оформление у нотариуса При первичном обращении нотариус попросит подтвердить права собственности на подарок, проверит личности сторон, при необходимости оформит согласие супруга дарителя (если нужно) и составит договор. Для чего следует предоставить документы: паспорта участвующих в сделке документы на недвижимость выписку из госреестра на объект недвижимости Затем даритель и одаряемый подписывают договор в присутствии нотариуса. Если требуется согласие супруга дарителя на сделку, то необходимо явится и супругу, так как нотариус не просто удостоверяет договор, но и проверяет его законность. За свои услуги нотариус возьмет плату по установленному тарифу: Если одаривается супруг, родители, дети или внуки — 3 000 руб. плюс 0,2 % от цены договора, но не более 50 000 руб. Если одариваются другие лица недвижимостью стоимостью до 1 000 000 руб., тариф составит 3 000 руб. 0,4 % суммы сделки; до 10 миллионов руб. — 7 000 руб. 0,2 % от суммы сделки, которая превышает 1 миллион, но в общей сложности — не более ста тысяч. Оформление без нотариуса с помощью риелторов или юристов Если вы решили не прибегать к услугам нотариуса, знайте, что письменная форма договора дарения обязательна (скачать образец договора). Особенно внимательно нужно отнестись к правильности указания в договоре: наименования сторон и их реквизитов — паспортных и иных данных (место жительства, год и место рождения) предмета дарения — сведения об объекте недвижимости (наименование объекта, его место нахождение, площадь, этажность, кадастровый номер и другие уникальные характеристики). Эти сведения должны быть точными, на 100% соответствующими тому, что указано в свидетельстве на помещение свидетельство права собственности у дарителя (полные реквизиты документа: номер, дату, регистрационную запись и пр.). Не лишним будет указать в договоре следующие сведения: дату передачи недвижимости одаряемому; о дееспособности дарителя, что в момент сделки осознает происходящее, отдает отчет и руководит своими действиями; ознакомлен с положениями статей 572, 574,577, 578 Гражданского кодекса РФ, понимает смысл и последствия совершаемой сделки (в том числе последствия прекращения его права собственности) и пр. наличие/отсутствие недостатков квартиры, земельного участка, которые могут причинить вред здоровью и жизни одаряемому, а также его имуществу; в разделах о правах и обязанностях сторон обычно указывают, при каких обстоятельствах даритель вправе отменить подарок, а одаряемый – отказаться от него; если оформляется дарственная на часть квартиры (при общей совместной собственности, не долевой), то необходимо получить согласие остальных сособственников на переход права и указать это в договоре. Иначе дарственную легко признать недействительной (при условии, что одаряемый знал об отсутствии согласия); если объект имеет обременение — ипотека, рента, аренда, арест. При обременениях квартиры они переходят на одаряемого Если дареная недвижимость имеет обременения и ограничения (аренда, ипотека, под арестом, с рентой), это обязательно нужно указать в договоре, так как введение в заблуждение может явиться поводом для судебной отмены дарения, то есть: обязательно обременение должно быть прописано в дарственной все обязательства по таким обременениям ложатся на нового собственника в некоторых случаях требуется согласие обременителя Пример: Квартира находится в залоге у банка — в договоре ипотеки указано, что для перехода права собственности на нее, необходимо согласие банка. Если такого согласия от банка не будет, то сделка не состоится. Справочно: Что такое рента? По договору ренты ПОЛУЧАТЕЛЬ ренты (собственник недвижимости) отдает ПЛАТЕЛЬЩИКУ ренты в собственность недвижимость, за что новый владелец квартиры (дома) периодически выплачивает прежнему деньги или предоставляет содержание (продукты, лекарства покупает, счета оплачивает, ухаживает и пр.) Квартира при этом – собственное имущество того, кто платит ренту, он вправе ей распоряжаться – подарить, продать. И если это пожизненная рента (содержание гражданина с иждивением до его смерти), то бывший собственник живет в этой квартире и выселить его практически невозможно. Поэтому, если квартира продается или дарится, то только вместе с иждивенцем и с его согласия. Возможность проживания дарителя в одариваемой недвижимости Допустим, родственник-пенсионер решил подарить вам квартиру, являющуюся его единственным жильем. Тогда нужно в договор включить условие о сохранении его права пользоваться жильем после добровольного отказа от собственности, в противном случае получится, что дарственная составлена на невыгодных для дарителя условиях, что может привести к признанию договора недействительным (подробности в Постановлении Президиума МГС по делу N 44г-30 от 06.04.2012). Такое условие в договоре Регпалата может расценить как смешанный договор дарения с рентой (пожизненным содержанием) и приостановить регистрацию для исправления договора. Но поскольку суд может признать такой договор недействительным и если данный вопрос принципиален для дарителя, следует настаивать на таком пункте в договоре дарения. Собираемся в регпалату Подготовьте следующие документы для оформления дарственной (все они предоставляются в подлинниках, обязательно нужны их ксерокопии, кроме договора), прежде чем направляться в Росреестр (его территориальный орган) или МФЦ. Статьи по теме: Налог на имущество (квартиру) от кадастровой стоимости с 2016 года Как получить кадастровый паспорт на квартиру Как узнать кадастровую стоимость недвижимости Налог при продаже квартиры Налог на дарение недвижимости Какие документы нужны для продажи квартиры Расторжение договора купли-продажи квартиры Покупка квартиры в ипотеку: инструкция Как правильно покупать квартиру Как делится квартира в ипотеке при разводе Возврат подоходного налога при покупке квартиры Договор дарения — 3 экземпляра (если одариваемых несколько – то больше, по количеству сторон и 1 — для регистрирующего органа). Паспорта обращающихся. Доверенность (если действует представитель), у него должна иметься удостоверенная нотариусом доверенность. Документы о праве собственности на объект (свидетельство о собственности; документы-основания приобретения в собственность объекта дарителем, они указаны в свидетельстве). Техническая документация (паспорта на объект недвижимости — технический и/или кадастровый; если они уже предоставлялись ранее при совершении регистрационных действий, то не понадобятся). Документы на землю — если дарят дом (его часть), то необходимо представить документы на землю (свидетельство и паспорт кадастровый). Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги, полученная не ранее, чем за 1 месяц до регистрации). Если даритель состоит в браке, нужно предоставить согласие жены (мужа) на отчуждение имущества, нотариально заверенное (если объект является совместно нажитым имуществом) либо подтвердить, что предмет договора не входит в общую собственность супругов (приобретен до брака). Согласие родителей — если дарит или одаривается несовершеннолетний 14-18 лет, то нужно согласие от родителей (усыновителей, попечителей). Разрешение из органов попечительства и опеки в таких случаях: на дачу законными представителями согласия, если недвижимостью хочет распорядиться лицо, которому от 14 до 18 лет, или ограниченно дееспособное лицо; на отчуждение квартиры (дома), если там проживают родственники собственника, которые находятся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние (без родительского попечения), если их интересы могут пострадать. При ипотеке (залоге) — если объект дарения находится в залоге (ипотеке), нужно согласие залогодержателя. При ренте — если объект дарения имеет обременение в виде ренты, нужно согласие получателя ренты (читайте об этом в апелляционном определении МГС по делу N 33-7047 от 12.03.2014). Квитанция об оплате госпошлины. Его можно не предоставлять, данные об оплатах регистратор может получить самостоятельно, однако, во избежание лишних вопросов стоит сдать сразу. Заявления о регистрации, они подписывается сторонами в присутствии регистратора. Специалист регистрирующего органа иногда самостоятельно составляет заявления о регистрационных действиях, которые нужно проверить и подписать. На руки обратившимся выдаются расписки, в которых указан срок получения документов. Если предоставлены не все документы? Если вы не представили все требуемые документы, регистрация может быть приостановлена, тогда срок ее завершения будет зависеть от того, как быстро вы сдадите недостающее, и от того, как быстро регистратор возобновит и завершит регистрацию. Когда приходить за документами? В указанный срок (не более 18 дней со дня подачи документов) следует прийти в регистрирующий орган и вам выдадут: свидетельство о праве собственности если дарственная подписана до 01.03.2013 – то еще и договор со штампом и подписью регистратора вернут подлинники документов, если вы оставляли их в деле Сколько стоит дарственная на квартиру? При переходе права на основании договора дарения, заключенного двумя физическими лицами (безразлично, между родственниками или нет): пошлину платит одаряемый в размере 2 000 руб. если одаряемых одним договором предусмотрено несколько, эти 2 000 руб. делятся между ними пропорционально если договор дарения датирован до 01.03.2013, обе стороны дополнительно платят пошлину за договор — каждая по 1 000 руб. К вопросу о стоимости дарственной можно отнести такой нюанс как уплата налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости одариваемой недвижимости. Дарственная на долю в квартире или доме При дарении доли квартиры имеются некоторые особенности. Даритель может подарить: Любую долю, которую можно выделить специально для дарения. Пример: Даритель имеет в собственности квартиру — он может подарить 1/2 (1/3) доли, оставшаяся часть квартиры 1/2 ( 2/3) останется за ним. Даритель может подарить часть своей доли. Пример: Даритель имеет 1/4 долю в собственности — он может подарить 1/8 доли Подарить всю свою долю. Пример: Даритель имеет 1/2 долю, он ее и дарит, или имеет 1/8 — ее и дарит При долевой собственности — при дарении доли не требуется никаких согласий со стороны других участников собственности (дольщиков) и предоставление им преимущественных прав на долю (права выкупа). При общей совместной (не долевой) собственности — при дарении части имущества требует согласие участников собственности. Чаще всего такими сособственниками являются супруги (бывшие супруги). Пример: Квартира была куплена дарителем во время брака. В последующем он развелся, а еще через некоторое время решил подарить ½ доли квартиры. На такую сделку потребуется согласие бывшего супруга. Правда, если одаряемый не знал об этих обстоятельствах, то признать такую сделку в суде недействительной не так просто. Процедура оформления дарственной на долю в квартире (доме) совершается по общим правилам как для целого объекта. Налоги — на дарение, на имущество, при продаже подаренного имущества Налог на дарение. Подарок – это доход одаряемого, а с дохода положено платить НДФЛ (резиденты 13%, нерезиденты 30%). Однако доходы, полученные в результате дарения, не подлежат налогообложению в том случае, если дарственная заключалась между близкими родственниками (родные по прямой восходящей и нисходящей линии). Более подробно в нашей статье налог на дарение квартиры. Освобождаются от уплаты налога: родители, дети полнородные и не совсем (если общий отец либо мать) бабушки, дедушки сестры и братья Так, если вы оформили дарением квартиру на дочь или подарили полдома сыну, они НДФЛ не уплачивают. Остальные родственники или лица без родственных связей уплачивают налог с полной стоимости подаренного им имущества (кадастровой или рыночной). Налог при продаже подаренного имущества. Однако есть такой нюанс — если подаренное имущество будет продано в течение 3 лет после регистрации права собственности, одариваемый уплачивает 13% с разницы стоимости жилья и 1 миллионом руб. То есть при продаже недвижимости, бывшей в собственности менее 3 лет, продавец обязан уплатить налог с дохода (при дарении необлагаемая сумма составляет 1 млн. руб). Пример: Через 2 года после оформления дарственной (мама подарила дочери), дочь продала подаренную квартиру за 1,5 млн. руб, сумма налога составит (1,5 млн. и 1 млн.)*13%= 65 000 руб. Налог на имущество. Кроме того, у одаряемого возникает обязанность платить налог (на имущество физических лиц). Сведения о возникновении у гражданина права собственности на жилье передаются из Росреестра в налоговую инспекцию. После регистрации перехода прав на квартиру (дом) старый собственник платит налог до начала месяца, в котором имущество выбыло из владения, новый — начиная с того месяца, когда приобрел собственность. Признание договора ничтожным В перечисленных случаях в регистрации дарения будет отказано: когда дарением имитируется завещание, то есть заключается договор с условием получения квартиры после СМЕРТИ дарителя. даритель в договоре указывает на возможность возврата подаренной недвижимости по его требованию, либо запрет на дальнейшую продажу или передарение. Правда, такой договор все же может иметь частичную силу (все кроме условий о возврате, запрете отторжения). даритель обещает подарить неопределенный объект — к примеру, квартиру, которую он купит в следующем году. Случаи отмены дарения Покушение на жизнь дарителя Отменить дарение можно, если неблагодарный одаряемый с прямым умыслом покушался на жизнь дарителя, жизнь его родственников либо нанес умышленно благодетелю телесные повреждения. Эти факты требуют подтверждения вступившими в силу судебными актами. Если одаряемый умышленно убил дарителя, отмены дарения вправе требовать наследники. Понятно, что злоумышленнику в таком случае на возмещение своих убытков рассчитывать не приходится. Если даритель ИП или юрлицо банкрот Кроме прочего, в судебном порядке по требованию заинтересованного лица отменяется дарение, совершенное ИП или юрлицом в течение 6 месяцев до банкротства, если были нарушены нормы закона о несостоятельности. Заинтересованное лицо – лицо, чьи интересы пострадали от неправомерных действий. Ненадлежащее обращение с подарком Даритель может настаивать на отмене дарения в случае, если лицо, получившее подарок, обращается с ним так, что возникает опасность безвозвратной утраты имущества, которое непременно должно иметь для дарителя большую нематериальную ценность (грубо говоря – дорого как память). В случае смерти одариваемого раньше дарителя Если даритель переживёт одаряемого, то у него будет право отменить дарственную, если в договоре это предусмотрено. Подаренная недвижимость возвращается при отмене дарения к прежнему владельцу, если сохранилась в натуре. Поэтому в скользких случаях такие объекты быстренько продают и перепродают. Вопросы оспаривания договоров дарения Как это ни странно, дарственная близкому родственнику чаще всего оспаривается другими родственниками – примеров в судебной практике множество (см. можно ли оспорить дарственную). Вот наиболее распространенные основания признания дарственной недействительной: Дарение может быть оспорено, как нарушающее требования законов (ст. 168 ГК). Даритель не имел права распоряжаться спорным объектом Даритель не получил согласия супруга на дарение При дарственной на часть недвижимости, если одариваемый знал, что нет согласия участника общей совместной собственности (сособственника) Дарение оспаривается как мнимая или притворная сделка (в порядке ст. 170 ГК) Если пытаются доказать, что даритель, будучи дееспособным, все же не понимал значения своих поступков и не руководил ими (ст. 177 ГК) Если дарение признается совершенным под влиянием заблуждения (применяется ст. 178 ГК) Часто доводы сводятся к тому, что даритель не понимал правовой природы договора, не имел намерения дарить квартиру Если дарственная заключена на невыгодных для дарителя условиях Думаем, теперь у вас достаточно сведений, чтобы оформить подарок без неблагоприятных последствий. Смотрите также Что лучше дарственная или завещание? |… Дарение квартиры

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как нам лучше поступить при оформлении дарственной?

Здравствуйте, мы на маму преобрели квартиру, по долевому строительству, т.е. по договору квартира оформлена на неё, изначально мы хотели в дальнейшем сделать дарственную, но в офисе сказали что пока мы квартиру не приняли, то можно сделать дополнение в договоре и квартиру я сразу могу переоформить на себя. Посоветуйте,что лучше дарственная или дополнение договора. Просто я слышал что при дарственной больше плюсов, её отобрать суд не сможет и т.д.

Ответы юристов (10)

Преимущества договора дарения:

Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц(далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае.Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Уточнение клиента

Т.е. проще сделать дополнение в договоре?, я не состою в браке, не в гражданском не в официальном

19 Апреля 2018, 22:29

Уточнение клиента

Так по идее я НДФЛ платить не должен в дополнение в офисе просто при маме по её просьбе вписывают меня, и оформление полностью на меня, т.к. квартира нами ещё не принята

19 Апреля 2018, 22:31

Уточнение клиента

Спасибо Марина большое. Мир Вашему дому!

19 Апреля 2018, 23:51

Есть вопрос к юристу?

Посоветуйте, что лучше дарственная или дополнение договора. Просто я слышал что при дарственной больше плюсов, её отобрать суд не сможет и т.д

именно допсоглашение? или имелось в виду уступка прав по ДДУ? если уступка прав и она будет безвозмездная, то большой разницы между ней и договором дарения после получения квартиры нет.

другой вопрос с правом на налоговый имущественный вычет по статье 220 НК.

Основные недостатки договора дарения:

При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет(для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.
Недостатки договора купли-продажи:

Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛпять лет.
На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

договор дарения наоборот легче оспорить в суде, но если Вы состоите в браке, то делить квартиру полученную в дар не придётся, так как это Ваше личное имущество

на мой взгляд в Вашей ситуации лучше дарственная, так как Вы близкий родственник Вы не будете платить НДФЛ

тогда можно дополнение в договоре и Вы тогда сможете получить налоговый вычет 13% с 2 млн

пожалуйста. И Вам удачи)))

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нюансы покупки дарственной квартиры

Если вас осчастливили подарком в виде квартиры, то, безусловно, у вас возникнут вопросы о том, каким образом вы можете распоряжаться ею. Например, возможно ли реализовать подаренную недвижимость, если даритель еще здравствует; какие права есть у дарителя, проживающего на данной жилой площади; является ли данный подарок совместной собственностью с «законной половиной». Существует несколько нюансов по поводу продажи и покупки дарственной квартиры. Во избежание дополнительных рисков, следует учитывать определенные моменты.

Дарственную квартиру можно продавать?

Реализация недвижимости, полученной на условиях дарения, осуществляется в соответствии с общими требованиями, поскольку вы стали собственником именно в тот момент, когда дарственную уже подписали и зарегистрировали в Росреестре. Следовательно, вы имеете полное право распоряжаться дарственной квартирой как вам угодно.

Дарение представляет собой деяние безусловного характера. Это означает, что нюанс о проживании дарителя в собственности или переход права ввиду его смерти, в договор дарения невозможно включить, поскольку регистратор откажет в принятии подобных документов. Если жилье подарили до 1996 года и в документах зафиксировано условие, что даритель обладает правом пожизненно жить на этой жилплощади, то подобное условие будет утрачено по факту реализации квартиры.

В соответствии с российским законодательством установлено, что в случае появления у недвижимости нового владельца, предыдущий владелец и члены его семьи утрачивают право жить на данной жилой площади. Если до момента реализации жилья даритель имел право проживания на этой жилплощади в качестве члена семьи владельца, то после реализации он утрачивает подобное право.

Как реализовать жилье, полученное по дарственной?

Реализация такого жилья осуществляется в несколько этапов:

• Собрать все документы, включая договор на продажу квартиры.
• Зарегистрировать в Кадастровой палате.

Необходимый список документов для реализации недвижимости, полученной вследствие дарения:

• Договор купли-продажи.
• Согласие в письменной форме от опекунского совета. Это необходимо в том случае, если на данной жилой площади имеет прописку несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

В соответствии с российским законодательством, на тот случай, если вы состоите в законном браке, при продаже согласие второй половины не нужно, поскольку подарок является только вашим имуществом, которое вы не обязаны делить со своей законной второй половиной.

Как быть, если вы состоите в браке?

Недвижимость, которую подарили непосредственно вам, принадлежит исключительно вам и в случае расторжения брака не подлежит разделу. Однако если вы решили продать данное жилье с целью покупки другой жилплощади, следует учитывать определенные нюансы:

• Так как покупка новой недвижимости будет происходить в законном браке за деньги, то, согласно российским законам, она будет уже считаться нажитой совместно.
• Доказать тот факт, что недвижимость была приобретена исключительно за счет ваших финансов, можно только в судебном порядке. Однако это очень непросто сделать, в особенности, если жилье приобретается с доплатой.

Что избежать этих рисков, лучше поступить следующим образом:

• Подпишите с супругом или супругой документ о разделе собственности, в котором следует указать, что приобретаемая недвижимость считается исключительно вашей собственностью, и общий режим на нее не распространяется. Подобный документ можно оформить в нотариальном порядке или в Росреестре.
• Также можно в договоре о купле-продаже зафиксировать, что покупка недвижимости осуществляется на денежные средства, которые вы поучили от реализации собственного имущества.

Какова сумма налога к уплате?

В соответствии с налоговым законодательством России, при продаже дарственной недвижимости необходимо будет заплатить налог на доходы:

• Налог не надо будет платить, если жилье было в собственности более трех лет или его стоимость менее 1 млн. рублей.
• Если недвижимость стоит более 1 млн. рублей, тогда налог составит 13% от цены жилья за вычетом миллиона.
• Если вместо реализуемого жилья вы покупаете недвижимость дешевле, тогда налог рассчитывается так – цена реализованного жилья минус цена приобретенной квартиры, вычесть 1 млн. рублей, умножить на 13%.

Во избежание рисков при покупке недвижимости, следует учитывать множество факторов, такие как наличие прописанных несовершеннолетних лиц или обременение. Покупка недвижимости, которая была получена посредством дарения, не вызовет у вас дополнительных проблем, если вы серьезно подойдете к решению данного вопроса.

Продажа дарственной квартиры

Когда человек становится обладателем подарка в виде квартиры, у него сразу возникает вопрос касательно того, как ей распорядиться. Не всегда есть желание оставлять недвижимость себе, ведь за нее нужно ежемесячно платить и следить за ней. Именно поэтому возникает вопрос: «Можно ли продать полученную в дар квартиру?» Многих также волнует:

Можно ли ее продать, если даритель жив?

- Какие даритель имеет права на квартиру, если он в ней проживает?

- Считается ли квартира совместной собственностью супругов?

Чтобы ответить на все эти и многие другие вопросы, необходимо рассмотреть некоторые нюансы этого непростого дела.

Можно ли продать квартиру, полученную по договору дарения?

Когда вы получаете квартиру в дар, она становится вашей законной собственностью. Именно поэтому распоряжаться ей можно по своему желанию и усмотрению. Ответ здесь будет положительный, что несомненно радует тех, кому сделали такой подарок.

Дарение квартиры – безусловная сделка, поэтому в ней не должен значиться момент, который говорил бы о праве дарителя на проживание в этой самой квартире. Он также не может владеть этой собственностью после смерти того, кому квартира была подарена. Оба этих действия будут незаконными.

Как осуществляется продажа?

Чтобы продать подаренную квартиру, необходимо пройти два важных этапа. Возникает вопрос через какое время можно продать квартиру после ее покупки? Ответ прост. Как только будет подписан договору купли-продажи.

Следующий шаг – регистрация в Кадастровой палате.

Документы, которые понадобятся при продаже квартиры:

• договор купли – продажи;
• письменное соглашение опекунского совета для тех, у кого в квартире прописаны дети или недееспособные граждане.

Важно отметить, что в этом случае не требуется письменное согласие супруги или супруга, так как подаренная квартира считается исключительно собственностью того, кому был сделан подарок. При разводе данное имущество также не будет делиться. Вам придется самостоятельно решать через какое время после покупки квартиры можно ее продать, что для многих является несомненным плюсом.

Для тех, кто состоит в законном браке

Как говорилось выше, подаренная квартира – собственность только одного супруга. В случае, если вы захотите продать эту недвижимость и купить другую, нужно учесть следующие нюансы:

• Приобретая новую квартиру будучи в браке за денежные средства, она становится уже совместно нажитой. При разводе она также будет делиться между бывшими супругами.
• Сложность состоит в том, что в суде будет не так просто доказать тот факт, что квартира действительно куплена за ваши деньги, особенно если с доплатой.

Для того, чтобы избежать непредвиденных ситуаций нужно обязательно знать через какое время можно продавать квартиру после покупки. Также важно выполнить следующие действия:

• Подписать соглашение о разделе имущества между двумя супругами и в нем указать, что новая квартира является вашей. Заверить данный документ можно будет у нотариуса или зарегистрировать в Росреестре.
• Необходимо будет отметить в договоре купле – продажи, что квартира приобретается на средства, полученные от продажи собственного имущества. Поэтому заранее изучите вопрос о том, через какой срок можно продать квартиру после ее покупки.

Что делать, если квартира подарена ребенку?

Для того, чтобы не возникло сложностей с продажей такой квартиры, необходимо получить согласие органов опеки. Только в этом случае имущество можно выставлять на продажу. Согласие можно получить, если ребенку представится равнозначное жилье взамен подаренной квартиры. Бывают случаи, когда ребенка отправляют в какое – либо социальное учреждение. В этой ситуации на его счет нужно будет обязательно положить денежную сумму равную стоимости квартиры.

Тот же порядок действий предусмотрен в случаях, когда в квартире прописал недееспособный гражданин.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по дарственной?

Итак, через какое время можно продать квартиру без налога? Доход гражданина от продажи квартиры, которая находится в собственности более трех лет (с недавних пор – пяти лет) не подвергается налогообложению. То же самое касается варианта, когда стоимость недвижимости не превышает миллион рублей. Если же квартира стоит больше названной суммы, тогда ее владелец обязан заплатить налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры и миллионом рублей.

Чтобы вернуть налог с продажи квартиры полученной по дарению, необходимо обратиться в налоговую по месту жительства и подать декларацию 3-НДФЛ. Также нужно будет собрать и подготовить следующие документы:

• ксерокопию паспорта;
• ксерокопию свидетельства о праве собственности на квартиру;
• договор купли – продажи

Таким образом можно сделать вывод, что подаренная квартира также может подлежать продаже, как и другое имущество. Главное – не забывать заплатить налог при продаже подаренной квартиры.

Пошаговая инструкция продажи дарственной квартиры

Для начала нужно собрать полный печень документов. К ним относятся:

• паспорт;
• свидетельство о собственности;
• кадастровые документы;
• договор купли - продажи;
• акт приема-передачи;
• выписка лицевого счета;
• выписка из домовой книжки.

Для того, чтобы приступить к продаже, нужно первым делом заключить договор купли – продажи. Для этого можно обратиться в проектно-инвентаризационное бюро. Там необходимо будет написать заявление на получение кадастровых выписок.

Следующим шагом будет обращение в ЖЭУ. Там вам нужно будет выписать всех, кто зарегистрирован в вашей квартире и получить выписку из домовой книги, а также лицевого счета.

После покупки квартиры через какое время ее можно продать? Если вы получили в дар лишь часть квартиры, нужно будет посетить нотариуса и попросить его составить уведомление. Это делается для остальных жильцов квартиры, чтобы они были в курсе о том, что доля квартиры продается. Они будут иметь преимущественное право на покупку этой части в течение одного месяца с момента получения уведомления. Если же никто из них не воспользуется данной возможностью, тогда можно будет продать собственную долю квартиры кому угодно.. Для тех, кто хочет осуществить продажу самостоятельно, можно подать объявление в СМИ. Также можно обратиться к риэлторам своего города.

Когда покупатель будет найден, нужно заключить с ним договор купли – продажи, заверенный нотариально. Также важно составить акт приема – передачи и обратиться в регистрационную палату, чтобы осуществить регистрацию прав собственности на покупателя.

Многих интересует, когда можно продать квартиру после дарения, если дарственная доля ее разделена в процентном соотношении? По закону, в этом случае, она не сможет быть выставлена на продажу. Максимум, можно получить денежные средства, которые будут равны доле собственника в добровольном или же принудительном порядке. Последний вариант рассматривается в судебном порядке.

Таким образом понятно, что существует большое количество различных нюансов и аспектов, которые нужно учитывать при продаже дарственной квартиры.