Содержание:
Придется ли платить налог за продажу квартиры менее 5 лет в собственности?
С 2016 года для освобождения от налогообложения квартира должна находиться в собственности не менее 5 лет. Срок достаточно долгий.
Недвижимость уже несколько лет дешевеет. И если, к примеру, квартира была приобретена за 5,5 млн. руб.и , а продалась за 5,0 млн. при сроке владения менее 5 лет, то налог не уплачивается (доходы минус расходы)?
Или всё равно заплатить 13% от 70% кадастровой стоимости придется?
Налог платить придется только в том случае, если 0,7 кадастра окажутся выше, чем цена покупки. И налог будет 13% с этого превышения.
Участник программы «Работаю честно»
Если Вы в 2016 г. приобрели квартиру за 5,5 млн и именно эта сумма указана в ДКП, то продав ее в 2018 за 5 млн налога не будет, но посмотрите чтобы 0,7 от кадастровой стоимости была не выше 5 млн. И не забудьте подать декларацию
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день, Влада. Если кадастровая стоимость квартиры умноженная на 0,7 окажется выше чем цена за которую купили, то налог 13% должен быть уплачен с разницы. УСЛОВНО кадастровая стоимость квартиры 10 млн., умножаем на 0,7, получаем 7 млн. Разница составила 1,5 млн. Соответственно умножаем на 13% и получаем 195 000 налог к уплате.
Если кадастровая стоимость умноженная на 0,7 окажется ниже цены, за которую покупали, то налог не возникнет.
Участник программы «Работаю честно»
Если вы не получили прибыль от продажи, налога не будет.
Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы
Законодательство РФ получило изменения в порядке проведения сделок по продаже квартир. Они касаются увеличения срока от 3 до 5 лет для проживания в квартире перед моментом её продажи. Тогда сделка не облагается налогом. Увеличение периода законодатели объясняют большим числом спекуляций на вторичном рынке. Продажа квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, по новому закону будет облагаться взносом, представляющим собой процент от стоимости сделки. А также изменения предполагается внести в нормы расчёта НДФЛ (Налог на доходы физических лиц).
Новый закон о налоге на продажу квартиры
Гражданам, желающим продать квартиру, пригодится информация об новшествах в законодательстве. Некоторые люди вообще не знают, платят ли налог при реализации квартиры. Изменения в НК РФ (Налоговом кодексе РФ) вступили в силу с 2017 года. Продажа недвижимости регламентируется сроками проживания в ней, порядком расчёта взносов в доход государства. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.
При продаже квартиры у граждан появляется доход, который и берётся за основание для расчёта налога (НДФЛ). Стандартной ставкой являются 13% от этой суммы. Предусмотрены способы снижения фискальной нагрузки. Избежать оплаты взноса полностью могут те, кто являлся собственником продаваемой квартиры дольше 5 лет. Период прописан в НК РФ, как применяемый для жилых площадей, купленных после 1 января 2016 года.
При реализации жилья, которым владели меньше 3 лет, необходимо сделать выплату в пользу бюджета государства.
Трёхлетний срок остаётся неизменным при следующих условиях:
Налог при продаже приватизированной квартиры или доли менее 3 лет в собственности
Расчёт налога при продаже приватизированной квартиры делается в общем порядке. Но учитывается сокращение минимально необходимого срока владения, который отсчитывается от даты, прописанной в свидетельстве о праве собственности. Относительно долей жилплощади расчёт производится по иным правилам.
Например, семья, включающая родителей с двумя детьми, имела равное для своих членов право собственности с 2009 года. Мать, умершая в 2016 году, завещала свою часть старшему сыну. В этом же 2016 остальные члены семьи приняли решение продать жильё.
При этом её члены владели долями в размере:
Все эти граждане были собственниками более 5 лет. Поэтому продажа может происходить без налогообложения. Сын получил дополнительную долю в 2016 путём наследования. Он тоже не платит взносы государству, поскольку давность исчисляется по первой доле. Следовательно, нужно обращать внимание на момент, когда была получена первая часть от жилплощади. Добавление долей не является поводом для налогообложения.
В ситуации, когда граждане являются собственниками продаваемой квартиры более 5 лет, они не должны сдавать отчёты в контролирующий налоговый орган. Если некто владеет жильём менее требуемого срока, он может воспользоваться льготами, уменьшающими сумму выплат в казну. Ведь таковые предусмотрены изменениями в законодательстве.
Налогообложение при продаже квартиры и покупке новой
В ситуации, когда владелец квартиры продаёт свою жилую собственность и покупает новую, он может доказать, какие расходы понёс. Если доказательств нет, то здесь применим имущественный вычет. Например, отсутствуют документы, свидетельствующие о стоимости нового жилья. Или оно построено, но нет подтверждения цены стройматериалов.
В первом случае есть другой способ понизить налоговые взносы. Человек должен предоставить достоверные сведения о расходах. Тогда возможно уменьшение налоговой базы. Граждане предоставляют договор купли-продажи нового жилья с указанием суммы или квитанции строительных затрат на возведение дома. НДФЛ снижается значительно даже при продаже квартиры, которая недолго находилась во владении, но стоит дорого.
Например, гражданка продала квартирную жилую площадь за 8 млн. рублей и имеет документы о расходах на покупку нового жилья за 7 млн. рублей. Из 8 млн. вычитают 7 млн. и умножают полученный результат на 13%. Получаем 130 000 рублей, которые нужно заплатить в качестве налога. При отсутствии документов, подтверждающих расход, налог был бы больше. А именно: 8 000 000 млн. рублей, умноженных на 13%. То есть — 1 040 000 рублей.
Был рассмотрен случай, когда купленное жильё стоило меньше проданного. Но если граждане несут убытки при продаже, они могут не платить налоги, если предоставят документальное подтверждение на покупку, строительство.
Можно ли уменьшить налоговую нагрузку?
В случае использования льготного налогообложения граждане обязаны уведомлять налоговый орган, сдавая детальный отчёт. Применяя послабления, государство облегчает налоговую нагрузку. Одним из способов является имущественный вычет при реализации квартиры. Это льгота представляет собой конкретную сумму, уменьшающую взнос, а именно — 1 млн. рублей. Фиксированный размер не является новшеством в законодательстве. Он был установлен и до изменений.
Например, гражданка обзавелась квартирой год назад, а теперь продаёт её за 4 млн. рублей. Данное имущество ей подарил её близкий родственник. Она не несла расходов, связанных с покупкой. Налог (НДФЛ) рассчитывается следующим образом.
4 000 000 — 1 000 000, умноженные на 13% = 390 000 рублей.
Продавец своей квартиры, осуществляя сделку, обязан передать эту сумму в бюджет государства. Особенность льготы в том, что вычет применяется однократно на протяжении налогового периода. При продаже нескольких объектов сумма не делится по их числу. К примеру, если некоторый гражданин продал две квартиры по различным ценам, 1 млн. рублей вычитается из суммы одной из сделок. К этому прибавляется цена второй квартиры (вырученная сумма). Всё умножается на 13%.
То есть — вычет применён лишь к одной квартире. Если бы гражданин продал второй объект недвижимости в следующем году, он вновь мог воспользоваться льготой. Данное послабление действует для всех категорий лиц, имеющих гражданство РФ.
К льготной категории отнесены пенсионеры по старости и инвалиды. Им выделены преимущества при покупках объектов недвижимости. Но продавая квартиру, они платят налоги наравне с другими людьми.
Кому можно не платить?
Освобождаются от выплаты налога лица, которые продали свою бывшую квартиру в убыток, приобретая более дорогую недвижимость для будущего проживания. Условием является предоставление документов, подтверждающих подобную покупку или расходы на строительство. Например, гражданин реализовал квартиру, приобретенную в 2015 году по цене 3 млн. рублей. Затем он подтвердил документально покупку нового жилья стоимостью 4 млн. рублей.
Налог рассчитывается по формуле: 3 млн. — 4 млн., умноженное на 13%, то есть — 0 рублей.
При невозможности доказать убыточную продажу бывшей недвижимости, он заплатил бы налог 3 000 000, умноженные на 13%. То есть — 390 000 рублей.
Граждане, желающие получить льготы, должны заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и сдать её до 30 апреля, давая данные за прошедший год. Инспекция по месту жительства проверяет сведения и выдаёт квитанцию на оплату. Существует крайний срок — 15 июня, до которого обязательно следует оплатить бюджетный сбор. Подробнее о том, нужна ли декларация при продаже квартиры более 3 лет читайте тут.
Отчётная информация должна быть достоверна и подтверждена прилагающимися документами. Обнаружив ошибки, инспекция вправе отказать в предоставлении льгот. Нарушая сроки, продавцы недвижимости подвергают себя дополнительным штрафам и начислению пеней.
Ограничения на минимальную стоимость квартиры при продаже
Новшеством в законодательстве также стало правило, ограничивающее минимальную цену продаваемого жилья, что поможет прекратить «нечестные» сделки. Начиная с 2017 года НК РФ включает требования к стоимости реализуемых квартир для физических лиц — не менее кадастровой на 1 января года проведения сделки. Чтобы легче было перейти на данную систему исчисления, применяют коэффициент 0,7.
К примеру, некая гражданка указала в договоре стоимость продаваемой квартиры 1 млн. рублей, для того, чтобы снизить сумму налога. А кадастровая стоимость составляла 5 млн. рублей. Теперь НДФЛ будут рассчитывать, исходя из официальной оценки недвижимости, то есть — с 5 млн. рублей. Но эту сумму умножат на 0,7Ю указывая в договоре купли-продажи цену 3,5 млн. рублей (по минимуму). При этом учитываются данные, предоставленные кадастровой палатой. Поправка в законодательстве не применяется, в случае, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.
Ситуацию с новым законом комментирует специалист в этом видео:
Благодаря новшествам в законодательстве, НК РФ, урегулированы некоторые моменты, которые позволяли ранее совершать спекулятивные сделки. Занижение стоимости квартиры также будет исключено принятием в расчёт кадастровой стоимости жилья.
Нужен ли техпаспорт на квартиру при продаже читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
Продажа квартиры менее 5 лет в собственности
Есть квартира-студия в Реутове, покупалась в декабре 2014 г. за 4,1 млн, собственность оформил в марте 2017 г. Сделал качественный ремонт, стоимость квартиры сейчас, думаю, что минимум на 1,3 млн выше. Рассматриваю возможность продажи, но, насколько понимаю, попадаю на налоги.
Какую в этой связи выбрать тактику продажи:
1. Искать покупателя, согласного купить с меньшей суммой в договоре и оформить с ним второй договор на неотделимые улучшения, мебель и технику на разницу. Рабочая ли это схема в нынешних условиях? Спасает ли от налогов? Какой должен ли быть дисконт?
2. Продавать по полной стоимости в договоре. Подтверждать те расходы, которые могу - есть часть чеков и возможно восстановить старые выписки по кредитки из Леруа Мерлен, допустим. Примет ли такие документы налоговая?
Какой вариант лучше? Буду благодарен за помощь.
вы купили квартиру практически на пике (ну, на самом-самом начале спада), вбухали в нее еще кучу денег и сейчас, практически на дне рынка, хотите получить прибыль? похвальное желание, безусловно, но что-то подсказывает что оно крайне малоосуществимое. по вашим вопросам: 1) схема рабочая, но с одной оговоркой: в покупатели надо найти такого клинического дурака, который на нее согласится. сейчас людей, соглашающихся пойти на заниженную стоимость в договоре, уже почти не осталось, если только совсем какие-то дремучие. а вы при этом еще и собираетесь продавать значительно выше рыночной цены. прикиньте сами, какова вероятность совпадения этих двух факторов. впрочем, чудеса случаются. 2) более рабочая схема. здесь вам просто надо найти дурака, который согласится по каким-то причинам купить значительно выше рынка (ну, может ему захочется вот именно в этом доме, потому что тут надо тещу поселить, жена просит маму рядом, или еще что-нибудь в таком духе). что касается налогов, то насколько я знаю, ремонт можно учесть при подаче на налоговый вычет, при этом в договоре должно быть обязательно указано что жилое помещение вам передано без отделки. если это не будет упомянуто прямым текстом, то в возврате ндфл в части ремонта вам откажут
Участник программы «Работаю честно»
Александр, добрый день!
1. схема рабочая, но не каждый на нее согласится.
2. всё на усмотрение налоговой, точно Вам ответ никто не скажет, но попробовать можно.
Для покупателя лучший вариант - полная стоимость, для Вас другой вариант.
Выставляйте квартиру и далее уже нужно действовать по ситуации, когда будет покупатель и будет понимание на какую схему он будет согласен.
Налог с продажи квартиры, в собственности менее 5 лет
Участник программы «Работаю честно»
Квартира куплена по ДДУ, получена собственность в 2016 году, продается за сумму равную сумме покупки по ДДУ, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если да, то по какой формуле он рассчитывается?
П.С. кадастровая стоимость квартиры ниже стоимости продажи.
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день. Если кадастровая стоимость ниже, то в описанной ситуации налога не будет. Декларация подаётся в обязательном порядке.
Добрый день налог не придется платить. Расчитывается он вот как: с 2016 года не платится налог если недвижимость в собственности более 5 лет, если менее, то учитывается кадастровая стоимость объекта и стоимость по документу основанию (ДДУ, ДКП и т.д). Если сумма соответсвует той которая указана в документе основании и кадастровая стоимость тем самым не была занижена более 70 % - то налог не платите как в вашем случае. По всем остальным случаям могу подробнее рассказать по запросу.
Как уменьшить налог при продаже квартиры?
Добрый день! В 2011 году мама подарила мне квартиру по договору дарения. Сейчас я планирую продать эту квартиру за 1,2 млн рублей.
Должен ли я буду платить налог с дохода от продажи 13%, несмотря на то, что квартира у меня в собственности уже более 6 лет? И если должен, то как мне уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн рублей — с 1 200 000 рублей до 200 000 рублей? Я слышал, что есть такая льгота, которую можно использовать один раз в жизни.
Дмитрий, по закону с любого дохода нужно платить налоги.
Государство считает, что деньги за проданную квартиру — тоже доход, с которого нужно заплатить налог 13%. Причем размер налога зависит от того, в каком году квартира стала вашей.
Если квартира в собственности до 2016 года, налогом облагается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.
Если квартира в собственности после 2016 года, налогом облагается то, что окажется больше: стоимость, указанная в договоре, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах понижающий коэффициент может быть меньше)
Но вы, Дмитрий, можете спать спокойно: при продаже своей квартиры никаких налогов вам платить не нужно. И вот почему.
Квартира у вас в собственности более 3 лет. Государство хочет, чтобы вы сначала пожили в квартире, а уже потом ее продавали. Поэтому оно освобождает от налога тех, кто владел ею по документам более 3 лет.
Это правило действует только в следующих случаях:
- квартира куплена до 1 января 2016 года;
- квартиру подарили близкие родственники (бабушки, дедушки, родители, братья, сестры, дети);
- квартиру приватизировали или получили в наследство;
- квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением, когда вы в обмен на квартиру содержите ее бывшего собственника.
В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.
Поскольку квартиру вам подарила мама 6 лет назад, налог с ее продажи вы не платите.
Если вы обзавелись квартирой до 2016 года и владеете ею более 3 лет, платить налог при продаже не нужно ?
Даже если бы квартиру вам подарила в прошлом году троюродная бабушка, всё равно есть два способа уменьшить налог.
Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку
Первый способ: вычесть из цены продажи 1 млн рублей и с оставшейся суммы заплатить 13% НДФЛ .
Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч: (1 200 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 26 000 Р НДФЛ
Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.
Если квартира стоит миллион или меньше, то в бюджет вы не заплатите ни копейки. Воспользоваться этой льготой можно не раз в жизни, а раз в год, но с ограничением: даже если за год вы продадите две квартиры и на обе нет документов с потверждением расходов на покупку, «миллионный вычет» получите на обе квартиры вместе, а не на каждую в отдельности. То есть если в этом году вы продали две квартиры стоимостью по 3 млн, всё равно получите 1 млн вычета:
(3 000 000 Р + 3 000 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 650 000 Р НДФЛ
Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.
Если купленная квартира дороже миллиона
Второй способ подойдет владельцам дорогих квартир. Здесь налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а на прибыль, полученную от продажи.
Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.
Гораздо выгоднее уменьшить налог на сумму, затраченную на покупку квартиры. Она указана в расписке между продавцом и покупателем, если платили наличными, или в платежке, если перечисляли деньги на расчетный счет продавца. В этом случае вы заплатите налог не с 7 млн рублей, а с 2 млн:
(8 000 000 Р − 6 000 000 Р ) × 13% = 260 000 Р НДФЛ
Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.
Налог можно уменьшить даже при продаже недавно купленной квартиры
Декларацию в налоговую вам подавать не нужно: квартира появилась у вас до 2016 года и вы владели ею более 3 лет. Декларация 3- НДФЛ заполняется в двух случаях: если квартиру приобрели до 2016 года и владели ею менее 3 лет или если квартиру приобрели после 2016 года и продали ее, не дожидаясь 5 лет.
Изменения налогообложения дохода от продажи недвижимости в 2016 году
С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.
Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога
До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:
- если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
- если собственность на жилье получена в результате приватизации;
- если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.
Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?.
Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости
До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.
Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.
Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года
Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения - 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.
Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 - 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается
Пример: в 2017 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2017 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).
Налог с продажи квартиры (менее 5 лет владения).
Добрый день! В январе 2016 купили квартиру за 8млн.600 тыс.На данный момент владею квартирой менее 5 лет,но семейные обстоятельства сложились так,что нужно эту квартиру продать в связи с переездом в другой город.Сумма в договоре будет указана 8600.Какую сумма налога я должна заплатить при продаже?
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте! Если величина кадастровой стоимости вашей квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7 составляет сумму меньшую, чем 8,6 млн, тогда при использовании вычета в размере фактически произведенных, подтвержденных документально (расписка продавца) расходов на приобретение НДФЛ не возникает. Предположим, что величина 0,7К составляет 8,7 млн., тогда размер НДФЛ = (8 700 000 - 8 600 000)*0,13 = 13 000 рублей, опять же при условии заявления налогоплательщиком вычета в размере расходов на приобретение (8,6 млн.).