Имущественный налоговый вычет при продажи

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый вычет при продаже недвижимости (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Налоговый вычет при продаже недвижимости

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налоговый вычет при продаже недвижимости

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Вычет при продаже «иного» имущества

На основании подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ гражданин вправе получить вычет при продаже иного имущества в размере 250 тыс. руб.

Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Обратите внимание, если имущество принадлежало физическому лицу на праве собственности более 3 лет, то подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ нет необходимости, потому что в таком случае человек освобожден от уплаты налога.

Как определить срок владения имуществом?

Если мы обратимся к положениям Гражданского кодекса, то станет ясно, что срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности. Если речь идет об автомобиле (транспортном средстве), то тут срок владения имуществом начинает исчисляться с даты покупки движимого имущества. Основание – п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 225 ГК РФ.

Вычет может применяться неограниченное число раз. Вычет при продаже иного имущества может применяться неоднократно. Налоговый кодекс не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, имущественный вычет гражданин может применять столько раз, сколько раз будет совершать операции по его продаже.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется налоговым органом на основании предоставленных документов и заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Расчет вычета при продаже имущества

Как можно уменьшить сумму дохода?

При расчете налога от продажи имущества каждый гражданин вправе уменьшить сумму дохода на налоговый вычет при продаже имущества . Данный вычет предоставляется в следующих размерах:

• размер 1 млн руб. – максимальная сумма расходов с которой исчисляется налоговый вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
• 250 тыс. руб. – максимальная сумма расходов с которой исчисляется налоговый вычет при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

Но, вместо налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Стоит обратить внимание на следующее – если гражданин является индивидуальным предпринимателем и продал свое имущество, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, то вычет в данном случае не положен.

Если в случае других вычетов (социальных, стандартных, имущественного в связи с покупкой жилья) гражданин вправе подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, то в данной ситуации у физического лица возникает прямая обязанность по сдаче 3-НДФЛ.

Какая именно недвижимость относится к «жилой» для целей получения данного вычета?

Вычет в размере 1 млн руб. предоставляется при продаже только следующего имущества:

• жилого дома;
• квартиры;
• комнаты;
• дачи;
• садового домика;
• земельного участка (порядок предоставления вычета в случае продажи земельного участка рассматривается в другом разделе).

Получается, что все иное имущество будет относиться к категории «иного». Например, гараж, автомобиль.

Рассмотрим пример расчета налогового вычета при продаже имущества. Допустим, в 2017 г. гражданин Веселкин С.А. продал квартиру за 3 млн руб., которую он купил в 2015 году за 2 800 тыс. руб.

Как мы видим из условий примера, квартира находилась в собственности Веселкина С.А. менее трех лет, поэтому надо обязательно рассчитать сумму НДФЛ и заполнить декларацию 3-НДФЛ.

Первый вариант: сумма дохода составляет 3 млн руб., а размер налогового вычета при продаже имущества 1 млн руб. = 3 000 000 - 1 000 000 = 2 000 000 рублей – это налоговая база.

Сумма подоходного налога = 2 000 000 х 13% = 260 000 рублей.

У Веселкина С.А. сохранились документы на покупку квартиры, которую он продал и он может подтвердить документально свои расходы.

3 000 000 - 2 800 000 = 200 000 рублей – это налоговая база.

Сумма подоходного налога = 200 000 х 13% = 26 000 рублей.

Как мы видим, результаты получились разные. Поэтому, при расчете надо быть внимательным, если у вас есть на руках подтверждающие расходы документы, то вы вправе применить вычет в форме ваших расходов.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

• если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
• если право собственности получено в результате приватизации;
• если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Налоговый вычет при продаже квартиры - изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов - это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

• полное освобождение продавца от уплаты налога;
• налог рассчитывается с части полученного дохода;
• налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет - 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета - 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

• договор покупки-продажи;
• паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
• ИНН;
• документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
• либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

1. Если жилье приватизировано.
2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

• понижающий коэффициент;
• минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества - это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 - снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости:
жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового домика, земельного участка и другого имущества

Момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества

При продаже жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка, находившихся в долевой собственности;

При улучшении жилищных условий (т.е. при продаже одного жилья и приобретении на эти деньги другого;

Условия и порядок получения вычета при продаже имущества

Хочется начать с самого главного - того, о чем (почему-то) ни Минфин РФ, ни ФНС не говорит, а молчит как партизан, - для получения имущественного налогового вычета при продаже как движимого, так и недвижимого имущества, самым главным условием его получения является наличие у налогоплательщика подтверждающих право на вычет и размер дохода документов (точнее (в большинстве случаев) - их копий, т.к. оригиналы свидетельства о регистрации прав собственности на недвижимость сдаются в Росреестр для регисрации в ЕГРП, договор купли-продажи автомобиля - в МРЭО, ПТС - передается новому владельцу)

Размер имущественного вычета при продаже имущества зависит от вида имущества, от продажи, мены, дарения которого получен такой доход, и времени обладания им.

Согласно пункту 1 статья 220 Налогового кодекса РФ предельный размер суммы, с которой можно получить вычет:

в размере полученного дохода от продажи имущества - если имущество находилось в собственности 3 года (5 лет) и больше;

1 000 000 рублей со всего проданного в течение года недвижимого имущества - если недвижимое имущество (от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе) находилось в собственности менее 3 (5) лет;

250 000 рублей - от продажи любого другого имущества (которое не указано в предыдущем пункте) и долей в нем.

Вычетом по доходу от продажи можно пользоваться ежегодно.

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Пример: физческое лицо (налоговый резидент РФ) в течение прошлого года продало дачу за 800 000 рублей и (автомобиль за 300 000 рублей. И дача и автомобиль были в собственности менее 3 (5) лет. Какие документы, в какие сроки такое лицо должно подать в ФНС и какие налоги уплатить?

Физические лица, получавшие в течение прошлого года доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности меньше 3 лет, обязаны самостоятельно:

исчислить НДФЛ с указанного дохода;

представить в налоговый орган по месту своего жительства налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 Налогового кодекса РФ);

Декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за годом, в котором было продано такое имущество, а уплатить НДФЛ необходимо до 15 июля.

При этом в целях определения налоговой базы по доходам, полученным от продажи имущества, налогоплательщик имеет право:

а) применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 рублей (при продаже недвижимости) и 250 000 рублей (при продаже иного имущества),

б) либо уменьшить доходы на сумму расходов, понесенных при приобретении этого имущества. Выбранный вариант налогоплательщик указывает в прилагаемом к декларации заявлении и заполняет соответствующий раздел декларации.

Таким образом, доход налогоплательщика от продажи дачи в пределах максимального размера вычета для недвижимости, а с дохода от продажи автомобиля он обязан будет уплатить НДФЛ до 15 июля следующего за тем годом, в котором продан автомобиль по ставке 13% с разницы (300 000 - 250 000) = 50 000 х 13% = 6 500 рублей.

К декларации необходимо приложить копию договора купли-продажи, подтверждающего дату и стоимость приобретения имущества, и копию договора, подтверждающего дату продажи имущества с указанием его стоимости.

Налоговая декларация может быть представлена в налоговый орган лично или через представителя налогоплательщика либо направлена в виде почтового отправления с описью вложения. При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Для использования вычета при продаже место нахождения имущества занчения не имеет, т.е. оно может находиться как на территории РФ, так и за рубежом (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15.07.2016 № 03-04-05/41795 "О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже имущества, находящегося за пределами РФ")

Отдельные практические варианты использования имущественного налогового вычета

На основании статьи 217 НК не подлежат налогообложению:

доходы, получаемые от физических лиц в порядке наследования (пункт 18);

Поэтому получается, что лучше оформлять наследование.

Квартира была куплена (приватизирована) в период брака и оформлена на одного из супругов (либо - оформлена доля в квартире). После развода бывший супруг решил подарить квартиру (долю в квартире) другому бывшему супругу. Будет ли одаряемый супруг платить налог?

Доходы, полученные в порядке дарения, в частности, квартиры, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Для иных лиц, не указанных в пункте 18.1 статьи 217 НК, освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц НК РФ не предусмотрено. При этом факт совместного проживания, ведение совместного хозяйства и наличие общего бюджета значения не имеют.

Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся членом семьи или близким родственником одаряемого физического лица в соответствии с Семейным кодексом РФ, то у такого физического лица (одаряемого) возникает обязанность декларировать данный вид дохода и соответственно уплачивать с него налог на доходы физических лиц.

Когда вы одновременно продаете несколько единиц имущества, то по одному объекту вы можете применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому - заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. При этом неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом).

Основание: Письма Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/[email protected]).

Пример: в 2012 году Вы продали квартиру за 1 000 000 руб. В этом же году он приобрел другую квартиру за 4 500 000 руб. и в конце года продали ее также за 4 500 000 руб.

В отношении дохода от продажи первой квартиры Вы вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. По доходу от продажи второй квартиры Вы вправе его уменьшить на расходы, связанные с продажей, т.е. на 4 500 000 руб.

Многие считают, что потратив все вырученные от продажи "старой" квартиры на новую налог платить не надо. Это не так. Более подробную информацию о том, как уменьшить налог в такой ситуации можно узнать из нашей статьи "Имущественные вычеты при улучшении жилищных условий".

Статья написана и размещена 20 октября 2011 года. Дополнена - 14.12.2011, 22.04.2013, 04.02.2016, 09.08.2016.

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 - 2019

Новости об имущественном вычете при продаже жилья

Наконец-то поставлена точка в многочисленных спорах с о том - с какого момента наследство считается принятым - с момента смерти наследодателя или с момента регистрации собственности на имя наследника (на основании свидетельства о праве на наследство). Письмом Минфина от 24.11.11 № 03-04-05/7-948 разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

В 2010 году налогоплательщиком было продано нежилое помещение, которое сдавалось в аренду в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

Письмом Минфина от 06.10.11 № 03-04-05/3-711 разъяснено, что если данное нежилое помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляется. Подробнее →

Письмом Минфина от 31.05.11 № 03-04-05/7-389 разъяснено, что если 3/4 доли в праве собственности на квартиру принадлежали налогоплательщику более трех лет (независимо от периода, когда увеличился размер доли), доходы от продажи квартиры, пропорциональные этой доле, не облагаются НДФЛ. Подробнее →

Налогоплательщик - физическое лицо являлось собственником 1/3 доли двухкомнатной квартиры с 1996 года и в 2009 году по договору дарения получило 2/3 доли в праве собственности данной квартиры. В июле 2010 г. квартира была продана.

Письмом Минфина от 15.04.11 № 03-04-05/5-264 разъяснено, что поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежавшей ему более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.

1/2 долю в праве собственности на квартиру налогоплательщик приобрел в 2002 году, а 1/2 доли - в 2007 году, в 2009 году квартира была продана.
Письмом Минфина от 08.04.11 № 03-04-05/5-239 разъяснено, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Таким образом, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В связи со смертью матери в апреле 2009 года физическое лицо вступило в наследство 1/2 доли в праве собственности на квартиру, которую впоследствии планирует продать.
Письмом Минфина от 07.04.11 № 03-04-05/5-233 разъяснено, что поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.