Договор собственника квартиры с управляющей компанией образец

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2018 год

Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.

Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:

1. Самими жильцами-собственниками,
2. Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива,
3. Управляющей организацией на условиях договора управления.

Фактически система управления определяется на общем собранием собственников путем голосования. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.

Между кем заключается договор?

Если обладателями квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключать договор с управляющей компанией.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:

• одной стороной обязательно является управляющая компания;
• второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать — собственники жилых помещений дома, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

Существенные условия договора

Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

• осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
• оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
• выполнение ремонтных работ этого имущества;
• оказание коммунальных услуг.

В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны и следующие пункты:

• адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
• перечень общедомового имущества и его подробное описание;
• список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
• предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

• сроки, отведенные на осуществление необходимых работ и оказание услуг;
• список всех необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту и восстановлению общедомового имущества;
• как будет контролироваться работа управляющей организации и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
• оплата обладателями жилых площадей за работу, выполняемую управляющей организацией;
• величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

Права и обязанности управляющей компании

В обязанности управляющей компании входит:

• оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
• осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
• обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
• обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
• поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
• разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
• прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.

Управляющая организация имеет право:

• самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
• выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
• требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
• проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
• при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
• привлекать для осуществления работ сторонние организации;
• присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
• реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.

Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

Он должен составляться и доводиться до жильцов либо регулярно на какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

• затраты на ремонтные работы и благоустройство;
• стоимость коммунальных услуг;
• техническое и санитарное состояние;
• принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

Условия расторжения

Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.

О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.

Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Подводные камни в договоре

Первое, на что нужно обратить особое внимание, это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.

Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.

В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.

Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.

Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие общих фраз, только четкие формулировки.

Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.

Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с компанией, которой вверятся имущество, заключается подробный и грамотный договор.

Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. А для этого перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.

Видео: Разработан проект типового договора с управляющими компаниями

В небольшой лекции рассказывается, о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартриным домом.

В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании и подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.

Договор с управляющей компанией (образец от юриста)

Читайте также:

Данный образец составлен с учетом интересов обоих сторон, как собственников, так и управляющей компании.

Договор с управляющей компанией

Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома _________________________________________________ (номер дома, полный адрес, город и год заключения договора).
г. ____________________ от 01 января 2016 года

Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ - собственник помещения , общей площадью кв. м, многоквартирного дома ___________________________ (номер дома и улица размещения), на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от __________________________ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и управляющая компании ООО «___________» (название управляющей компании) в лице директора _________________________________ ( ФИО директора), действующего на основании устава, I дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.Общие положения
Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.
Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.
Общее имущество в многоквартирном доме - имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.
В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

2. Предмет договора
Собственник передает, а «Исполнитель» принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом.
Оказание «Исполнителем» услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг Собственнику помещения многоквартирного дома _______ по ул.__________.
«Собственник» несет бремя расходов, связанных с оказанием «Исполнителем» услуг и выполнением работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.
Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются дополнительным соглашением к данному договору или отдельным договором.
Состав общего имущества многоквартирного дома № ___________ по ул. ___________________ и его состояние указаны в Приложении № 1 к настоящему договору.
2.6. Характеристика многоквартирного дома № _______________ по ул. __________________ на момент заключения договора:
Адрес многоквартирного дома: ул.__________________ дом ___________________.
Кадастровый номер многоквартирного дома: инвентарный номер _____________________;
Серия, тип постройки: жилая, кирпичная
Год постройки: ________________;
Степень износа по данным государственного технического учета: _____________ (указать в процентах);
Год последнего капремонта: __________;
Количество этажей: ___________;
Количество подъездов: __________;
Наличие подвалов: ___________________;
Количество квартир: _________________;
Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества: ___________;
Строительный объем: ______________________;
Площадь:
Многоквартирного дома с лестничными клетками: ____________________;
Жилых помещений: __________________;
Нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: _________________;
Помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме - домашние кладовые): ___________________________;
Количество лестниц: __________________________;
Уборочная площадь лестниц
Уборочная площадь подвалов и чердаков
Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (двор) -________ кв.м. (совместно с ЗАО НПК «_______________»)
Кадастровый номер земельного участка : __________________________;

3. Обязанности сторон
3.1. Общие обязанности сторон:
3.1.1. Содержать многоквартирный дом, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
3.1.2.Создавать необходимые условия для проживания граждан и функционирования персонала торговых помещений.
3.1.3.Подписать акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, о границах ответственности по техническому обслуживанию помещений и инженерных коммуникаций, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома и помещений и коммуникаций, находящимися в помещении Собственника.
3.2. «Собственник» обязан:
3.2.1.Использовать принадлежащее ему помещение, места общего пользования, общее имущество и придомовую территорию исключительно по назначению, соблюдая санитарно-технические нормы и правила.
3.2.2.Предоставить «Исполнителю» сведения, необходимые для выполнения работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _________ по ул. __________________________, проведения начислений по оплате за техническую эксплуатацию и коммунальные услуги.
3.2.3.Обеспечить допуск в занимаемые «Собственником» помещения представителей аварийных служб, инспекционных органов и «Исполнителя» в целях устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу, приборов контроля и учета.
3.2.4. Без оформления письменного разрешения компетентных органов в установленном законодательством порядке не производить:
- переоборудование инженерных сетей, перестройку и перепланировку помещений или их частей;
- установку и использование приборов и оборудования мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой инженерной сети. Подключение и использование бытовых приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), подтверждающих соответствие действующим в РФ требованиям эксплуатационной и санитарно-гигиенической безопасности;
- изменение проектных схем учета поставляемых коммунальных услуг;
- использование теплоносителя из систем отопления и горячего водоснабжения по иному назначению.
Оплатить из собственных средств внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома в случае осуществления «Собственником» оформленных в установленном порядке перепланировки или переоборудования помещения.
Осуществлять оплату услуг «Исполнителя» по управлению, технической эксплуатации и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Тарифы и основания для платежей приведены в Приложении № 4. являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Размер обязательных платежей на содержание и эксплуатацию общего имущества пропорционален площади занимаемых «Собственником» помещений.
3.3. «Исполнитель» обязан:
3.3.1. Выполнять работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживанию придомовой территории, соблюдению санитарных норм по содержанию многоквартирного дома.
Перечень работ, выполняемых «Исполнителем» по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, а также мест общего пользования, определен в Приложениях № 2 и 3, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменения в перечень работ вносятся по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Немедленно организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций (залив, засор канализации, отключение электроэнергии и т.п.)
Обеспечить «Собственника» эксплуатационными и коммунальными услугами установленного качества, принимать меры для бесперебойной работы инженерного и санитарно-технического оборудования помещений занимаемых «Собственником», в соответствии с актом границ ответственности.
С целью предоставления Собственнику коммунальных услуг выбрать ресурсоснабжающие организации и заключить с ними от своего имени договоры купли-продажи соответствующих коммунальных ресурсов.
Представлять интересы «Собственника» как участника общей долевой собственности в рамках настоящего договора в государственных, надзорных, хозяйственных, административных и иных органах, в судах, связанных с управлением, технической эксплуатацией и предоставлением коммунальных услуг в доме № ____________ по ул. ________________.
Принятие мер для оформления и получения Собственниками помещений и членами их семей (для физических лиц) льгот, субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством и по тарифам, не превышающим стандарты 2007 года
Вести паспортно-регистрационную работу и соответствующую техническую документацию по обслуживанию дома.
Вести делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.
Предоставлять «Собственнику» расчетно-платежные документы по техническому обслуживанию и коммунальным услугам не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Осуществлять перерасчет платежей в случае не соблюдения поставщиками коммунальных услуг установленного качества и режима поставки.
В своей деятельности принимать во внимание и учитывать замечания и предложения «Собственника» по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг.
Ежеквартально информировать Общественный совет собственников помещений о техническом состоянии инженерных коммуникаций и конструкций многоквартирного дома.
Осуществлять планирование и проводить конкурсный отбор организаций применительно к работам по капитальному ремонту инженерных коммуникаций и придомовой территории по согласованию с домовым комитетом.
Информировать «Собственника» в течение 10 дней со дня принятия соответствующими органами решений об изменениях тарифов и нормативов качества коммунальных услуг.
Информировать «Собственника» о проведении ремонтных работ, связанных с временным отсутствием коммунальных услуг (кроме аварийных ситуаций и экстренных случаев), не менее чем за 3 календарных дня путем вывешивания объявлений на информационных досках, расположенных на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Заключить договор страхования общего имущества Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.

4. Права сторон
4.1. «Собственник» имеет право.
Реализовывать свои права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами
Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Получать жилищно-коммунальные услуги по качеству и своевременности в соответствии с действующими нормами и правилами.
Требовать в установленном порядке от «Исполнителя» снижения платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг.
Обращаться к «Исполнителю» и получать ответ по техническим вопросам, касающимся эксплуатации и содержания многоквартирного дома № _____-- по ул. __________.
Оплачивать услуги по настоящему Договору с учетом предоставленных в соответствии с законодательством льгот
4.2. «Исполнитель» имеет право.
Взыскивать в установленном законом порядке неустойку и убытки, понесенные в результате нарушений «Собственником» условий настоящего договора. Или В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с Собственника взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно
Осуществлять контроль за использованием «Собственником» занимаемых помещений и мест общего пользования по их назначению и принимать меры по устранению выявленных нарушений.
Передавать, с уведомлением «Собственника», права и обязанности по настоящему договору для выполнения специальных работ третьим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания Собственников помещений, Управляющая организация вправе направить в адрес Собственников предложение о проведении внеочередного собрания Собственников помещений. Такое предложение может быть направлено путем размещения Управляющей организацией соответствующей обращения к Собственникам в общедоступном месте для всех Собственников помещений многоквартирной дома.

5. Ответственность сторон

5.1 .Ответственность «Собственника».

В случае использования «Собственником» занимаемого помещения и мест общего пользования не по назначению, а также нарушения прав и интересов соседей, «Исполнител» вправе через 7 дней после предупреждения «Собственника» обратиться в органы местного самоуправления для применения мер, предусмотренных действующим законодательством (в частности, ст.293 ГК РФ).
В случае невыполнения «Собственником» обязательств, предусмотренных п.3.2.4 настоящего договора, он несет ответственность за все последствия, связанные с причинение неудобств или ущерба другим собственникам.
В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п.3.2.6 договора «Собственник» несет ответственность, пропорционально своей части, за исполнение штрафные санкциях, выставляемых «Исполнителю» поставщиками коммунальных услуг.
5.2. Ответственность «Исполнителя».
За не обеспечение - или неполное обеспечение «Собственника» жилищно-коммунальными услугами «Исполнитель» несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
В случае использования «Исполнителем» общего имущества и мест общего пользования (помещение для хранения инвентаря и инструмента) в нарушение интересов «Собственника», «Исполнитель» несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Особые условия
Договор подлежит согласованию с Общественным советом собственников помещений в лице уполномоченного представителя дома № 8А/1 по ул. Алексеевской .
Общественный совет собственников помещений осуществляет коллективный контроль за работой «Исполнителя» по выполнению договора.
Общественный совет собственников помещений предоставляет «Исполнителю» техническую и юридическую документацию, необходимую «Исполнителю» для надлежащего исполнения условий настоящего договора.
Затраты, связанные с выполнением «Исполнителем» дополнительных работ, не предусмотренных настоящим договором и возникшие по объективным причинам - аварийная ситуация, стихийное бедствие, законодательное решение - покрываются «Собственником» отдельно на основании дополнительного соглашения, за исключением случаев предусмотренных п.3.3.15.
Считать общедоступным местом для информационных сообщений информационную доску, расположенную на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Все споры, возникающие при выполнении договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, когда стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры разрешаются в судебном порядке.

7. Срок действия договора
Настоящий договор заключен сроком на 1 год.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
После истечения срока действия договора или в связи с его досрочным прекращением «Исполнитель» обязан в 10-дневный срок передать представителю Общественного совета собственников помещений всю документацию по техническому и коммунальному обслуживанию дома № ____________ по ул. __________________, а также перечислить полученные и неизрасходованные по Договору средства, включая накопленные средства собственников на капитальный ремонт на расчетный счет вновь выбранной Управляющей организации или собственнику, уполномоченному общим собранием собственников.

8. Адреса и реквизиты сторон
«Собственник»:
Контактный телефон:
Контактный адрес:
«Исполнитель»: Полное название предприятия, ИНН, городской и контактный телефоны, город и полный адрес.
«Собственник»: «Исполнитель»:
______________________ ( ФИО управляющего)/
Согласовано________________ / ФИО (уполномоченного представителя)/, уполномоченный представитель Общественного совета собственников помещений.

Скачать "Договор с управляющей компанией"

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Договор с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: правила заключения, образец,

На сегодняшний день больше половины многоквартирных домов обслуживаются управляющими компаниями, которые выступают в роли жилищной организации. Осуществляют они свою деятельность на основании договора с жильцами МКД. Но так ли важно его подписание, чтобы получать услуги ЖКХ?

Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон

Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.

Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.

Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:

• проводиться общее собрание жителей;
• на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
• большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
• на основе протокола заключается договор с одной из УК.

Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.

Между кем подписывается договор

Соглашение должно быть составлено в форме письменного документа. Как правило, для начала настоящий типовой договор заключается между собранием жителей и УК.

Соглашение должно быть подписано 2/3 части присутствовавших на собрании владельцев. Однако, если договор был подписан большинством жильцов, то правило 2/3 голосов присутствовавших на собрании жильцов не действует.

Для утверждения решения собрания составляется протокол, в котором отражаются условия договора, результаты голосования, а также правила обжалования результатов. Протокол подписывается всеми участниками, выражающими согласие с результатами голосования. Все, кто не выражает своего согласия с результатами, вправе обратиться в суд.

Сразу, как будет подписан типовой договор с общим собранием, делом УК будет заключение такого договора с каждым из жителей в отдельности. Однако от наличия либо отсутствия соглашения не зависит наличие обязанности уплачивать коммуналку.

По этой причиной договор с УК имеет типовую характеристику. Ведь принятый на собрании список условий обслуживания будет действовать в отношении всех жителей соответствующего МКД.

Содержание договора

Жильцам рекомендуется внимательно изучать правила соглашения, ведь они не имеют императивного характера, а в каждом случае устанавливаются отдельно.

Но перечень условий, что должны найти отражение в договоре, отдельно закреплены в жилищном законодательстве.

В содержании заключаемого с УК договора необходимо отразить следующую информацию:

• перечень имущества, что входит в комплекс общих объектов в МКД;
• перечень услуг и работ, что будут предоставляться УК жителям МКД, а также правила, по которому этот перечень может быть изменен;
• способ и метод расчета стоимости услуг, работ и нужных для МКД товаров;
• ответственность сторон по договору в случае нарушения условий соглашения и жилищного законодательства;
• способы осуществления контроля за действиями, осуществляемыми управляющей организацией;
• порядок предоставления управляющей компании отчетности о проведенной работе и регулярность предоставления такого отчета.

В случаях, когда невозможно определить состав имущества, который принадлежит многоквартирному дому, при отсутствии претензий со стороны общего собрания жильцов, управляющая компания вправе сослаться на план многоквартирного дома, утвержденный при вводе его в эксплуатацию. Однако жильцам крайне не рекомендуется соглашаться на это и провести ревизию имущества перед заключением договора.

Кроме того, перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жильцам, может быть представлен в виде отдельного документа-приложения. Данное обстоятельство не влияет на юридическую силу перечня услуг.

В настоящий момент цены за коммуналку определяются самими УК. Вследствие частых злоупотреблений с их стороны, в законодательство были внесены изменения, согласно чему средства на обеспечение, текущие и капитальные ремонтные работы общих объектов обозначаются и утверждаются на общем собрании жителей. А стоимость иных видов коммуналки обозначаются согласно минимальным и максимальным тарифам, а также нормативам потребления, устанавливаемым региональными властями.

Также специалисты в данной сфере рекомендуют ограничить правомочия управляющей компании использовать средства на обеспечение общих помещений без надобности.

Для этого общее собрание жителей может точно определить перечень случаев, при которых УК вправе использовать накапливающиеся средства.

Права и обязанности обеих сторон

За жильцами закрепляется одно единственное обязательство: оплачивать квитанцию, ежемесячно присылаемую жилищной организацией. Но главное в этом обязательство не сам факт оплаты, а состав услуг, за которые данная оплата должно вноситься:

• стоимость ресурсов, поставляемых управляющей компанией (газ, свет и т.д.);
• обслуживание жильцов в аварийных ситуациях;
• вывоз ТБО;
• обслуживание канализации;
• обслуживание технического оснащения в МКД (лифты).

Сами же УК обязаны осуществлять следующие действия:

1. Деятельность по обеспечению стабильной эксплуатации общих помещений, технического оснащения, поставки иных видов коммуналки. В этот круг входят и обязательства по обеспечению чистоты прилегающих к МКД площадей.
2. Действия по организации взаимодействия жильцов, поставщиков услуг и УК. Это возможно обеспечение порядка приема и изучения жалоб со стороны жильцов, предложения по назначению общего собрания и т.д.

По усмотрению сторон в перечень обязательств УК вправе быть внесены и другие пункты, которые не противоречат законодательству. Однако на жителей УК не могут возлагать другие обязательства, чем те, что были определены протоколом общего собрания.

На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом

Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.

Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.

Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:

• решением собрания жителей;
• в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.

Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.

⇒ Образец типового договора с УК можно скачать с нашего сайта.

Порядок расторжения

Как уже было отмечено, для прекращения договорных отношений с УК нужны определенные основания. В законе имеются два таких основания:

• окончание периода юридической силы соглашения;
• нарушение УК требований закона.

Когда истекает срок договора, проводится собрание жителей, где решается вопрос о продлении периода действия договора. Однако, если жилищная организация нарушает правила законодательства или договора, то необходимо обращаться в суд.

Кроме того законодательством предусмотрены случаи, когда расторжение договора осуществляется в особом порядке. Так, если жилищная организация будет признана банкротом или ликвидирована, то договор признается расторгнутым со времени принятия постановления судом или решением собранием учредителей УК.

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.

Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.

Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Процедура заключения соглашения с собственниками жилья

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

• объект;
• субъекты;
• права сторон, их обязанности, ответственность;
• правила определения цены и проведения расчетов;
• порядок предоставления отчетности.

Права и обязанности УК

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

• Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
• Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
• Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
• Сотрудничает с подрядными организациями.
• Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
• Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
• Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
• Производит капитальный ремонт.
• Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
• Вызывает при необходимости аварийные бригады.
• Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
• Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
• В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
• Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
• Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
• Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

• Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
• Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
• Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
• Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
• Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
• Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
• Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
• Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
• Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Обязательно ли нужно заключать соглашение?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

1. Объявить об общем сборе жильцов.
2. Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
3. Максимально согласовать положения будущего документа.
4. Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.

Можно ли не платить, если документ не оформлен?

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты работы УК.

Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Кто и как подписывает?

Подписание производится двумя способами:

Оформление индивидуальных договоров — управляющая компания подписывает соглашение лично с каждым собственником квартир в МКД.

Подписание документа с представителем дома. В таком случае, один экземпляр соглашения остается у управляющей компании, второй – у уполномоченного лица, представляющего интересы всех владельцев квартир.

Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию данного документа.

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Действия при отсутствии подписи

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.

Из видео вы узнаете, почему заключать договор с УК действительно важно и каким способом он помогает контролировать работу управляющей компании:

Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.