Что выгодней дарение или купля продажа

Как выгодней передать квартиру матери, дарение или купля-продажа?

Добрый вечер. Я являюсь полноправным владельцем квартиры. Я хотела бы передать все права на свою мать. Как это правильно сделать? Подарить, через куплю-продажу? Как более выгодно для нас? Сколько это будет стоить? С чего начать? Какие документы подготовить? Куда обращаться? Заранее спасибо!

Ответы юристов (1)

1) Для Вас более выгодно оформить договор дарения на мать. В данном случае исключается налог в соответствии со статьей 217 НК РФ (дарение между близкими родственниками). Оспорить договор дарения можно в течении трех лет, но такой договор оспаривать сложно.

1. Составление договора дарения.
Согласно ГК РФ договор дарения квартиры должен заключаться только в письменной форме. Он может быть составлен самостоятельно в простой письменной форме или у юриста.
Если же вы всё-таки решите составить договор самостоятельно, то можете скачать образец и, обязательно включите в него, следующие данные:
-ФИО дарителя, его полные паспортные данные, место регистрации;
-ФИО одаряемого, его паспортные данные и место регистрации;
-предмет договора (например, «даритель дарит, а одаряемый с благодарностью принимает от него в дар квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, дом 1, кв.1»);
-точное наименование отчуждаемого объекта (например, однокомнатная квартира);
-характеристики отчуждаемого объекта (например, квартира находится на 3 этаже 7-этажного панельного дома, состоит из одной комнаты, имеет площадь 41,1 кв.м);
-подписи дарителя и одаряемого.
В договоре также можно указать стоимость квартиры, но это не обязательно и по соглашению сторон. Если же стоимость решили стоимость указать, то она не должна быть завышена.

2. Подписание и регистрация договора в регистрирующем органе.
Подписать и регистрировать договор дарения необходимо в регистрирующем органе (согласно ст.574 ГК РФ) по месту нахождения имущества (ст. 131 ГК РФ). Это может быть УФРС (далее Регистрационная палата) или МФЦ (Многофункциональный Центр).

-Дарителю (ям) и одаряемому (ым) необходимо обратиться в Регистрационную Палату, подписать договор перед регистратором, оплатить госпошлину и предоставить документы (указаны ниже).

-Госпошлина составляет 2000 рублей, которая оплачивается одаряемым. Чаще всего квитанцию можно оплатить в кассе по приёму платежей, которая находится в здании Регистрационной палаты.

3.Список документов, которые необходимо подать в оригиналах и копиях:
1)паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы);
2)договора дарения; Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр, который остаётся в Регистрационной палате.

3)правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности дарителя на квартиру. Это могут быть: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на одаряемую квартиру/инструкция получения данной выписки читайте здесь) и т.д.;
4)письменное согласие супруга (родственника) дарителя, заверенное нотариально, если одаряемая квартира совместно нажитое имущество;
5)справку о наличии зарегистрированных граждан в квартире (оригинал и копию), т.е. выписка из домовой книги (перейдите по ссылке, чтобы прочитать инструкцию по получению выписки). Хоть на данный момент Регистрационная палата эту справку не требует, но взять её стоит для того, чтобы одаряемый знал, кто в квартире прописан или же прописанных нет.
6)если за одного или обоих участников сделки действуют доверенные лица – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию);
7)Разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение необходимо если одаряемый несовершеннолетний или недееспособен. Также в некоторых случаях это разрешение нужно если одаряемый имеет вместо родителей опекуна, но это зависит от того кто опекун (советуем на счет разрешения заранее уточнить в Регистрационной Палате).
Регистрационная палата может потребовать дополнительные документы и справки. Ознакомиться с полным перечнем можно в справочном окне у консультанта регистрационной службы или у нашего юрист-консультанта. Они проверят наличие собранного на данный момент пакета документов и подсказать, чего ещё не хватает.

4.На основании полученных документов, регистратором составляется заявление, которое дарителю и одаряемому необходимо проверить и подписать.

5.После подписания заявления регистратор заберёт все оригиналы и копии поданных документов (кроме паспорта), выдаст расписки о принятых от Вас документов, в которых указана дата их получения. Договора дарения должен получить каждый участник сделки.По закону максимальный срок регистрации сделки дарения — 10 рабочих дней, но не всегда регистрирующий орган укладывается в установленный срок. Это зависит от количества собственников приобретаемого жилья, ипотеки, обременения. Вы всегда можете позвонить в Регистрационную Палату и уточнить дату завершения регистрации.

6.В назначенный день все участники сделки, дарители и одаряемые, должны забрать каждый свою копию договора дарения. Одаряемому также выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой указано, что теперь он является собственником (правообладателем) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные регистратором расписки.

После регистрации сделки одаряемые уже станет собственником и он будет иметь право распоряжаться ею, как сочтёт нужным.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что выгоднее оформлять: дарственную, завещание или куплю-продажу пая?

что лучше дарственная,завещание или купля продажа пая, что дешевле и в моем случае выгоднее?У бабушки есть пай, дядя недееспособный, опекун его я.бабушка хочет передать право собственности пая мне. по завещанию получается дядя имеет право на обязательную долю. у нас составлено завещание. но сейчас хозяйство взялось межевать паи. как лучше сделать. оформить договор купли продажи, дарения иои оставить как есть. органы опеки могут дать согласие, чтобы я отказалась за недееспособного сына от права на обязательную долю. или нет.

Ответы юристов (3)

Оформите договор дарения. В таком случае Вы, как близкий родственник дарителя, не будете платить налог. В случае смерти бабушки и открытия наследства, земельный пай не будет входить в наследственную массу, так как будет являться вашей собственностью

Есть вопрос к юристу?

Самый лучший варианта — дарение. В этом случае одаряемый освобождается от налога, а даритель не обязан согласовывать это дарение с кем-то из родственников, которые могут выступать в качестве наследников.

Вам нужно оформит дарение и тогда завещание потеряет силу. Если у пайя много дольщиков нужно провести собрание дольщиков

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что выгоднее - договор дарения или купли-продажи доли квартиры?

В 1997г. мной и моей бабушкой была совершена приватизация квартиры в равных долях(по 1/2 доли, договор приватизации).После смерти бабушки, по завещанию ее 1/2 доли перешла моему брату(он получил св- о рег-ции пра-ва собственности в 2013г.). Я хочу оформить свою долю на него.Выписку о регистрации права собственности на свою долю получил только сейчас(до этого был договор приватизации).Как выгоднее оформить сделку :договор купли-продажи или договор дарения?Нужно ли оформлять дарение через нотариуса? Спасибо!

Ответы юристов (4)

Роман, добрый день. На мой взгляд договор дарения недвижимости родственниками выгоднее договора купли-продажи. Нотариус подобные договоры оформляет, но можно оформить его самостоятельно. В любом случае переход прав собственности должен быть зарегистрирован.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Любой договор будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. По стоимости услуг нотариуса разницы от вида договора не будет. Дарение между близкими родственниками налогом не облагается, так что если Вы передаете ему долю безвозмездно то делайте как есть: договор дарения. К тому же тогда не требуется согласие супруги брата и Квартира не будет входить в совместно нажитое имущество (если Ваш брат женат)

Здравствуйте, Роман Вячеславович!

Так как сделка будет происходить с долей, необходимо обратиться к нотариусу.

На мой взгляд, для вас выгодны оба варианта, так как при дарении между близкими родственниками (например, между родными братьями) одаряемому не надо платить налог, а также при продаже имущества, которое находится в собственности более 3 лет, продавцу тоже не надо платить налог.

Все сделки с долями в праве на недвижимость, за исключением земельных долей, сегодня оформляются только через нотариуса, а уж потом право регистрируется в Росреестре.

Купля-продажа выгоднее для вашего брата, потому что в таком случае он сможет вернуть впоследствии 13% в виде налогового вычета, статья 220 Налогового кодекса РФ, а вы при этом налог с продажи платить не будете. При дарении вычет не получить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дарение и купля-продажа

Любая сделка имеет как плюсы, так и минусы, в зависимости от конкретной ситуации. Не исключением являются дарение и купля-продажа. Нередко, лица, заинтересованные в отчуждении принадлежащего им имущества, пытаются прикрыть одну сделку другой для получения определенной выгоды, забывая о том, что такие сделки являются недействительными.

При этом необходимо отметить, что выбор за тем, как оформить отчуждение имущества, в виде дарения или купли-продажи зависит напрямую от того, кто выступает сторонами сделки. Если это родственники, то необходимо прибегать к дарению, если нет — к купле-продаже. Данная рекомендация относится к любому имуществу.

Плюсы и минусы дарственной

В связи с этим дарение обладает определенными плюсами и минусами, характерными для всех объектов (движимые и недвижимые вещи), на которых необходимо остановиться чуть подробнее.

Преимущества договора дарения:

1. Для совершения сделки достаточно простой письменной формы, в ряде случаев также допускается устная форма заключения договора (ст. 574 ГК РФ).
2. Подарок является только собственностью одаряемого лица, т.е. на него не распространяется действие режима общей совместной собственности супругов (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ — СК РФ)
3. Освобождение от налогообложения дарителя (поскольку дарение — безвозмездная сделка), а также одаряемого лица, если он является его близким родственником (пп. 18.1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
4. Право собственности на объект дарения переходит к одаряемому лицу в момент заключения договора (кроме случаев обещания дарения либо дарственной недвижимости).
5. Дарение позволяет произвести отчуждение имущества в обход некоторых аспектов действующего законодательства РФ.

Если лицо желает продать долю в квартире, то при этом оно обязано соблюсти правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ), чтобы этого избежать, продавцу достаточно заключить дарственную с потенциальным покупателем доли. Но при этом нельзя забывать о том, что такая сделка может быть признана недействительной, и рассматриваться в качестве притворной (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Недостатки договора дарения:

1. Даритель в любой момент может отменить дарение. В случае расторжения договора либо его признания недействительным одаряемое лицо обязано вернуть дар дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).
2. Существует некая степень оспоримости сделки в суде, в частности, когда дарителем выступают пожилые люди, либо одаряемое лицо является недобросовестным.
3. Даритель не получает ничего в ответ на дарение, поскольку такая сделка является односторонне обязывающей.
4. Даритель не может ставить какие-либо обременения на то имущество, которое дарит, поскольку одаряемое лицо, становясь его собственником, вправе распоряжаться им по собственному усмотрению.
5. Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для тех, кто не является родственником дарителя.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Купля-продажа занимает в обыденности людей самое распространенное место, и это благодаря тому, что существует несколько ее видов. П. 5 ст. 454 ГК РФ регламентирует следующие виды договоров этой сделки: розничная, поставка товаров, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и предприятия.

При совершении таких сделок необходимо помнить о том, что любая из них имеет свои плюсы и минусы.

Исходя из анализа норм гл. 30 ГК РФ можно выделить следующие положительные моменты договора купли-продажи:

• возможность получения налогового вычета для сторон сделки (если они не являются взаимозависимыми лицами) — ст. 220 НК РФ;
• признак возмездности предполагает получение выгоды для обеих сторон купли-продажи;
• в договоре можно предусмотреть широкий перечень прав и обязанностей сторон, а также различные виды ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение;
• наличие акта приема-передачи вещи, который свидетельствует о надлежащем исполнении обязанностей сторон, и как следствие этого отсутствие претензий;
• возможность заключения предварительного договора, согласно которого при уклонении одной из сторон от заключения основного договора, эту сторону можно понудить к совершению сделки.
• риск оспаривания таких сделок невелик.

К отрицательным сторонам купли-продажи можно отнести:

• любое имущество, приобретенное по такому договору, будет считаться совместно нажитым имуществом, если покупатель вещи состоит в браке;
• уплата НДФЛ продавцом;
• соблюдение требования о преимущественном праве покупки.

Что лучше — купля-продажа или дарение квартиры?

Сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, как правило, квартиры, вызывают вопрос о том — как лучше его оформить: договором купли-продажи или дарственной? Чтобы разобраться в этом вопросе приведем следующую сравнительную таблицу:

Продавец — обязательно собственник квартиры;

Покупатель — любое лицо.

Дарителем не могут быть малолетние и недееспособные лица, одаряемым — госслужащие, муниципальные служащие, если это связано с их деятельностью и иные лица, указанные в ст. 575 ГК РФ.

Даритель — обязательно собственник квартиры.

Размер НДФЛ составляет 13% (ст. 224 НК РФ).

Покупатель также обладает правом на получение имущественного вычета при покупке квартиры (ст. 220 НК РФ).

Исходя из предложенного анализа норм действующего гражданского законодательства РФ о купле-продаже недвижимости и его дарения следует сделать вывод о том, что в целом, оба эти договора в процедуре оформления и проведения регистрации отличий практически не имеют.

Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля?

Вопросы о том, как лучше оформить ту или иную сделку можно встретить не только в ситуации с недвижимым имуществом, но и тогда когда объектом сделки выступает автомобиль.

По своей сути договор купли-продажи транспортного средства мало чем отличается от аналогичного договора квартиры, то же самое касается и договоров дарения.

В связи с этим остановимся на ключевых моментах совершения сделок дарения и купли-продажи автомобиля:

• как правило, такие договоры совершаются в простой письменной форме (обязательного нотариального удостоверения не требуется, пока этого не захотят сами стороны);
• объектом сделки является автотранспортное средство (т.е. к его индивидуальным признакам будут относиться сведения, указанные в паспорте транспортного средства (ПТС): марка (модель) автомобиля, идентификационный номер (VIN), год выпуска, номер двигателя, шасси (рама) №, кузов, цвет, сведения о регистрационных номерах;
• к обязательным условиям, которые должны быть отражены в таких договорах, относятся сведения о ПТС (как правоустанавливающем документе на право собственности), указание на совершение перерегистрации в органах ГИБДД;
• для договора купли-продажи является обязательным указание стоимости (цены) автомобиля — существенное условие, поскольку сделка является возмездной;
• совместно с передачей транспортного средства даритель (или продавец) обязаны передать другой стороне сделки все необходимые документы (ПТС, диагностическая карта и пр.);
• в качестве приложения к договорам может быть приложен акт приема-передачи автомобиля.

Как можно заметить, разницы в оформлении договоров дарения и купли-продажи автотранспортного средства практически нет. При этом решение вопроса о том, какой из них нужно заключать в конкретном случае, следует принимать после анализа норм НК РФ.

Пп. 36 — 39 п. 1 ст. 333.33. НК РФ предусматривают государственную пошлину за совершение следующих действий:

1. Госрегистрация транспортного средства и выдача знаков — 2000 рублей (если при сделке прежний собственник снял автомобиль с учета, т.е. государственный регистрационный номер не сохраняется за новым владельцем).
2. Выдача паспорта транспортного средства (если он был утрачен, либо пришел в негодность) — 800 рублей.
3. Выдача свидетельства о регистрации — 500 рублей.
4. За временную регистрацию его по месту пребывания — 350 рублей.
5. За внесение изменений в ПТС — 350 рублей.
6. За выдачу госномеров «Транзит» — от 200 до 1600 рублей (в зависимости от материалов изготовления).

Что касается налогообложения, то здесь можно отметить следующее.

От уплаты налога можно освободиться или хотя бы уменьшить его размер:

1. Отсутствие дохода. Этот тот случай, когда доход от продажи транспортного средства меньше расходов, связанных с его приобретением.

1. Длительность владения автомобилем. Данное предполагает под собой случай освобождения от уплаты НДФЛ, когда владение транспортным средством составляет более 3х лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
2. Стоимость продаваемого транспортного средства составляет не более 250 тыс. рублей. В этом случае налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ), и уплачивать налог не требуется.

В то же время необходимо отметить и об имеющихся нюансах налогообложения при дарении автомобиля:

1. При совершении сделки с дарением, одаряемое лицо подлежит налогообложению, поскольку сделка носит безвозмездный характер, и именно он является выгодоприобретателем по дарственной. Размер налога также составляет 13% от стоимости автомобиля.
2. Освобождение от уплаты НДФЛ возможно только в случае, если одаряемое лицо приходится близким родственником дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи

Ст. 170 ГК РФ выделяет такие сделки как мнимая и притворная. Мнимая сделка подразумевает под собой такую, которая совершается только для вида, без намерения создавать какие-либо последствия для сторон. Притворная — сделка, совершенная с целью прикрыть иную.

Почему был затронут этот момент? Все потому что, довольно часто на практике заинтересованные лица вместо дарения используют сделку купли-продажи и наоборот. Довольно часто обратная ситуация возникает при обхождении правила о преимущественной покупке либо нарушения режима общей совместной собственности супругов.

Таким образом, в случае, когда дарение подменяет собой куплю-продажу, ее можно расценить и притворной и мнимой, в зависимости от ситуации, т.е. она будет ничтожной.

Ничтожность сделки подразумевает то, что она не порождает никаких правовых последствий для сторон, и является недействительной с момента заключения (ст. 167 ГК РФ).

Все, что исполнено по такому договору, должно быть возвращено «на свои места», как существовало до его заключения.

При этом к притворной сделке должны применяться правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.

Заключение

В заключение хотелось бы еще раз обратить внимание на такие обстоятельства, как:

1. Дарение и купля-продажа имущества являются простыми сделками при оформлении, для них не требуется в обязательном порядке нотариальное удостоверение. Они схожи и по своему содержанию.
2. Основное отличие их между собой — признак возмездности.
3. Подмена дарением купли-продажи или наоборот влечет недействительность сделки. Она ничтожна.
4. Для обоих видов сделок характерно наличие налогообложения.
5. Возможно освобождение от уплаты НДФЛ либо применение иных льгот по НК РФ.

дарение или купля продажа

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в ближайшие 3 года сестра продавать квартиру не планирует, лучше передать договором дарения. Налога на дарение для ближайших родственников нет, но Одаряемой надо быть готовой (по вызову налоговой ) документально подтвердить родство с Дарителем.

Здравствуйте. Договор дарения будет наиболее эффективен. В соответствии с п.18 ст.217 НК РФ Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

В случае если решите использовать договор купли-продажи, стоит обратить внимание, если сестра находится в зарегистрированном браке, квартира будет считаться совместно нажитым имуществом ст.34 СК РФ.

Участник программы «‎Работаю честно»

Все зависит от ситуации. Если сестра в браке + ближайшие три года продажа не планируется и Вы хотите чтобы имущество было её личной собственностью, то лучше договор дарения. Налогов нет, но вот если решит продать до истечения 3-х летнего срока, то налог будет большой.
Если сестра не в браке, то можно спокойно делать куплю-продажу, но по цене не более чем указана в договоре долевого участия.Это позволит брату избежать необходимости уплаты налога.
При дарении никаких лишних движений делать не придется. При купле-продаже брату нужно будет до 30.04.2017 подать налоговую декларацию. Если необходима помощь в составлении договора (любого), его регистрации и т.п. обращайтесь, контакты и другая полезная для Вас информация на моей страничке.

В указанной ситуации договор дарения предпочтительнее, т.к. происходит уменьшение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества с 5 до 3-х лет (п. 3.1. ст. 217.1 НК РФ).
.
Но, если предполагается отчуждение квартиры в ближайшее время, то лучше для передачи права использовать договор купли-продажи с указанием в нем цены не ниже подтвержденных расходов на её приобретение (по ДДУ). Это позволит использовать налоговый вычет в равной сумме при повторной продаже.
.
Разумеется, при принятии решения следует учитывать и семейное положение сторон на момент совершения сделки.

Добрый день! Я так понимаю,Вы и есть та сестра)
1.Если выберете вариант дарения, то льготный период владения для Вас-3 года. Изменения 2016 г. не действуют. НО! Не забывайте о ст.ст.577 и 578 ГК РФ. там есть пункты, по кот-рым Даритель может впоследствии расторгнуть этот д-р. Почитайте условия. Замужем Вы или нет, разделу этот Объект подлежать не будет,согласно ст.36 ГК РФ (Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.)А вообще, в отношении любого Объекта, приобретенного в браке, где законный режим:совместная собственность, можно составить брачный контракт,меняющий этот режим как на выбранный конкретно Объект, так и на все последующие,имейте ввиду!
2. Если выберете ДКП, то льготный срок владения,согласно новым изменениям,составит 5 лет. Вообще же, по суд.практике, возмездная сделка является более надежной и менее оспоримой. Удачи!

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Договор дарения или купли-продажи между братом и сестрой

Здравствуйте, меня зовут Александр! У меня такой вопрос: я хочу выкупить у сестры долю в квартире (перешедшей по наследству от отца) и к сожалению отношения у нас не очень хорошие, как лучше всего это сделать через договор купли-продажи или дарения? Сестра хочет воспользоваться дарением чтобы не платить налоги + возможно составить ещё один договор на получение денежных средств от меня, но может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной? Или это всё же крайне маловероятно и опасаться не стоит. Заранее большое спасибо.

Ответы юристов (6)

Если она будет действовать по своей воле, то вы можете заключить и договор дарения, для того, чтобы признать ее недействительной нужны будут веские основания, предусмотренные законодательством, но такой риск всегда существует.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Т.е. решать Вам, как лучше поступить в данной ситуации, если Вы уверены в том, что со стороны сестры в дальнейшем по тем или иным причинам, не будут предприниматься возможные шаги, связанные признанием сделки недействительной, заключайте договор дарения, что касается передачи денежных средств, то это можно оформить распиской.

Если же присутствуют сомнения и твердых гарантий для Вас в данной ситуации никаких нет, лучше все — таки заключить договор купли-продажи.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте Александр с налоговой точки зрения действительно лучше оформить сделку как договор дарения, она выгоднее, но есть как всегда но

п. 18.1 ст. 217 НК РФ абзац 2

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Если вы хотите передать деньги, то есть осуществить сделку на возмездной основе, то это уже не будет дарением и если она сможет доказать факт передачи денег именно за получение квартиры, то есть вероятность признания данной сделки притворной, она недействительна с момента ее совершения. При этом оспорить могут и иные заинтересованные в этом лица.

Если оформите как купле-продажу то никто не сможет это оспорить, потому что по факту так всё и будет но налог придется заплатить.

какой срок владения долей у сестры?

Сестра хочет воспользоваться дарением чтобы не платить налоги + возможно составить ещё один договор на получение денежных средств от меня, но может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной?
Александр

попробовать может, а на каком основании не предугадать. да, отменить дарение она может при определенных обстоятельствах

Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

В Вашем случае если будет составлена расписка о передачи денежных средств, ти если данная расписка всплывет, то есть основания для признания договора дарения притворной сделкой.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 170]

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Но данную сделку могут оспорить именно те лица, которых затрагивает данная сделка (например другие долевые собственники, если они есть, налоговая, которая может указать что данной сделкой дарения пытались уйти от уплаты налога). Самой сестре думаю не выгодно оспаривать данную сделку, так как в результате у нее возникнет обязанность уплатить налог, если выплывет факт того, что она получила доход.

Здравствуйте, Александр. Рекомендую Вам составлять договор купли-продажи по следующим причинам:

1. В случае признании такого договора недействительным (например), сестра Вам обязана будет вернуть те денежные средства, которые Вы уплатили в счет исполнения договора. А в случае признания договора дарения недействительным (например) переданные деньги получить можно как неосновательное обогащение, только если будет оформлена соответствующая расписка.

2. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Тогда может получится так, что данная доля не перейдет в наследственную массу, оставшуюся после Вас, в будущем.

3. Посмотрите как долго у сестры право собственности на эту долю и кадастровую стоимость этой доли (может там и налога то не будет)

может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной?

Сестра может через суд признать сделку дарения недействительно по основанию притворности. Но тогда будут применяться все последствия договора купли-продажи. При признании сделки дарения недействительной по основанию притворности у сестры может возникнуть обязанность уплаты налога на доход физического лица, полученного от продажи квартиры. Однако сестра может избежать налога от продажи квартиры в случае, если она владеет долей не менее трех лет (ст. 217.1 налогового кодекса РФ)… При этом три года исчисляются не с даты госудасртвенной регистрации права собственности на долю, а с момента открытия наследства, т.е со дня смерти отца) на основаниичасти 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Если сестра владеет своей долей менее трех лет, то она имет право на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) в размере дохода от продажи доли до 1000000 руб., либо право на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если Вы заключите договор дарения денег, то у сестры фактически также возникнет обязанность уплаты налога на доходы. Если сестра замужем, то подаренная сумма не будет считаться общим доходом супругов Это будут только ее деньги. Налоговая с большой долей вероятности может и не узнать о договоре дарения денег, если будут наличными отдавать. Если через банк переводить, то доход будут заметен для налоговой.

Из плюсов дарения денег и доли:

1. Освобождение от налога на дарение между близкими родственниками

2. Деньги, подаренные Вами сестре не считаются общим доходом супругов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.