Базовый договор на ремонт помещения

Форма договора на проведение строительных и ремонтно-отделочных работ

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА № ________

Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СК-Ремонт», в лице Генерального директора, _______________________ действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Подрядчик с одной стороны и _____________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем Заказчик с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Подрядчик обязуется провести в помещении Заказчика, находящегося по адресу: _______________________________________________________________________ своими силами, инструментами, механизмами, из материалов Подрядчика ремонтно-строительные работы, с соблюдением действующих технических условий.

1.2. Перечень и стоимость проводимых в вышеуказанном помещении работ, строительных, отделочных и расходных материалов, приводятся в Приложении №1 к настоящему Договору и могут корректироваться по согласованию с Заказчиком.

2. ПЕРЕЧЕНЬ И СТОИМОСТЬ РАБОТ И МАТЕРИАЛОВ

2.1. Стоимость договора составляет _________________________________. Из них:

стоимость работ _____________________________________________________,

стоимость материалов _________________________________________________.

Данная стоимость ориентировочная и может изменяться по согласованию между сторонами в случае изменения видов и объемов работ.

Указанное в п. 1.2 настоящего Договора Приложение №1 подписывается полномочными представителями каждой из Сторон и является неотъемлемой частью настоящего Договора. Приложение №1 содержит обязательные для сторон условия:

- для Подрядчика - к выполнению только тех видов работ, которые указаны в Приложении № 1, а также к закупке и доставке только тех материалов, которые указаны в Приложении №1;

- для Заказчика – к приемке и оплате указанных видов работ и необходимых для их производства материалов.

2.3. Закупку «черновых» отделочных материалов Подрядчик производит без согласования с Заказчиком. Подрядчик производит закупку только того «чистового» отделочного материала, сантехнических устройств и иного оборудования, которые согласованы и утверждены с Заказчиком в письменном виде.

2.4. Все изменения либо дополнительные согласования по ассортименту и количеству чистовых материалов, производятся в письменном виде и являются неотъемлемой частью Договора. В случае отказа Заказчика от ранее согласованного чистового материала, после его оплаты Подрядчиком, Заказчик в полном объёме несет расходы (транспортные, погрузочно-разгрузочные и другие) по замене материала на другой, либо забирает купленный материал себе, а закупку другого оплачивает повторно.

2.5. После окончания работ и подписания акта выполненных работ все права и ответственность за использованный на объекте чистовой материал, сантехнические устройства, электротехнические приборы, двери, замки, окна, натяжные потолки, разные виды полов и иное оборудование купленное Подрядчиком, переходят к Заказчику. Подрядчик передаёт по акту приёма-передачи сертификаты на чистовые материалы и гарантийные талоны на оборудование Заказчику. С этого момента все вопросы по эксплуатации чистовых материалов и содержанию оборудования в рабочем состоянии решаются Заказчиком и производителем данных материалов и оборудования.

3. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

3.1. Подрядчик обязуется начать работы не позднее чем через 5 рабочих дней после получения аванса по Договору.

3.2. Закончить работы и сдать помещение Заказчику не позднее чем через ______ рабочих дней после начала работ. В случае проведения дополнительных работ по Договору, срок окончания работ продлевается на суммарное количество дней, указанных в дополнительных сметах на работы.

3.3. Приемка - сдача выполненных Подрядчиком работ осуществляется поэтапно, после выполнения Подрядчиком определенных видов работ, каждые 10 рабочих дней, о чем составляется и подписывается сторонами «Акт приемки выполненных работ» (форма КС-2) и «Справка стоимости выполненных работ и затрат» (форма КС-3).

3.4. В случае не соблюдения Подрядчиком сроков окончания работ, Заказчик вправе предъявить Подрядчику претензии и взыскать с него сумму неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки от сметной стоимости не завершенных работ, но не более 5% стоимости этих работ.

3.5. Подрядчик не несет ответственности за соблюдение сроков выполнения работ в случаях:

- несвоевременной оплаты Заказчиком текущих платежей по договору, за выполненные Подрядчиком объемы работ;

- несвоевременной оплаты Заказчиком необходимых для производства работ материалов;

- несвоевременной подписи Заказчиком необходимой для производства работ документации.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Заказчик и Подрядчик обязуются назначить ответственных лиц, обладающих достаточными полномочиями для решения всех вопросов, возникающих в процессе производства работ.

4.2. Все документы передаются сторонами согласно описи, под роспись принимающей стороны.

4.3. Подрядчик обязуется качественно и в сроки, оговоренные в п. 3.1 и п.3.2 Договора, выполнить весь объем работ, указанный в Приложении №1.

4.4. Подрядчик обязан своевременно предупредить Заказчика:

- в случае, если соблюдение указаний Заказчика не соответствует технологии выполнения работ, что может повлиять на качество;

- о наличии иных, не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые могут повлиять на качество выполняемых работ;

- если в ходе выполнения работ, Подрядчик обнаружит не учтённые ранее в смете работы, что соответственно приведёт к увеличению общей сметной стоимости, он сообщает об этом Заказчику;

- при неполучении от Заказчика ответа на свое сообщение в течение 2 рабочих дней, Подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет Заказчика.

Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения дополнительных работ.

4.5. Подрядчик вправе расторгнуть Договор и взыскать причиненные убытки, если Заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение Подрядчика, в разумный срок, не изменит указаний о способе выполнения работ, либо не устранит иных обстоятельств, влияющих на качество и сроки выполняемых работ.

4.6. Подрядчик отвечает за повреждение или порчу находящихся в помещении Заказчика мебели, полов, электропроводки, электроприборов, санитарно-технического оборудования, стекол и другого имущества Заказчика.

4.7. Подрядчик вправе прекратить выполнение работ, с последующим расторжением Договора, в случае задержки текущих платежей по Договору (согласно п. 5.3) , на срок более 2 (двух) банковских дней.

4.8. Заказчик обязуется:

- взять на себя решение всех вопросов по перепланировке помещения;

- подготовить помещение для производства работ: убрать мешающие работе предметы, отвести место для хранения инструмента и вещей Подрядчика;

- обеспечить беспрепятственный доступ работников Подрядчика в помещение Заказчика;

- обеспечить сохранность инструмента и вещей работников Подрядчика, в период их отсутствия в помещении Заказчика; исключить привлечение к работам по Договору, или иным работам в помещении Заказчика, третьих лиц или сторонних организаций, без согласования с Подрядчиком;

- принять и оплатить выполненный Подрядчиком объем работ в течение 2 рабочих дней после предоставления его Заказчику.

- в случае если у Заказчика возникли какие-либо замечания по поводу качества или объёма выполненных работ, он обязан те работы, по которым замечаний не возникло – принять и оплатить, а работы, по которым возникли претензии, обсудить с Подрядчиком по срокам и способам устранения данных претензий. Данные договорённости фиксируются в дополнительном соглашении.

- в случае если Заказчик, после предоставления ему акта выполненных работ, уклоняется от приёмки работ и оплаты по счёту более двух дней, Подрядчик вправе остановить исполнение работ, и потребовать от Заказчика оплатить вынужденный простой рабочих и прораба из расчёта их среднемесячной оплаты труда, а Заказчик обязан исполнить данное требование.

4.9. В случае необходимости устранения ошибок и неточностей в технической документации Заказчик обязан возместить расходы, которые понесет Подрядчик в связи с установлением и устранением этих ошибок и неточностей.

4.10. Все не учтенные данным Договором вопросы, будут регулироваться согласно законодательству Российской Федерации и Гражданского кодекса РФ.

4.11. Заказчик имеет право расторгнуть Договор, если им были обнаружены существенные, не подлежащие исправлению нарушения качества выполняемых Подрядчиком работ.

В случае расторжения Заказчиком Договора, он оплачивает Подрядчику стоимость выполненных работ, и возмещает ему прямые убытки, причиненные расторжением Договора, если таковые имеются.

5. УСЛОВИЯ РАСЧЕТА

5.1. Все расчеты по Договору за выполняемые Подрядчиком работы и приобретенные им материалы производятся согласно их стоимости, указанной в Приложении №1. Перед началом работ Заказчик вносит аванс в размере ____ % от сметной стоимости работ. Также, при подписании договора Заказчик оплачивает ____% от стоимости материалов, указанных в Приложении №1.

5.2. Оплата производимых Подрядчиком работ, осуществляется Заказчиком поэтапно, каждые 10 рабочих дней после начала работ. Оплата производится зафактически выполненные объёмы работ. После каждого подписания сторонами «Акта приема выполненных работ», в котором указывается сумма к оплате, Заказчик в течение 2 (двух) банковских дней производит оплату указанной суммы.

Окончательная оплата производится в день завершения работ. В случае просрочки Заказчиком платежей по Договору на срок более 2 (двух) банковских дней, он выплачивает Подрядчику неустойку в размере 0,1% от задержанной к оплате суммы за каждый день просрочки, но не более 5% стоимости этих работ.

Аванс за работу, оплаченный Заказчиком, учитывается при взаиморасчетах между Заказчиком и Подрядчиком и погашается пропорционально в процентном соотношениипо факту расчётов между Сторонами. Оплата за материалы производится после окончания суммы предыдущего платежа за материалы.

5.3. Если при производстве работ выявляется необходимость проведения дополнительных рабочих операций и закупке дополнительных материалов, не предусмотренных в Приложении №1, Стороны утверждают Дополнение к Договору, в котором указывается: перечень дополнительных работ и материалов, их стоимость, сроки проведения.

5.4. В случае, если объём дополнительных работ и материалов не превышает по стоимости 20.000 (двадцать тысяч рублей), оплата Заказчиком производится по факту их исполнения и учитывается сторонами при подписании «Акта приёма выполненных работ» (форма КС-2) и «Справки стоимости выполненных работ и затрат» (форма КС-3) при проведении расчётов по основной смете.

5.5. Если стоимость дополнительных работ и материалов более чем 20.000,00 (двадцать тысяч рублей), Заказчик вначале платит аванс 50% от стоимости работ и 100% от стоимости материалов, а после выполнения данных работ полностью их оплачивает.

5.6. При объёмах дополнительных работ и необходимых для этого материалов, свыше 60.000,00 (шестьдесят тысяч рублей), производится поэтапная оплата дополнительных работ. Порядок оплаты по дополнительному соглашению оговаривается и фиксируется при его подписании.

5.7. При расчетах в безналичной форме фактом получения средств от Заказчика является непосредственное зачисление соответствующей суммы на расчетный счет Подрядчика.

5.8. Все расчеты между Заказчиком и Подрядчиком производятся в рублях РФ.

6. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА ПРОИЗВОДИМЫХ РАБОТ

6.1. Подрядчик гарантирует качество работ в течение двенадцати месяцев со дня подписания Сторонами «Акта приемки – сдачи», при условии правильной эксплуатации помещения.

6.2. При обнаружении недостатков в выполненной работе Заказчик вправе потребовать устранение выявленных дефектов.

6.3. Требования, установленные в п. 6.2, могут быть предъявлены в ходе выполнения работ или при приемке ее результата, а если недостатки невозможно обнаружить при приемке работ, то в течение гарантийного срока.

6.4. Гарантийные обязательства не распространяются на виды работ, которые были произведены с нарушением технологии – по инициативе Заказчика. Об этих видах работ составляется и утверждается Сторонами «Акт уведомления». В случае отказа со стороны Заказчика утвердить данный документ, Подрядчик имеет право прекратить выполнение работ и расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

6.5. Подрядчик не производит устранение недостатков в следующих случаях:

- после истечения гарантийного срока;

- если недостатки вызваны неправильной эксплуатацией помещения;

- при появлении дефектов на поверхностях от внешних воздействий.

6.6. В случае разногласий между Подрядчиком и Заказчиком по качеству произведенных работ Заказчик вправе потребовать назначения экспертизы, которая производится третьей стороной. Оплачивает экспертизу сторона, против которой вынесено решение экспертизы.

6.7. Настоящий Договор составляется в двух экземплярах: для Заказчика, и для Подрядчика. Все дополнения, приложения, акты, соглашения и другие документы, составленные и подписанные Сторонами со ссылкой на Договор, имеют равную с ним юридическую силу и являются обязательными для исполнения Сторонами.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Подрядчик: ООО Строительная Компания «СК-Ремонт»

Генеральный директор: ___________________

Заказчик: __________________________________________

Договор подряда на ремонт жилого помещения (квартиры)

* В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
* Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

* Задайте вопрос через форму (внизу статьи), либо через онлайн-чат .

ДОГОВОР ПОДРЯДА НА РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

_______________________, именуемый в дальнейшем «Подрядчик», в лице __________________, действующего на основании ________________, с одной стороны, и гр. _______________________, проживающий по адресу: ___________________, паспорт серии _______ № ______, выдан ________________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Подрядчик обязуется произвести в квартире Заказчика или в доме, принадлежащем Заказчику на праве личной собственности, своими силами, инструментами, механизмами ремонт помещения согласно прилагаемой к договору смете, с соблюдением действующих технических условий на ремонт жилых помещений.
2. Подрядчик предоставляет для ремонта материалы согласно прилагаемому к договору перечню на сумму ________ рублей. Подрядчик отвечает за недоброкачественность материала. Материал подрядчика оплачивается заказчиком не менее 50% стоимости материала, с окончательным расчетом после приемки выполненной работы в сумме _______ рублей.
3. Для указанного в настоящем договоре ремонта Заказчик предоставляет следующие материалы: ___________________________________________________________ стоимостью _______ рублей. Стоимость материалов определена соглашением сторон. Подрядчик отвечает за неправильное использование этих материалов, обязан предоставить Заказчику отчет в их израсходовании и возвратить остаток.
4. Подрядчик обязан своевременно предупредить Заказчика:
   1. о непригодности или недоброкачественности материала, полученного от Заказчика;
   2. о том, что соблюдение указаний заказчика грозит годности или прочности выполняемой работы;
   3. о наличии иных, не зависящих от Подрядчика, обстоятельств, грозящих годности или прочности выполняемой работы.
5. Подрядчик обязуется начать ремонт квартиры «__»________ 20__ г. в _____часов и закончить его «__»________ 20__ г. При необходимости изменения срока начала или окончания работ каждая из сторон обязана сообщить об этом другой стороне не позднее, чем за 48 часов до его наступления. Об изменении сроков делается соответствующая запись в обоих экземплярах договора.
6. В случае нарушения Подрядчиком срока начала или окончания работ он уплачивает заказчику за каждый просроченный день пеню в размере 0.1% стоимости ремонта (включая стоимость материалов Подрядчика), а если работа не окончена по истечении недели со дня наступления срока исполнения заказа, Подрядчик уплачивает Заказчику неустойку в размере 2% стоимости ремонта (включая стоимость материалов Подрядчика). При нарушении таких сроков по вине Заказчика последний несет ту же ответственность. Пеню в указанном размере Заказчик уплачивает Подрядчику также при просрочке оплаты задолженности за материалы и работу (пункты 2 и 10).
7. При наличии уважительных причин Заказчик вправе во всякое время до окончания работы отказаться от договора, уплатив Подрядчику вознаграждение за выполненную часть работы и возместить ему убытки, причиненные расторжением договора, с зачетом того, что Подрядчик сберег вследствие расторжения договора.
8. Заказчик обязуется подготовить помещение для производства ремонта: укрыть во избежание порчи мебель, пол, убрать мешающие работе предметы, отвести место для хранения инструмента и вещей работающих.
9. Подрядчик отвечает за повреждение или порчу находящихся в ремонтируемых помещениях мебели, полов, электроприборов, электропроводки, санитарно-технического оборудования, стекол и другого имущества.
10. Заказчик уплачивает Подрядчику при подписании настоящего договора стоимость работ вносит аванс в размере не менее 50% стоимости работ в сумме ________ рублей с окончательным расчетом в течение двух дней после приемки выполненной работы.
11. Заказчик обязан принять выполненные работы в день их завершения. Претензии могут быть заявлены Заказчиком Подрядчику в течение 1 месяца со дня приемки работ. В случае разногласия между Заказчиком и Подрядчиком по качеству произведенного ремонта, Заказчик вправе требовать назначения экспертизы. Оплата экспертизы проводится стороной, против которой вынесено решение экспертизы. Обязанность организации экспертизы возлагается на Подрядчика. При основательности претензии Подрядчик обязан свой счет в недельный срок устранить недоделки.
12. По поводу отступлений Подрядчика от условий договора, ухудшивших работу, или иных недостатков в работе Заказчик, независимо от заявления претензий Подрядчику, вправе предъявить иск в суд в течение шести месяцев, а если недостатки не могли быть обнаружены при обычном способе приемки работы, - в течение одного года со дня приемки работы.

Подписи сторон:

Подрядчик ________________ Заказчик ________________

Как грамотно заключить договор строительного подряда (нюансы, образец)

Договор строительного подряда: образец, существенные условия, основания для заключения – все это вызывает множество вопросов у его участников. Все хотят оградить себя от нежелательных последствий, связанных с недобросовестностью контрагента. Образец договора строительного подряда, а также нюансы его составления и заключения приведены в настоящей статье.

Договор строительного подряда в ГК РФ

В соответствии со статьей 730 Гражданского кодекса РФ договор строительного подряда есть соглашение между подрядчиком (то есть исполнителем) и заказчиком, которым первый принимает на себя обязанности по выполнению определенных строительных работ, а последний – по приему и оплате их в полном объеме.

В случае с физическими лицами речь, как правило, идет о ремонте квартир или частных домов. С точки зрения закона такое сотрудничество называется договором строительного подряда, заключенным с целью удовлетворения бытовых или иных потребностей гражданина.

Зачем заключать договор строительного подряда на ремонт квартиры

Для производства в квартире ремонта можно просто нанять бригаду строителей или отделочников, обсудив все условия устно. Но в случае обмана или некачественно выполненной работы предъявлять претензии бесполезно – доказать наличие договоренности без договора практически невозможно.

Поэтому заключение договора строительного подряда – способ застраховать себя от возможных негативных последствий, в первую очередь. Это в равной степени относится как к заказчику, так и к подрядчику.

Кроме того, именно в договоре прописываются все условия сотрудничества, вероятные разногласия и пути их разрешения. Таким образом стороны избавляют себя от необходимости садиться за стол переговоров всякий раз при возникновении внештатных ситуаций. Например, в договор можно включить пункт об ответственности подрядчика за порчу строительных материалов или о его обязанностях при обнаружении брака в работе.

Существенные условия договора строительного подряда

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в случае, если стороны достигли согласия относительно предмета сделки и всех условий ее исполнения.

В договоре строительного подряда должны быть отражены следующие моменты:

Указывается конкретный вид работ, для выполнения которых заключается договор. Это может быть косметический ремонт, перепланировка квартиры, строительство коттеджа или дачного домика с монтажом всех необходимых коммуникаций и пр.

Важно: объем работ устанавливается в соответствии с технической документацией и сметой – предоставление этих документов входит в обязанности заказчика. При возникновении необходимости производства дополнительных действий заказчик должен внести соответствующие изменения в смету, иначе подрядчик вправе приостановить исполнение договора.

Сроки .

В договоре прописывается время начала и окончания работ. По договоренности стороны могут включить в договор сроки выполнения промежуточных этапов работы.

Если договор заключен на условиях полной или частичной предоплаты, подрядчик, не выполнивший работу в установленный срок, обязан будет выплатить заказчику проценты за пользование чужими денежными средствами.

При досрочном расторжении договора в связи с отказом заказчика от обязательств последний должен полностью возместить понесенные подрядчиком убытки, а также оплатить уже произведенную им работу.

Важно: статья 717 ГК РФ ограничивает максимальный размер суммы возмещения убытков, понесенных подрядчиком при отказе заказчика от исполнения договора: она не должна выходить за пределы разницы между ценой, определенной за весь объем работ и частью, выплаченной за фактически произведенную работу.

Оплата .

Определяется порядок расчетов между сторонами. Это может быть частичная или полная предоплата либо оплата по факту завершения работы. Цена договора, то есть стоимость выполняемых работ, указывается в фиксированной сумме, либо приводятся основания ее вычисления по итогам сотрудничества (открытая цена).

Оптимальный вариант – определение в договоре двух составляющих цены договора: базовой стоимости работ, отраженной в смете, и переменной части – текущего стоимостного индекса. То есть окончательный расчет в этом случае производится с учетом стоимостных показателей на момент сдачи объекта. Индекс стоимостных показателей определяется региональными органами ценообразования.

Рекомендуется составление графика выполнения и оплаты работ. Таким образом у заказчика появляется возможность контролировать процесс исполнения договора подрядчиком, а последний может быть уверен в своевременности расчетов.

Порядок поставки стройматериалов .

Стороны вольны самостоятельно распределить обязанности по предоставлению необходимых материалов – законодательство на этот счет никаких ограничений не содержит. На практике чаще всего материалы закупаются подрядчиком по согласованию с заказчиком. Важно закрепить в договоре требования к качеству и внешнему виду материалов.

Порядок приемки выполненных работ .

Приемка выполненных работ, в соответствии с положением п. 4 статьи 753 ГК РФ, оформляется соответствующим актом. Объект считается сданным только после проставления в акте подписей обеих сторон.

Рекомендуется указывать в договоре конкретный предельный срок приемки работ – закон не содержит четких предписаний по поведению подрядчика в случае, если заказчик уклоняется от подписания акта приемки.

Нарушение заказчиком установленных договором сроков приемки работ влечет переход рисков случайной гибели объекта от подрядчика к заказчику. При этом обстоятельства, повлекшие гибель, значения не имеют (исключение составляют случаи умышленных действий подрядчика по уничтожению объекта).

Важно: приемка выполненных работ, как правило, осуществляется за счет заказчика, поэтому рекомендуется включить в договор пункт, предусматривающий порядок предварительного испытания инженерных конструкций. Особенно актуально это для работ, связанных с монтажом электрокоммуникаций.

Как правильно составить строительный договор

Особенности составления договора подряда на проведение строительных или ремонтных работ: специфика, основные пункты, сметно-проектная документация.

Ремонтно-строительные работы настолько хлопотны и затратны, что их часто сравнивают с вселенским потопом. Вы решили не заниматься самодеятельностью и прибегнуть к услугам строительно-ремонтных бригад? Тогда прежде всего необходимо составить договор строительного подряда, зафиксировав в нем все ваши пожелания и предпочтения и обеспечив себе гарантии для разрешения спорных ситуаций, если таковые неожиданно возникнут.

Итак, вы готовы совершить решительный шаг и начать ремонт, но знаете, что осуществить задуманное самостоятельно не удастся. Подготовительный этап ремонта или строительства состоит из нескольких элементов.

• Во-первых, следует определиться с объемом предстоящих работ (условно назовем это технической частью).
• Во-вторых, на основе плана ремонта (или строительства) надо составить смету — она поможет сориентироваться в размере затрат (это материальная часть подготовки).
• В-третьих, необходимо заключить договор, который и определит ваши отношения с подрядчиком (данная часть — юридическая). Все три элемента связаны между собой.

Мы не станем рассказывать о том, каким образом выбрать подрядчика, а начнем сразу с улаживания юридических формальностей. Тем более что проектно-сметная документация ремонта или строительства является крайне важной частью договора.

Специфика договора строительного подряда

Следуя нормам Гражданского кодекса РФ, мы будем заключать договор строительного подряда. Он необходим в том случае, если требуется осуществить строительство здания, ремонт помещения, а также выполнить монтажные или пусконаладочные работы (ст.740 Гражданского кодекса РФ).

По договору строительного подряда подрядчик (то есть бригада строителей или ремонтных рабочих) обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика (то есть вашему) определенный объект либо выполнить ремонтные работы, а заказчик — создать необходимые условия для их выполнения, принять результат и уплатить установленную договором цену.

Кажется, что все достаточно просто, но договор подряда на проведение строительных или ремонтных работ довольно сложен. Каждый объект недвижимости имеет свои особенности, в выполнении работ участвуют разные бригады, да и сроки выполнения заказа и размеры материальных затрат сторон довольно велики. И самое главное — конечный результат реализации договора: ваше жилище, которое хочется сделать максимально уютным и комфортным.

Именно поэтому на этапе заключения договора можно и нужно сделать все для того, чтобы если не исключить возникновение конфликтных ситуаций, то хотя бы их предусмотреть. Ведь каждому понятно, что практически любой спор между заказчиком и подрядчиком в деле строительства может привести к ощутимым для обеих сторон убыткам, причем не только материальным. Известны случаи, когда недовольные поведением домовладельца строители оставляли ему «сюрпризы» в виде искривленного дымохода или сырого яйца за деревянной обшивкой.

Содержание договора

Содержание договора строительного подряда зависит от многих факторов, к которым относят масштабы ремонта или строительства, пожелания сторон, состав ремонтной бригады. Именно поэтому формы договора на все случаи жизни просто нет. Определять условия работы подрядных организаций будет сам заказчик, то есть вы. Вы инициируете строительство или ремонт, предоставляете проект работ (документацию и смету), а также объект и, самое главное, являетесь потребителем законченного объекта строительства или ремонта.

Прежде всего стоит сказать, что договор строительного подряда заключают в простой письменной форме. Каждый договор строительного подряда уникален, так же как и сам объект строительства или ремонта. В договоре надо указать:

1. наименование сторон, предмет договора;
2. сроки выполнения работ;
3. порядок выполнения работ, цену и порядок расчетов сторон;
4. обязанности заказчика и подрядчика;
5. порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком работ, механизм сдачи и приемки работ, гарантии качества работ;
6. порядок разрешения споров;
7. правоотношения с субподрядчиками;
8. основания и порядок приостановления работ и расторжения контракта.

Основные пункты строительного договора

Особенности составления договора рассмотрим на примерах. Воспользуемся рядовым договором подряда на ремонт квартиры.

1. Предмет договора

Впервую очередь обратимся к предмету договора — это не только работы, которые надо провести, но и их итог. В договоре должно быть точно указано, хотите ли вы произвести капитальный ремонт или готовы ограничиться косметическим, будете ли строить загородный дом, отделывать его и подводить коммуникации или же оплачиваете только возведение кирпичной коробки.

2. Порядок предоставления материалов

Следующий вопрос, который обязательно должен быть закреплен в договоре, — порядок предоставления материалов, необходимых для проведения ремонта или строительства. Традиционно эти материалы подрядчик закупает самостоятельно по договоренности с заказчиком. Но если вы хотите сами приобрести все необходимое, то никаких препятствий в законодательстве не существует. Достаточно только предусмотреть это в договоре.

Наиболее актуально такое решение в случаях, когда речь идет о ремонте, особенно если вы привлекаете дизайнера или декоратора, — посредством договора можно закрепить свои требования к оформлению квартиры и материалам, которые будут при этом использованы (например, флизелиновые, а не виниловые или тканевые обои, причем выбирать и покупать их вы собираетесь самостоятельно).

3. Качество материалов

Та сторона, в обязанности которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за качество стройматериалов. Поэтому если купленные заказчиком материалы использовать невозможно (или возможно, но это отрицательно скажется на качестве ремонта либо строительства), то подрядчик вправе требовать замены материалов или оборудования в разумный срок. В случае невыполнения требования подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от заказчика не только заплатить за те работы, которые были произведены, но и возместить убытки от простоя строительной бригады, не покрытые этой суммой.

Во многом результат ремонта зависит от того, насколько хорошо налажено взаимодействие между подрядчиком и заказчиком. Юристы советуют включать в договор подряда пункты, обязывающие подрядчика сообщать заказчику информацию о ходе работ. Тогда заказчик всегда сможет своевременно корректировать план действий или заменять стройматериалы, качество которых вызывает сомнения у подрядчика.

4. Сроки проведения работ

Подрядчик обязуется провести работы, указанные в договоре, в определенный срок, который тоже должен быть оговорен. Разумеется, существует вероятность, что процесс затянется и сроки придется пересматривать, но это тоже следует предусмотреть в тексте договора.

День, с которого начинается выполнение работ, чаще всего связан с датой предоставления строительной площадки, но иногда и с датой выплаты аванса или передачи заказчиком части необходимых для проведения ремонта материалов. Кроме того, по желанию заказчика в договоре можно установить промежуточные сроки выполнения отдельных видов работ (окончание возведения отдельных частей сооружения). Обычно в договоре оговаривают и штрафные санкции, если подрядчик нарушает сроки выполнения работ.

Как показывает практика, пункты, касающиеся сдачи-приемки работ, — одни из самых важных частей договора. Право собственности на построенный объект или на результаты ремонта окончательно переходит к заказчику после подписания соответствующего акта. Именно с этого момента не только начинается гарантийный срок на ваш ремонт или строительство (который может составлять 5 лет), но и определяется срок исковой давности, если качество работ вас не устроит

5. Условия досрочного расторжения договора

Еще один важный момент: в договоре необходимо прописать условия его досрочного расторжения по инициативе заказчика. На любом этапе строительства или ремонта заказчик имеет право отказаться от их завершения. В этом случае подрядчик должен получить оплату тех работ, которые уже были проведены, а также неустойку. Если вы предполагаете вероятность возникновения денежных затруднений во время строительства или ремонта, в договоре можно предусмотреть возможность приостановления работ.

6. Ответственность по рискам

По общему правилу ответственность за риск случайной гибели или повреждения объекта до его приемки заказчиком несет подрядчик. Но иногда повреждения бывают вызваны качеством материалов или оборудования, которые предоставил заказчик. Тогда при условии, что подрядчик предупреждал заказчика о том, что использование этих материалов может ухудшить качество работ или вообще привести к полному разрушению объекта, заказчик будет обязан возместить подрядчику стоимость выполненных работ.

7. Стоимость работ

Цена, указанная в договоре, может быть твердой или приблизительной (ее еще называют открытой). Если в договоре не отмечено, какая определена цена, то считается, что это твердая цена, то есть она не изменяется в течение всего периода строительства и указывают ее вместе с конкретным сроком выполнения работ. Разница между этой ценой и фактической стоимостью ремонта или строительства и есть доход подрядчика (поэтому подрядчик, заинтересованный в снижении расходов по строительству, должен соблюдать баланс между качеством работ и стоимостью материалов). В случае если фактическая стоимость строительства превысила твердую цену, подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.

Твердая цена может быть определена и на основе сметы ранее построенного (или отремонтированного) аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего подрядчик будет использовать коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства (их устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве).

По смыслу положений Гражданского кодекса РФ, регламентирующих механизм оплаты произведенных работ, предполагается, что работы оплачиваются по их окончании. Размер оплаты предусмотрен сметой, а сроки и порядок устанавливают договором строительного подряда. В качестве расчетного определяют любой период, необходимый для ремонта или строительства (месяц, квартал, год). Можно дополнительно к договору составить график выполнения работ и их оплаты — так вы получите дополнительные возможности для контроля качества работы на каждом этапе. Такой график будет приложением к договору. В некоторых случаях подрядчик может настоять на внесении предоплаты (обычно так делают при больших объемах работ). Более подробно на ценах подряда мы остановимся при рассмотрении вопросов, связанных с составлением сметно-проектной документации.

8. Сдача-приемка работ

По окончании работ осуществляется приемка. Обычно ее производят за счет заказчика. Не забудьте включить в договор порядок проведения предварительных испытаний инженерных систем или их частей (особенно если при этом должны присутствовать представители контролирующих государственных органов). Например, если по вашему проекту в квартире должны быть устроены полы с подогревом, встраиваемую электрическую систему надо проверить на предмет ее противопожарной безопасности.

Сдачу работ оформляют актом, который должны подписать подрядчик и заказчик. Правда, неудовлетворенный результатами работы заказчик (или недовольный суммой оплаты подрядчик) имеет право отказаться от подписания акта приемки-передачи, о чем делают пометку в документе, которую заверяет подписью другая сторона. Возникновение разногласий в процессе приема работы может быть поводом для обращения в суд и оспаривания договора. Но надо помнить, что такой односторонний акт сдачи или приемки суд сочтет недействительным, если мотивы отказа будут признаны обоснованными.

Особых указаний на то, как должен вести себя подрядчик, если заказчик не принял результаты работы в срок, в законе нет. Поэтому лучше указать предельный срок приемки в договоре. Не принимая по каким-то причинам выполненную работу в срок или сознательно затягивая приемку, вы должны знать: риск случайной гибели объекта признают перешедшим к заказчику с момента, когда его передача должна состояться.

9. Гарантийный срок ремонта

Интересно, что и у строительных, и у ремонтных работ есть гарантийный срок. Он может составлять в соответствии с Гражданским кодексом РФ 5 лет. Обратите на это внимание: если в тексте договора, который вам предлагает подписать подрядчик, указан меньший срок, то это ущемляет ваши права и нарушает нормы ст. 756 ГК РФ, закрепляющей предельный пятилетний срок обнаружения недостатков качества строительных работ (не путать с общим договором подряда, для которого предельный гарантийный срок составляет 2 года, что закреплено в п. 2 ст. 724 Гражданского кодекса РФ). В течение этого времени подрядчик несет ответственность за обнаруженные заказчиком недостатки. Правда, надо помнить, что некоторые недостатки ремонта или строительства могут быть связаны с нормальным износом объекта строительства или ремонта, неверной его эксплуатацией или несоблюдением инструкций по эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Чтобы обезопасить ваше строительство или ремонт, можно его застраховать, благо Гражданский кодекс РФ предусматривает такую возможность. Страхование в строительном подряде имеет свои временные границы — оно прекращается вместе с прекращением самого договора подряда и распространяется на результаты труда подрядчика. Прежде всего страхуют риск случайной гибели или повреждения всего используемого в строительстве или при ремонте имущества, включая различного рода материалы.

Наконец, текст договора завершают реквизиты сторон и подписи. Обратите внимание на наименование подрядчика, то есть той организации, которая будет выполнять все работы. Необходимо, чтобы в договоре был указан юридический адрес подрядчика, соответствующий его учредительным документам (если ваш подрядчик — юридическое лицо) или адрес фактического проживания и паспортные данные (когда вы нанимаете конкретного работника).

Обязательно проверьте, чтобы в договор были внесены:

• номера банковских счетов подрядчика-организации,
• номер свидетельства о государственной регистрации подрядчика
• информация о лицензии подрядчика,
• индивидуальный номер налогоплательщика (как для подрядчика-организации, так и для подрядчика — физического лица).

Особо пристально изучите лицензию — чтобы срок, на который она выдана, не закончился в середине строительно-ремонтного процесса.

Вся информация о подрядчике и заказчике должна быть полной и точной. Учтите, что при возникновении споров между сторонами и обращении в суд документы нередко рассылают по указанным адресам. Кроме того, в качестве обеспечения по иску может быть применен арест денежных средств, находящихся на расчетном счете, названном в договоре подряда.

Смета поможет вам определить размер затрат. При составлении договора обязательно обратите внимание на то, когда и в каком порядке вам предстоит расплачиваться с подрядчиком, — закон дает возможность сделать это таким способом, который будет наиболее удобен сторонам соглашения. Обычно заказчик оплачивает работы после окончательной сдачи результатов (если, конечно, в договоре нет условия о предварительной оплате части работ).

Пример договора подряда

Договор подряда на ремонт квартиры по адресу: г. Москва, ул. Кленовая, д. 5, корп. 2, кв. 54 г. Москва «___»__________2018г.

ООО «Строительная фирма "Ремонт и строительство"» в лице генерального директора Ивана Андреевича Артемова (именуемая в дальнейшем «Подрядчик») с одной стороны и Александр Петрович Иванов (именуемый в дальнейшем «Заказчик») с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Подрядчик обязуется произвести в квартире Заказчика своими силами, инструментами, механизмами ремонт помещения согласно прилагаемым к договору дизайн-проекту и смете, с соблюдением требований CНиПов.

2. Заказчик предоставляет материалы или авансирует Подрядчика. Подрядчик отвечает за неправильное использование этих материалов. По окончании работ Подрядчик обязан предоставить Заказчику отчет о расходовании материалов и возвратить остаток.

3. Подрядчик обязан своевременно предупредить Заказчика:

1) о непригодности или недоброкачественности материала, полученного от Заказчика для выполнения конкретных работ;

2) о том, что соблюдение указаний Заказчика грозит годности объекта либо качеству или прочности выполняемой работы;

3) о наличии иных, не зависящих от Подрядчика, обстоятельств, грозящих годности или прочности выполняемого объекта.

4. Подрядчик обязуется начать ремонт квартиры «___»_____________ 2018 г. и закончить его «___»____________ 2018 г.

При необходимости изменения срока начала или окончания работ каждая из сторон обязана сообщить об этом другой стороне не позднее чем за 48 часов до его наступления. Об изменении сроков делается соответствующая запись в обоих экземплярах договора.

5. В случае нарушения Подрядчиком срока начала или окончания работ он уплачивает Заказчику за каждый просроченный день пеню в размере 0,1 % стоимости ремонта, но не более 10 %. При нарушении таких сроков по вине Заказчика последний несет ту же ответственность. Пеню в указанном размере Заказчик уплачивает Подрядчику также при просрочке оплаты задолженности за материалы и сделанную работу.

6. При наличии уважительных причин Заказчик вправе во всякое время до окончания работы отказаться от договора, уплатив Подрядчику вознаграждение за ту часть работы, которая уже была выполнена, и возместив ему убытки, причиненные расторжением договора, с зачетом того, что Подрядчик сберег вследствие расторжения договора.

7. Подрядчик отвечает за повреждение или порчу находящихся в ремонтируемых помещениях мебели, полов, электроприборов, электропроводки, санитарно-технического оборудования, стекол и другого имущества.

8. Заказчик уплачивает Подрядчику при подписании настоящего договора аванс в размере не менее 50 % стоимости работ.

9. Заказчик обязан принять выполненные работы в день их завершения. Претензии могут быть заявлены Заказчиком Подрядчику в течение 1 мес со дня приемки работ. В случае разногласия между Заказчиком и Подрядчиком по качеству произведенного ремонта Заказчик вправе требовать назначения экспертизы. Оплата экспертизы проводится стороной, против которой вынесено решение экспертизы. Обязанность организации экспертизы возлагается на Подрядчика. При основательности претензии Подрядчик должен за свой счет в недельный срок устранить недоделки.

10. По поводу отступлений Подрядчика от условий договора, ухудшивших работу, или иных недостатков в работе Заказчик независимо от заявления претензий Подрядчику вправе предъявить иск в суд в течение 6 мес, а если недостатки не могли быть обнаружены при обычном способе приемки работы — в течение 1 года со дня приемки работы.

Сметно-проектная документация

Итак, договор по основным пунктам составлен. Но как подрядчик узнает, что именно вы хотите получить в результате ремонта или строительства? Чтобы подрядчик четко следовал вашим идеям, а результат вас не удивил, необходимо дополнить договор строительного подряда технической документацией и сметой, определяющей стоимость работ (цену договора). Помните, что в договоре строительного подряда нужно предусмотреть, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. Обычно это осуществляет заказчик. В случае если это должен сделать подрядчик, техническая документация непременно подлежит одобрению заказчиком. В договоре рекомендуется установить состав документации.

Техническая документация — это набор схем, чертежей, графиков, расчетов и иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных или ремонтных работ. Она нужна для того, чтобы обеспечить правильность строительства и определить размеры денежных затрат.

При выявлении необходимости проведения дополнительных работ вовсе не обязательно вносить изменения в договор — достаточно предусмотреть возможность корректировки плановых данных, что позволит менять техническую документацию и смету.

Очень важно верно определить сметную стоимость проекта. В нее будут включены затраты на строительство и ремонт, юридическое оформление результатов строительства (и ремонта — если вы сделали перепланировку), стоимость стройматериалов. Можно составить локальную смету (первичный сметный документ на отдельные виды работ в соответствии с рабочим проектом), которая ляжет в основу объектной сметы. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо исключений для составления проектно-сметной документации на строительство объектов с низкой стоимостью или с небольшими сроками работы, то есть все перечисленные элементы должны быть в той или иной степени продуманы. Именно техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить определенную работу.

Если в ходе ремонта (строительства) подрядчик обнаружит, что какие-либо работы в документации не учтены, но провести их необходимо, и поэтому сметная стоимость строительства увеличится, он должен сообщить об этом заказчику. Вашей реакции подрядчик будет ждать 10 дней (если другой срок не предусмотрен договором), после чего обязан приостановить работы, причем все убытки будут отнесены на счет заказчика. Поэтому необходимо постоянно поддерживать контакт с подрядчиком. Однако если можете доказать, что проводить дополнительные работы не было необходимости, то вы не обязаны оплачивать понесенные подрядчиком дополнительные расходы.

Подрядчик отвечает за все допущенные им отступления от технической документации проекта, а также за нарушения строительных норм и правил. Тем не менее он имеет право пойти на мелкие отклонения от технической документации без согласия заказчика, если докажет, что они не повлияли на качество объекта.

А если ваши планы изменились в процессе строительства или проведения ремонтных работ? У заказчика есть право вносить в техническую документацию изменения, однако существуют два важных условия — техническое и материальное.

1. Во-первых, изменения не должны существенно поменять характер предусмотренных договором работ.
2. И во-вторых, вызываемые этими изменениями дополнительные работы по стоимости не должны превышать 10% от указанной в смете общей стоимости строительства.

Но ведь возможно и такое, что вы решите кардинально поменять характер договора. Тогда необходимо составить дополнительную смету и быть готовым к тому, что подрядчик может потребовать возмещения расходов, которые он понес в связи с этим. То же относится и к случаям, когда подрядчик выявил дефекты в технической документации, подготовленной заказчиком, и вынужден был их устранять.

Контроль качества

Каждый заказчик, безусловно, заинтересован в качестве выполняемых для него работ. Именно поэтому вы наделены правом контролировать качество работ, проводимых подрядчиком. Для этого вы можете составить план промежуточной приемки работ. Тем не менее основным условием проведения проверки качества работ является невмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Обнаружив отступления от условий договора, вы должны немедленно проинформировать об этом подрядчика. Если вы по каким-то причинам этого не сделаете (постесняетесь или решите, что это не столь важно), то автоматически утратите право ссылаться в дальнейшем на обнаруженные недостатки, хотя контроль за качеством ремонта или строительства не является обязанностью заказчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не может ссылаться на то, что это произошло из-за отсутствия подобного контроля. Таким образом, лучше последовать совету тех, кто уже строил или ремонтировал свое жилье, и стараться решать все вопросы непосредственно с подрядчиком — прорабом и его бригадой.

Итак, подводя итог, еще раз скажем: будьте внимательны при составлении договора строительного подряда и подготовке сметно-проектной документации к нему. От того, насколько тщательно вы пропишете все ваши пожелания, будет зависеть качество работ. Не поскупитесь — при ведении сложных строительных работ вы можете пригласить на договорной основе инженера или специализированную организацию, которая поможет вам в подготовке документации и разработке проекта.