Переуступка права собственности на квартиру договор

Переуступка права собственности

По договору переуступки права одна сторона передает другой права и обязанности, которые у нее имеются перед третьими лицами. Такой договор является сделкой, юридическим актом. В отношении недвижимого имущества переуступка подлежит обязательной регистрации в государственных органах. На практике чаще всего именно кредиторы передают свои права требования возврата долга третьим лицам, и согласие должника в таком случае не требуется (однако, уведомить о смене кредитора его следует, причем в письменном виде). За исполнение своих обязанностей должником первоначальный кредитор ответственности не несет.

В отношении недвижимого имущества существуют такие договора, как переуступка прав аренды на объект недвижимости, переуступка прав дольщика в долевом строительстве. Такие действия возможны только при заключении договора в установленной законом форме, а именно совершения сделки по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение). Физические лица чаще всего заключают договора переуступки на права в долевом строительстве.

Договор на переуступки прав на квартиру может быть заключён при соблюдении следующих условий:

1. Цена по договору должна быть полностью уплачена собственником; в ином случае обязательства по уплате переводятся на нового владельца недвижимости;
2. Договор долевого строительства допускает подобные действия с недвижимым имуществом.

Важным моментом является государственная регистрация договора участия в долевом строительстве ; договор уступки прав на такой вид недвижимости тоже следует зарегистрировать в компетентных органах. Также в первоначальном договоре в долевом участии следует обратить внимание на следующие условия:

• размер исполненных денежных обязательств собственника квартиры, наличие квитанций и платежных поручений;
• указание в договоре порядок и сроки выплаты денежных взносов;
• текущее состояние строительство объекта недвижимости;
• правильное указание объекта недвижимого имущества в документах застройщика и собственника.

Для оформления сделки в соответствии с требованиями законодательства РФ необходимо собрать следующий пакет документов:

1. Договор уступки права на недвижимость;
2. Договор участия в долевом строительстве, на основании которого будет происходить переуступка права;
3. Согласие супруга на сделку, оформленное у нотариуса.

На практике часто возникают судебные споры в отношении переданных прав по договору цессии. Поэтому если у лица существует желание приобрести квартиру именно таким способом, то необходимо проявить внимательность или обратиться к специалисту для проверки всех документов и проведения сделки. Поэтому более простым способом приобретения жилья является непосредственное участие в долевом строительстве, или покупка квартиры напрямую у застройщика.

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

Переуступка прав собственности на квартиру

Содержание статьи

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой прав собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному - дополнительных действий совершать не требуется.

По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

1. основной договор, по которому «переуступается» право;
2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
4. акт передачи всех бумаг;
5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Дмитриева Ирина

Эксперт в области жилищных и наследственных споров. Добилась множества судебных решений по жилищным вопросам (проблемы выселения и приватизации, принудительный раздел жилья, материальные претензии) в пользу обратившихся.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Продажа доли в квартире другому собственнику

Налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры

Переуступка прав на квартиру

На данный момент на первичном рынке недвижимости самой распространенной сделкой, через которую приобретаются квартиры, является переуступка прав на квартиру или, если выражаться юридически грамотно, – цессия.

Но эта сделка таит в себе множество опасностей, ведь покупатель приобретает не готовую квартиру, а квадратные метры в еще недостроенном здании. И чем больше времени до завершения строительства, тем рискованнее сделка.

Юристы компании «ЮрПрофБюро» имеют огромный опыт в заключении сделок. Они помогут вам оценить риски и принять верное решение относительно приобретения недвижимости.

Как это работает?

На первом этапе строительства, когда только получены первые разрешительные документы, у застройщика часто не хватает средств на реализацию проекта, поэтому он прибегает к помощи инвесторов.

Инвесторы, вкладывая в строительство, приобретают квартиры по существенно сниженным ценам, иногда на 50-60%. Впоследствии по мере строительства цена жилплощади растет, инвесторы желают получить прибыль и продать квартиры по договору переуступки права собственности.

На этом моменте необходимо пояснить, что договор цессии предоставляет вам право требовать у застройщика право собственности на квартиру, а не само право собственности.

В чем опасность?

Купить квартиру существенно дешевле рыночной стоимости хотят многие, но, как и у каждой выгодной сделки, у этой имеются значительные риски.

Например, часто инвесторы, зная о надвигающемся банкротстве застройщика, стремятся избавиться от квартир как можно быстрее. Что интересно, даже если инвестор знает о скором банкротстве и не предупреждает вас при подписании договора переуступки прав, он не несет никакой ответственности. Так что, если застройщик начнет затягивать строительство, именно вам придется судиться с ним и требовать выплаты неустойки.

В соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве» цессия возможна только при заключении договора долевого участия и регистрации у нотариуса.

Мошенники могут попытаться переуступить права на квартиру нескольким лицам, воспользовавшись так называемыми договорами инвестирования или предварительными договорами купли-продажи. В таком случае судебная практика указывает, что право перейдет к тому лицу, которое заключило договор цессии раньше.

Виды переуступки права на квартиру

На данный момент совершить цессию можно следующим образом:

1. Уступка по договору долевого участия.

В данном случае необходимо отметить, что должны быть выплачены все денежные средства за квартиру. В противном случае обязанность выплатить оставшиеся средства перейдет к приобретателю жилплощади. Этот договор должен пройти государственную регистрацию. После этого до получения права собственности цессия может осуществляться неограниченное число раз.

2. Уступка по предварительному договору купли-продажи.

Договор предварительной купли-продажи предполагает, что продавец и покупатель договорились о том, что в назначенный срок и по назначенной цене они заключат основной договор купли-продажи квартиры. Данный договор не нужно регистрировать у нотариуса.

Данная схема может поставить покупателя в невыгодное положение, ведь в случае расторжения предварительного договора, даже если он выплатил все денежные средства, он не имеет права на квартиру, а только может потребовать от продавца возврата денежных средств. Обычно именно эту схему используют мошенники, которые потом просто скрываются с деньгами.

Основания для признания цессии недействительной

Для того чтобы заключенный договор переуступки прав на квартиру был действительным, он должен отвечать следующим требованиям:

• дольщик обязан уплатить все денежные средства;
• застройщик должен одобрить договор цессии;
• если квартира приобретается в кредит или ипотеку, то сделку обязан оценить банк, выдавший деньги.

Нарушение любого из этих условий влечет за собой недействительность цессии. Это означает, что квартира вернется к первоначальному владельцу, а он, в свой очередь, будет обязан вернуть вам все полученные денежные средства и к тому же выплатить вам процент за пользование ими.

Как заключить легальную сделку?

Важно помнить, что тот объем прав, который есть у первоначального владельца, в полном объеме переходит новому владельцу. На первоначальном этапе заключение сделки лучше всего доверить юристам, ведь их знания и опыт позволят вам не встретиться с мошенником, и существенно ускорят процесс заключения договора.

После того как договор уступки заключен, у вас должны быть следующие документы:

• договор цессии в двух экземплярах;
• справка из банка, подтверждающая передачу средств;
• собственно сам договор, по которому вы получили возможность требовать право собственности на квартиру.

Если вы соблюли все вышеперечисленные правила, то можете рассчитывать, что в скором времени станете владельцем новой квартиры, при этом заплатив существенно ниже рыночной стоимости.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

Переуступка прав: что это такое и как оформляется?

В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:

• По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!

• По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.

По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок проведения сделки по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.

Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.

После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

• договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
• акт передачи всех документов;
• договор уступки.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Оформление переуступки права «задним» числом

Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще – меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.

Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.

Заключать договор уступки права или нет – решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией – тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.

Переуступка прав: особенности сделок

28 ноября 2017 г.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Переуступка права собственности

Отвечая на вопрос, что означает переуступка прав собственности (например, на квартиру), следует обратиться к ГК РФ. Договор переуступки прав собственности на квартиру - разновидность гражданских правоотношений, особенностью которых является не только переход вещных прав в отношении жилой площади к новому владельцу, но и обязательств. Этот документ представляет собой смешанную сделку, в которую могут быть вовлечены правоотношения в рамках обязательств по дарению, купли-продаже или даже безвозмездному отчуждению прав.

Оформление переуступки прав собственности обязывает стороны прийти к соглашению относительно целого ряда условий, главным образом - об объеме переходящих обязательств и иных обременений.

Иным распространенным термином, который используется в отношении переуступки прав, является цессия. В рамках нее основное внимание уделяется не конкретному объекту недвижимости или иного имущества, а переходящему праву требования.

Переуступка права требования в отношении квартиры является наиболее распространенным вариантом подобных гражданско-правовых отношений. Как правило, проблема касается недостроенного жилья, а конкретнее - его собственника. Ввиду субъективных обстоятельств прежний владелец не может дожидаться окончания строительства и передачи квартиры в полное распоряжение и предпочитает переуступить ее заинтересованной стороне.

Какие проблемы и споры могут возникнуть, как оформить переуступку прав требования, какие понадобятся для этого документы, и к каким правовым последствиям все это может привести, расскажем в нашей статье.

Переуступка прав собственности. Виды

Договоры переуступки прав собственности могут быть классифицированы по различным основаниям. С одной стороны, исходя из преследуемых сторонами целей, можем выделить цессию на условиях договора долевого участия (ДДУ) и в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. В первом случае стороны устанавливают момент перехода прав собственности на жилье - при сдаче готового объекта, во втором случае - преследуют цель по заключению основного контракта в аналогичный момент. Оба документа предполагают длительный срок ожидания, в течение которого обстоятельства могут измениться настолько, что недостроенное жилье вовсе перестает интересовать потенциального собственника, и он решит переуступить свои права. Существенный минус заключения предварительного договора купли-продажи заключается в том, что застройщик вправе не передавать потенциальному собственнику возведенное жилье, он обязан лишь возвратить уплаченные деньги.

Разграничив объекты цессии, можем выделить такие типы переуступки прав, как цессия на квартиру, на земельный участок, на объект, обремененный ипотекой.

Переуступка прав собственности на жилье (в частности, на квартиру в новостройке) - обоюдно выгодная сделка как для первоначального собственника, так и для вторичного. Как правило, ввиду срочности продажи квартиры в рамках цессии стоимость жилья выгодно отличается от рыночного уровня, таким образом потенциальный покупатель может сэкономить достаточное количество своих средств, приобретая абсолютно новое жилье, нужно только подождать окончания строительства.

При продаже права требования первоначальный собственник не несет никаких неблагоприятных последствий в виде санкций или штрафов (исключением может стать договор долевого участия). В то же время стоимость договора цессии будет выше, чем та, которую он выплатил при приобретении прав.

Переход прав характеризуется абсолютным сохранением их объема, покупатель не вправе рассчитывать на то, на что не мог рассчитывать продавец. Передаче подлежит весь пакет документов, который был получен инициатором цессии первоначально. Документы следует перечислить в акте приема-передачи, который в обязательном порядке подписывают стороны. Все ключевые условия договора цессии поименованы в ст. 388 ГК РФ. В случае переуступки прав на недостроенное жилье дополнительно потребуется согласие застройщика.

Если происходит переуступка прав собственности на квартиру между близкими родственниками, наиболее выгодным вариантом перехода прав является оформление дарственной, которая позволит избежать уплаты НДФЛ и предусматривает пониженные тарифы нотариуса.

На земельный участок

Поскольку речь в данном вопросе касается статуса земельного участка, необходимо обратиться к положениям ЗК РФ. Он устанавливает, что отчуждение прав на надел регулируется нормами гражданского законодательства (ст. 52 ЗК РФ). ЗК РФ в данном вопросе регламентирует по большей части проблему оборотоспособности земли.

Переуступка прав на участок чаще всего затрагивает право его аренды. Цессия в отношении земельного участка - идеальный вариант в случае, когда первоначальный арендатор более не заинтересован в использовании надела за оговоренную плату. Субъектами правоотношений могут выступать как физические, так и юридические лица.

Перед оформлением договора уступки прав необходимо внимательно ознакомиться с первоначальным договором аренды. Если он содержит условия о недопустимости переуступки прав, заключение новой сделки будет невозможно.

Как правило, недолгосрочность заключаемого соглашения предполагает участие в его подписании только арендаторов (прежнего и будущего), так как переуступка прав никак не меняет правовое положение арендодателя и иные условия аренды.

Переуступка прав собственности по ДДУ подразумевает передачу прав дольщика на объект незавершенного строительства. Договор долевого участия является подтверждением возникновения права у инициатора цессии. Прежний долевой участник переуступает свои требования в обмен на стоимостное выражение договора и в рамках перевода долга перед застройщиком на новое лицо. Переуступка может быть оформлена до момента передачи возведенного жилья в эксплуатацию, но не раньше, чем будет подписан договор долевого участия с первоначальным правообладателем.

Алгоритм действий предполагает уведомление застройщика о замене должника. Согласие от застройщика предполагает письменную форму и установление платы за совершение подобного перехода прав (застройщик может потребовать до 5% от суммы уступки).

Договор переуступки прав собственности по ДДУ должен в обязательном порядке включать в себя условия по стоимости, осуществлению расчетов, обязательствам, обязанностям и ответственности сторон. Документ подлежит обязательной государственной регистрации в территориальных органах Росреестра РФ. При всей схожести с договором купли-продажи цессия подразумевает в первую очередь смену сторон, если это устраивает застройщика.

Лицо, являющееся заемщиков кредитных средств с целью приобретения квартиры, вправе распорядиться своей собственностью до окончания обязательных выплат в рамках погашения кредита. Переуступка прав собственности при ипотеке подразумевает одновременный переход и обязательств по погашению взятого займа от лица нового правообладателя.

Существенным условием легализации сделки является получение письменного согласия со стороны кредитного учреждения. Отсутствие подобного согласия влечет за собой недействительность самой цессии.

Данная процедура осложняется тем, что банк в обязательном порядке инициирует проверку нового контрагента, какую проходил первоначальный правообладатель, вследствие чего от нового участника сделки потребуется предоставить внушительный пакет документов.

Очевидными плюсами данной сделки является возможность быстрой реализации жилья для первоначального правообладателя и более привлекательная цена для нового контрагента. Кроме того, не следует беспокоиться о наличии обременений, не считая самой ипотеки.

Как и любая гражданско-правовая сделка, переуступка прав собственности несет в себе потенциальные риски. Большинство их них носит объективный характер. Например, при переуступке прав собственности на квартиру до момента сдачи ее в эксплуатацию заведомо точно нельзя быть уверенным, что квартира вообще будет сдана или сдана в том виде, который предполагал покупатель, когда соглашался на переуступку прав. Самым надежным вариантом в данном случае является цессия на условиях ДДУ, так как государственной регистрации в данном случае подлежит и ДДУ и сама цессия.

Цессионарий (тот, кто приобретает права) не должен забывать, что цедент (тот, кто передает права), с которым заключен договор переуступки, никак не может повлиять на действия застройщика. Если в затягивании сроков или качестве возводимого объекта виноват застройщик, цессионарий не сможет просто расторгнуть договор с цедентом и вернуть свои деньги. В данном случае придется лично обращаться к застройщику путем предъявления претензий и требований. Выходом из такой ситуации может стать включение в договор условия о поручительстве цедента за действия застройщика, что будет означать дополнительную ответственность.

Переуступка прав собственности на квартиру - легальный способ частичного ухода от уплаты налога на прибыль. Порядок начисления ставок немного отличается от традиционного НДФЛ на полную сумму прибыли.

В представленных примерах переуступки прав собственности на квартиру цедент владеет правом собственности менее 5 лет, что подразумевает необходимость уплаты налога в размере 13% от суммы продажи права. В данном случае реальным доходом, от которого будет рассчитываться налоговая база, станет разница между ценой, которую цедент выплатил первоначально перед строительством квартиры, и той, что потребовал в рамках договора цессии. Именно эта разница и подлежит обложению налогом в рамках 13%. Уход от уплаты налога может послужить основанием для признания сделки недействительной.