Содержание:
Как в ипотеку купить квартиру у застройщика, если дом уже сдан?
Добрый день! Я планирую купить квартиру в ипотеку у застройщика в сданном доме. Из ответов ниже не все поняла как правильно это оформить. Могли бы Вы уточнить процедуру этого процесса? Спасибо!
Ответы юристов (3)
Вы пишете: "Я планирую купить квартиру в ипотеку у застройщика в сданном доме. Из ответов ниже не все поняла как правильно это оформить. Могли бы Вы уточнить процедуру этого процесса?"
Что значат Ваши слова "Из ответов ниже не все поняла . каких ответов?
Процедура покупки квартиры у застройщика за счет средств ипотечного кредита ничем не отличается от покупки квартиры у других собственников, если дом сдан в эксплуатацию, застройщик является собственником квартиры.
Нужно в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи с указанием срока заключения основного договора. У застройщика попросить заверенные копии правоустанавливающих документов на квартиру. С этим договором и документами, а также своим паспортом обратиться в банк-кредитор, написать там заявление о предоставлении ипотечного кредита. Просьбу должны удовлетворить. На всякий случай возьмите по месту жительства справку о составе своей семьи. После удовлетворения просьбы и в соответствии с предварительным договором заключите с застройщиком основной договор, один экземпляр которого передадите банку-кредитору.
Уточнение клиента
Владимир, добрый день!
Спасибо за Ваш подробный ответ. По поводу моих слов "Из ответов ниже не все поняла". Я обратилась за помощью, прочитав ответы юристов на похожий вопрос на сайте. Мне не понятно было на каком этапе это можно сделать и сама процедура. Сейчас стало более понятно. Но, я все-таки хотела уточнить момент, когда я могу это сделать, и как я буду позже оформлять права собственности. Сейчас в ЖК, в котором я хотела приобрести кв, идет подписание актов сдачи-приемки и передача ключей дольщикам. Как мне объяснили, в это время у застройщика невозможно приобрести кв. Можно, вероятно, в том момент, когда все акты будут подписаны и у застройщика останется непроданные кв в его собственности. Я правильно понимаю этот момент? И по ипотеке. Я получила одобрение с господдержкой в конце года. Если я заключаю такой договор, как Вы описали, то моя процентная ставка увеличится и г.поддержка не будет действовать? Последний вопрос. Когда я при заключении такого договора, как Вы описали, смогу оформить права собственности на квартиру? Заранее благодарю за ответ!
19 Января 2017, 21:05
Есть вопрос к юристу?
Уточнение клиента
«Можно, вероятно, в том момент, когда все акты будут подписаны и у застройщика останется непроданные кв в его собственности. Я правильно понимаю этот момент?»
Да, безусловно. Если все квартиры будут куплены дольщиками, то ему и продавать будет нечего.
«Если я заключаю такой договор, как Вы описали, то моя процентная ставка увеличится и г.поддержка не будет действовать?»
Никак она не должна увеличиться.Это предварительный договор и заключается он для гарантии сторон, что основной договор будет заключен. Одновременно это является и гарантией для банка-кредитора.
«Когда я при заключении такого договора, как Вы описали, смогу оформить права собственности на квартиру?»
Право собственности на квартиру Вы сможете зарегистрировать только после подписания основного договора купли-продажи.
В принципе, можно обойтись и без предварительного договора и заключить сразу основной договор. Все зависит от обстоятельств.
Уточнение клиента
Еще одно уточнение:
Таким образом, при выборе одной из непроданных застройщиком квартир в сданном доме и заключении предварительного(или основного) договора купли-продажи, застройщик может подать запрос в банк о кредитовании и я могу рассчитывать на сохранение ранее одобренной заявки на ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе господдержки?
И второе уточнение:
Когда при сделке с предварительным договором купли-продажи будет оформлен основной договор купли-продажи квартиры и когда оплачивается 100% стоимости квартиры - при заключении предварительного или основного договора? Или этот момент регулирует банк и я со своей стороны вношу первый взнос по требованию банка?
Какую юридическую силу несет предварительный договор? Может ли застройщик изменить свое решение по этому договору?
Благодарю за Ваши очень полезные ответы.
19 Января 2017, 21:59
Уточнение клиента
Еще одно уточнение:
«Таким образом, при выборе одной из непроданных застройщиком квартир в сданном доме и заключении предварительного(или основного) договора купли-продажи, застройщик может подать запрос в банк о кредитовании и я могу рассчитывать на сохранение ранее одобренной заявки на ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе господдержки?»
И второе уточнение:
Когда при сделке с предварительным договором купли-продажи будет оформлен основной договор купли-продажи квартиры и когда оплачивается 100% стоимости квартиры — при заключении предварительного или основного договора? Или этот момент регулирует банк и я со своей стороны вношу первый взнос по требованию банка?
Какую юридическую силу несет предварительный договор? Может ли застройщик изменить свое решение по этому договору?
Это зависит от того, как договоритесь при заключении предварительного договора и какие условия поставит банк. Но логичнее и безопаснее для Вас полный расчет сделать при заключении основного договора, о котором нужно предусмотреть в предварительном договоре.
Предварительный договор имеет такую же правовую силу, как и любой иной договор, в том числе договор купли-продажи. Поэтому в одностороннем порядке сторона договора изменить его условия не может.
Уточнение клиента
Владимир, спасибо большое за Вашу очень ценную консультацию. Теперь я чувствую себя более увереннее и имею все необходимые сведения по данному вопросу. Желаю Вам дальнейшей успешной юридической практики! С уважением, Ирина
20 Января 2017, 23:56
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Порядок оформления договора купли продажи квартиры с юридическим лицом (застройщиком)
Здравствуйте! Хочу купить понравившуюся квартиру ,которая в собственности у застройщика.Общалась с представителем застройщика,которая показала квартиру, но сказала,что квартира обременена залогом и залог будет снят,как только мы внесем на счет застройщика всю сумму,а потом будет проходить вся процедура оформления в регистрационной палате.Я возразила,сказав,что деньги сейчас следует отдавать только после получения документов из регистрационной палаты.Мне на это сказали,что с юрлицами порядок совсем другой.Кто прав ? Как мне поступить и как проходит данная процедура оформления договора? Пожалуйста,помогите советом. Заранее благодарна.
17 Сентября 2012, 11:54 Рамиля, г. Казань
Ответы юристов (8)
Действительно, то что описываете Вы подходит только к отношениям между физ.лицом и застройщиком.
в соответствии со ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В соответствии с п. 2 ст. 3 данного закона: "Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве".
Т.е., если вы действуете от имени юр.лица, то отношения сторон могут оформляться не только договором участия в долевом строительстве, а оплата может производиться в момент заключения договора.
Уточнение клиента
Значит,я могу смело вносить деньги на счет застройщика,а потом идти в регпалату для оформления документов? А не может получиться так,что эту квартиру продадут ещё кому-то,то есть я такая буду не одна?
17 Сентября 2012, 12:07
Уточнение клиента
Дело в том,что это не участие в долевом строительстве.Дом сдан уже полгода назад.Это последняя квартира в этом доме ,которая была ,как нам сказали ,забронирована подрядчиком.Но сейчас они отказались от брони и квартиру продают.Я боюсь, не попасть бы впросак. Какие именно документы я должна у них затребовать,чтобы убедиться в законности всей этой процедуры.,чтобы застраховать себя от неприятностей.
17 Сентября 2012, 12:35
Есть вопрос к юристу?
Вам необходимо узнать что за обременение (залог) в чью он пользу, и что за условия залога. если вы уверены в застройщике, то при грамотном составлении договора, ваши риски будут минимальными.
Добрый день, Рамиля.
Я полагаю, есть несколько вариантов. Вот некоторые из них:
1) Если Вы вносите деньги на счет застройщика, то основанием такого внесения денег должен быть предварительный договор купли-продажи, где и следует прописать все сроки и порядок дальнейших действий.
2) Также можно поступить следующим образом: Разбить сделку на несколько этапов в полном соответствии с законом: заключить договор купли-продажи, прописать, что объект обременен залогом (каким именно). Такой договор регистрируется в Росреестре, но право к покупателю переходит не сразу, а в порядке, который установлен самим договором. То есть сначала происходит регистрация договора купли-продажи, а когда Вы внесете на счет застройщика деньги, необходимые для снятия обременения (залога), то после этого обе стороны обращаются в Росреестр за регистрацией перехода права. Так все стороны защищены еще лучше, на мой взгляд.
Ведь с момента регистрации договора купли-продажи (а не перехода права) в ЕГРП как собственник уже "сидите" Вы - покупатель.
!Последний вариант как раз актуален в связи с вопросом в Вашем уточнении. Единственная 100% гарантия, что покупателей таких не будет 155 человек - это быть в ЕГРП, пусть при этом в том же ЕГРП будет указано, что объект обременен залогом и переход права не осуществлен.
Продумайте вариации самостоятельно исходя из имеющихся данных и с учетом пожеланий продавца (застройщика) и иных заинтересованных лиц.
Доброго Вам дня!
Федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве распространяется на приобретение квартиры физическим лицом до завершения строительства дома.
Однако Вы описываете, что квартира уже находится в собственности застройщика и она обременена залогом.
В Вашем вопросе не совсем понятно, про какое юридическое лицо Вы говорите. ЮЛ-застройщик или Вы действуете от ЮЛ-покупателя.
Уточните эти моменты, пожалуйста.
Если квартира у застройщика в собственности.
Если квартира у застройщика в собственности, в подтверждение чего он имеет свидетельство о праве собственности, то 214-ФЗ здесь не применяется, а действуют положения Гражданского кодекса РФ.
Может быть и такое, что стороны договорились об оплате до регистрации договора и перехода права собственности в Росреестре. В данном случае это несколько не правильно, поскольку договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной гос. регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Получается, что Вы оплатите по договору, который ещё юридически не заключен, чего быть не может.
Юридически правильной будет оплата после заключения договора, то есть после его регистрации в Росреестре.
Если же всё таки оплатите до регистрации договора в Росреестре, то требуйте с застройщика письма о том, что совершенный платеж он засчитывает в оплату по договору, иначе у Вас получится ситуация, что Вы не заплатили по договору.
Кроме того в случае неисполнения обязательств застройщиком (например, не пойдёт в Росреестр) возможно будет предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения.
Немного о залоге.
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Соответственно обязательно попросите показать договор об ипотеке и внимательно читайте его условия.
Без согласия залогодержателя Росреестре всё равно не зарегистрирует сделку, но всё же в случае неполучения согласия Залогодержателя Вы будет нести негативные риски, вплоть до утраты квартиры.
Если всё таки приобретаете по 214-ФЗ, то оплата здесь должна быть точно так же после регистрации договора в Россреестре, поскольку он точно также подлежит регистрации.
Кроме того застройщики требующие денежные средства до регистрации договора (ДДУ), нарушают 214-ФЗ и могут быть подвергнуты административному наказанию в виде штрафа до 1 млн. руб.
Уточнение клиента
Юридическое лицо- застройщик.Я -физическое лицо.
17 Сентября 2012, 21:01
Если дом сдан, то самым "главным" документом для Вас будет свидетельство о праве собственности, в котором должно быть указано, кто является собственником данной квартиры. можете самостоятельно запросить в УФРС выписку из ЕГРП, в которой будет видно кто является собственником квартиры, что за обременение (залог)- стоимость 200 руб. -гос.пошлина, готовность рабочих дней.
Главное - разберитесь с обременением -почему оно наложено, поймите его суть и как оно снимается.
Деньги обязательно нужно вносить по договору (лучше по договору купли-продажи, чтобы сразу его регистрировать).
Для снятия обремения также нужно время- поэтому еще раз все уточняйте у застройщика конкретные сроки снятия залога и регистрации вашего договора.
-Дело в том,что это не участие в долевом строительстве.Дом сдан уже полгода назад.Это последняя квартира в этом доме ,которая была ,как нам сказали ,забронирована подрядчиком.Но сейчас они отказались от брони и квартиру продают.Я боюсь, не попасть бы впросак. Какие именно документы я должна у них затребовать,чтобы убедиться в законности всей этой процедуры.,чтобы застраховать себя от неприятностей.
После получения разрешения о вводе дома в эксплуатацию застройщик уже не может заключить договор ДДУ (о долёвке) (достаточно подробно написано здесь: http://защита-дольщиков.рф/help/37-0016). Он может продать квартиру только после оформления права собственности на неё.
Поэтому обязательно попросите предъявить свидетельство о праве собственности на неё.
Кроме того перед сделкой получите выписку из ЕГРП, в которой будет отражен текущий собственник и обременения.
Может быть такая ситуация, что квартиру продаёт не сам застройщик, а какой-то дольщик, с которым уже заключен ДДУ. В этом случае переуступка права по ДДУ возможна только до подписания акта приема-передачи на квартиру от застройщика к дольщику.
Нюансов очень много. Лучше всего Вам обратиться к юристу, который детально ознакомится со всеми нюансами Вашей покупки и проверит сделку. Я акцентирую на слове юрист. Риелторы редко обладают познаниями в тонкостях юриспруденции и могут дать неправильный совет, который приведет к печальным последствиям.
И побольше узнайте про застройщика. Интернет, друзья, и т.п. Это очень важно убедиться в надёжности застройщика.
Дополнение к ответу: На начальном (подготовительном этапе) возьмите самостоятельно выписку из ЕГРП в Росреестре на эту недвижимость. Так Вы тоже много узнаете о ней, в том числе и о зарегистрированных обременениях.
Если дом уже построен, то должны быть документы на его ввод в экплуатацию, на данной стадии привлечение к участию в долевое строительство граждан не допускается, а право собственности застройщику надлежит оформить в Росреестре. Соответственно, заключая сделку, Вы должны удостовериться в полномочиях собственника квартиры на ее продажу, т.е должно быть свидетельство о гос. регистрации. Если к этому моменту существует обремение, то нужно узнать, с чем именно такое обремение связано, так как это возможно на стадии банкротства застройщика, и приобретя такую квартиру, еще не факт, что Вы ее оформите в собственность, так как будут удовлетворяться требования дольщиков. Рекомендую с обременением квартиру не покупать, но если на такие действия решились, то сделайте выписку из ЕГРП, где будут указаны все имеющиеся обремения на объект недвижимости. Для заключения сделки в случае наличия залога возможно не перечислять сумму до передачи квартиры и оформления прав собственности, а оформить договор уступки права требования с дольщиком после получения им данного объекта. Действительно, лучше, чтобы в этой всей процедуре Вы имели полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, так как нюансов может быть очень много.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Предварительный договор купли продажа
Добрый день! Подскажите пожалуйста если квартира покупается(ипотека) по предварительному договору купли продажи, дом введен в эксплуатацию но собственности нет, какие могут возникнуть проблемы в дальнейшем, и как их можно избежать.Спасибо заранее.
Ответы юристов (10)
Здравствуйте, Дина! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте, Дина! Какие конкретно проблемы и причины их возникновения Вас волнуют?
Уточнение клиента
Здравствуйте, меня волнует вопрос предварительного договора купли продажи, по нему не останусь я без собственности на квартиру?
11 Марта 2015, 11:46
Здравствуйте, Дина. Уточните, пожалуйста, Вы покупаете у участника договора долевого строительства или застройщика? По какой причине сразу договор купли-продажи не заключаете — из-за того, что собственник должен зарегистрировать свое право?
Уточнение клиента
я покупаю у застройщика точнее через риэлторскую фирму, договор купли продажи не оформляется т.к. дом еще не получил собственность, дом введен в эксплуатацию,ключи в апреле, а свидетельство о собственности максимальный срок 01.2016г.
11 Марта 2015, 11:55
Согласно ст.429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
То есть, в предварительном договоре купли-продажи должно быть указано какое именно имущество будет приобретено, его особенности, цена, а также срок заключения основного договора.
Согласно ст.8 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, поскольку дом введен в эксплуатацию уже можно определиться с предметом договора.
Расчеты по предварительному договору зачастую применяются застройщиками, хотя по толкованию ст.429 ГК РФ их быть не должно.
Здравствуйте, меня волнует вопрос предварительного договора купли продажи, по нему не останусь я без собственности на квартиру?
Вы покупаете у застройщика или у участника долевого строительства? Имеется ли передаточный акт подписанный сторонами?
Уточнение клиента
я покупаю у застройщика, передаточный акт я не знаю что это, он нужен?
11 Марта 2015, 11:58
я покупаю у застройщика, передаточный акт я не знаю что это, он нужен?
В данном случае передаточный акт будет составлен при заключении основного договора купли-продажи. Пока же заключается предварительный договор, то есть договор о намерении в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры.
Однако, из него должно следовать, что предмет сделки уже имеется. А он имеется поскольку дом введен в эксплуатацию.
Сложно предусмотреть риски не ознакомившись с условиями этого договора. У Вас имеется он, либо типовой договор, который предлагает заключить застройщик?
Уточнение клиента
Да у меня есть, посмотрите пожалуйста
11 Марта 2015, 14:28
В январе 2016 года будет оформлена собственность? А почему так долго, если дом уже сдан?
По условиям предварительного договора как решается вопрос с оплатой квартиры?
Оформление предварительного договора купли-продажи — вполне обычная практика. Но по предварительному договору вы не обязаны полностью оплачивать цену квартиры. Если вы вносите по предварительному договору только аванс, тогда можно ждать и еще год — у застройщика будет стимул оформить квартиру в собственность и заключить с вами основной договор купли-продажи.
Оплачивать полную стоимость квартиры по предварительному договору неразумно, во-первых, по той причине, что это противоречит правовой природе предварительного договора. Во-вторых, получив от вас деньги, застройщик потеряет стимул к оформлению права собственности. А если он к 2016 году обанкротится или сбежит? Вам придется долго судиться. Учитывая, что у потенциального продавца права собственности на квартиру не возникло, результат непредсказуемый.
Передача вам ключей и подписание передаточного акта — не означает переход права собственности к вам. Поскольку у передающего вам квартиру лица такого права нет.
На мой взгляд, предмет договора — вовсе не дом, введенный в эксплуатацию, а квартира, право собственности на которую у продавца не оформлено. В предварительном договоре вполне допустимо указать на заключение договора купли-продажи квартиры в будущем, после оформления на нее права собственности продавца. Но слишком рискованно уплачивать сейчас стоимость квартиры полностью.
Вы отдалите деньги, а возможность стать собственником зависит от двух обстоятельств — исполнения застройщиком обязанности оформить свое право собственности на квартиру и затем заключить с вами основной договор.
Однако смущает срок заключения этого договора — практически через год. Имеются для этого объективные причины, если для регистрации права необходимо максимум две недели? И уверены ли вы, что через месяц или полгода этот застройщик все также будет существовать, и что он выполнит свои обязательства, если деньги от вас за квартиру он уже получит в полном объеме?
В договоре много моментов не в пользу покупателя, например квартира будет передана в состоянии требующем немало вложений. В том состоянии, в котором продавец хочет ее передать жить невозможно.
Потом не ясно. Передаточный акт подписывается в день заключения договора, но вместе с тем подписывается Акт временного доступа в
Квартиру.
Риски остаться без квартиры есть в случае, если право собственности вообще не будет зарегистрировано.
Я так понимаю этот договор больше похож на договор долевого участия в строительстве, но согласно него после подписания передаточного акта квартира переходит в собственность участника долевого строительства.
Я бы не стал приобретать такую квартиру.
Обратите внимание на п. 1 Договора: стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи
квартиры (далее – «Основной договор») при условии получения Продавцом
свидетельства о праве собственности на квартиру. О чем это говорит? О том, что если Продавец свидетельство не получит, вы даже через суд не сможете его обязать заключить договор купли-продажи, поскольку такое заключение поставлено в зависимость от наступления определенного условия — получения продавцом свидетельства.
Согласно п. 1.4 Договора продавец вправе (но не обязан) предоставить вам в пользование квартиру. Следовательно, захотел — предоставил, не захотел — не предоставил. Вас устраивает такое условие?
Если бы в договоре была установлена обязанность продавца в течение, например, месяца-двух, зарегистрировать право собственности и заключить с вами договор купли-продажи до определенного числа (например, до июня — июля 2015 г.), я бы еще подумала о целесообразности заключения такого договора. Но и в этом случае полностью оплачивать стоимость квартиры. Стоимость оплачивается при покупке, а не по договору о намерениях. Сейчас платить — не за что. Можно всего лишь выплатить аванс.
Но в вашем случае обязанность продавца заключить с вами договор зависит исключительно от получения им свидетельства, которое он получать, как следует из договора, вовсе не обязан.
Пункты договора в отношении обязанностей продавца тоже хороши:
2.2.1. Продавец обязан принять от Покупателя
денежные средства в качестве оплаты за Квартиру (кто же откажется от такого добровольно взваленного на себя обязательства?).
2.2.2. Продавец обязан подготовить Передаточный
акт и представить его на подписание Покупателю (очень обязывающий момент, особенно с учетом того, что подписание акта никаких прав на квартиру у покупателя не создает).
Попробуйте выяснить у продавца, почему он не указывает договоре такое важное обязательство, как свою обязанность зарегистрировать право собственности и получить свидетельство к вполне конкретному сроку. Это очень даже выполнимо, если продавец действует добросовестно.
Пункт 6.1 Договора вообще критики не выдерживает:
1. Срок действия Договора
6.1.
Настоящий
Договор вступает в силу в день его подписания Сторонами и действует до полного
исполнения Сторонами своих обязательств.
Согласно закону, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В нарушение закона, в вашем договоре указана не срок, а событие, которое вообще может не наступить и целиком и полностью зависит только от воли продавца.
Таким образом, помимо пункта 1 договора, продавец еще подстраховался и тем, что ввел вас в заблуждение. Вы будете считать, что ничего страшного, что год, два, три никто не заключает договор, он же действует до исполнения обязательств.
Однако существенным моментом является то, что в ПД должен быть указан конкретный срок, а не туманное условие о получении свидетельства. И поскольку такой срок не установлен, ПД действует 1 год. Но это требование закона вступает в противоречие с условием о заключении договора только в случае получения продавцом свидетельства (т.е., скорее всего, никогда).
До полного исполнения договора сторонами действуют полноценные договоры, а не договор о намерениях.
Мой вывод — не стоит заключать договор с такими условиями, которые никак не гарантируют ваши права и направлены только на получение продавцом от вас денег.
Кто отвечает по гарантийным обязательствам при договоре купли продажи?
Мой вопрос касается гарантии на новостройки. Информация в интернете не дала мне ответа, а только запутала еще сильнее( Квартира была куплена год назад (договор купли/продажи). Дом был сдан в эксплуатацию и заселен в июле 2009 года. Мной квартира покупалась у официального посредника, продающего квартиры от застройщика на основании договоров долевого участия. В договоре купли/продажи никаких особенных условий гарантии не указано.
В настоящий момент сложилась следующая ситуация, в квартире лопнула фасадная стена (пеноблоки), так же заметны повреждения облицовочной кирпичной кладки с улицы ( 9 этаж). Первое обращение было в компанию продавца, где меня отослали к застройщику, указав, что гарантом являются именно они. В первое посещение застройщика меня принял юротдел, я написала претензию с приложением фотографий (входящий номер не зарегистрировали, думаю, убрали в стол) обещали позвонить после подписи руководством. В течение 2 недель никто не позвонил, на письма не отвечали, телефон предоставленный компанией продавца некорректен. Приехала еще раз. В этот раз юрист был другой, и заявил мне, что по человечески он меня понимает, но юридически я ни на что не могу претендовать, так как дом снят с гарантии в августе этого года. ( повторю, дом введен в эксплуатацию 4 года назад в 2009 году).
Я планирую проводить экспертизу, но не могу понять одного. Кто должен отвечать за гарантию? Кому писать претензии, жалобы заявления? На продавца или на застройщика? И в случае, если дом действительно не на гарантии, получается, что разрушение стены дома, это сугубо моя головная боль и никто за это не ответит?
Помогите разобраться в ситуации, я в отчаянии.
Ответы юристов (1)
ст. 7 Федерального Закона 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику, если только иное не предусмотрено договором (исключение составляет технологическое и инженерное оборудование).
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, также устанавливается договором, но составляет не менее чем три года. В данном случае гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Так же про 5 летний срок говориться в п.3 ст.29 Закона «О защите прав потребителей».
Независимо от того, каким образом приобретена квартира (напрямую от застройщика или от дольщика по уступке) на указанную недвижимость распространяются сроки, установленные соответственно статьей 7 Федерального закона 214-ФЗ либо статьей 29 Закона «О защите прав потребителей».
Поэтому вы правильно сделали, что обратились к застройщику.
Если вам откажутся в добровольном порядке устранять недостатки, вам надо обратиться в суд в рамках закона «О защите прав потребителей»
Пожалуйста оцените ответ!
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью
3953 Игорь Василенко
Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.
Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.
Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье эконом-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.
Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры
Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.
Кроме того, побудить застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства могут и свежие поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в текущем, 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.
Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика
Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:
Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд .
Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:
Подписание договора купли-продажи;
Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Подписание акта приемки-передачи жилья;
Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь
Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.
Осмотр квартиры. Анализ цены
В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.
Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку , и с этим могут возникнуть проблемы.
Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.
Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).
Изучаем документы продавца
Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником - сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.
Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор
Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.
В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной .
Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть - продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.
Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.
Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.
Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности
На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:
Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
Квитанция об уплате госпошлины.
Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.
Расчеты по договору
Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .
Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.
Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).
Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.