Содержание:
Электронный риэлтор – купля-продажа жилья
Шаг 1. Выберите тип сделки (укажите исходные активы)
Не секрет, что каждый человек, решивший обменять, продать или купить квартиру, тратит на это уйму времени. И если нужно просто узнать стоимость конкретной квартиры, которая вам понравилась, то калькулятор Оценка стоимости квартир сделает это за 5 секунд! Но гораздо сложнее выяснить на какое вообще жилье вы можете рассчитывать исходя из имеющегося у вас бюджета – сколько комнат, в каких домах, в каких районах, в каком состоянии. Как говорил персонаж известного фильма: «Огласите весь список, пожалуйста!». Ведь нередко окончательно определиться с выбором новой квартиры и знать, что этот выбор правильный, можно только тогда, когда есть полная картина всех возможных вариантов в рамках вашего бюджета, а не 1-2-3 навязанных вам посредниками.
Определиться с непростым выбором нового жилья вам как раз и поможет Электронный Риелтор или Агентство Недвижимости Онлайн, созданный независимым аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". (На сайте www.irn.ru есть также Электронный риэлтор по аренде жилья). На входе Электронный риэлтор запрашивает информацию об имеющихся у вас активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира в Москве, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части нужных вам средств). Таким образом, Электронный Риэлтор может помочь как прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, так и людям, планирующим обменять квартиру в Москве с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.
Исходя из полученного бюджета, Электронный Риэлтер просчитывает все экономически возможные варианты покупки или обмена квартиры в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска. При этом важно, что Электронный риэлтор не предлагает вам выборку объектов из какой-то одной базы, а опирается исключительно на сложившийся уровень стоимости жилья, который аналитики www.irn.ru обновляют еженедельно. Благодаря этому вы получаете непредвзятую и максимально широкую оценку своих возможностей по приобретению или обмену квартиры.
Если желаемый вариант обмена или покупки недвижимости вписывается в перечень экономически возможных, то дальше имеет смысл переходить к поиску конкретных квартир по базам данным, но этот поиск будет уже более предметным. Если же оказывается, что желаемая сделка купли-продажи или обмена, скорее всего, не проходит по бюджету, то в отчете Электронного Риелтера сразу же видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так уж далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет, скорее всего, на самом деле будет нужен для того, чтобы обменять или купить квартиру в Москве, соответствующую вашим пожеланиям. Или же, напротив, на чем можно сэкономить: возможно, выбрать соседний район, который оказывается подешевле, или же посмотреть дома более простой категории, расположенные подальше от метро и т.д.
Электронный Риэлтор или Агенство недвижимости on-line может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов. Однако не следует забывать, что как любая компьютерная программа, Электронный Риэлтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка. При этом если надо достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то Электронный Риэлтор незаменим! Поэтому ежедневно более тысячи человек используют Электронный Риелтор от аналитического центра www.irn.ru, чтобы обменять, продать или купить квартиру в Москве, сэкономив при этом свои время и деньги.
Ограничение ответственности
Обмен дом на квартиру: подводные камни
Здравствуйте! Возникла такая ситуация: планируем продавать дом с участком (Раменский р-н), в собственности более 5 лет. Нашим объектом заинтересовались знакомые и предложили обмен на свою 2х комнатную квартиру в Люберецком р-не, но она у них не в собственности пока, хотят сейчас заняться приватизацией. Подскажите пожалуйста как вообще в таких ситуациях поступают, какие налоги кому светят (собственно интересует что придется нам платить с такой сделки), как правильно оформить обмен (или 2 купли-продажи) и какие есть подводные камни или минусы такого обмена. Всем большое спасибо за ваши отзывы
У стороны, обменивающей квартиру, налог в любом случае будет, потому что для свежеприватизированной квартиры налог будет рассчитываться по новым правилам. То есть, какую бы сумму они ни указали в оценке квартиры по договору мены, им налог с её реализации насчитают с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости. Поэтому, как ни крути, как ни играй с цифрами оценки в договоре, без налога не получится поменять. Ну, если только кадастровая стоимость их квартиры не больше, чем 1430тр. - это "подводный камень" денежный. Но при определенных условиях, налог можно оптимизировать, а при хорошем стечении обстоятельств, может, и к нулю удастся свести. Мало информации. А остальное надо смотреть по документам. Есть полный смысл обратиться к специалисту, который правильно построит сделку и этим поможет Вам сэкономить на налогах, причем сэкономить в некоторых ситуациях получается в разы больше, чем стоят услуги специалиста.
Спасибо большое за ответ, Ирина! Налог второй стороны меня не интересует, меня интересует что мне придется платить за продажу дома или покупку такой квартиры. Кадастровая за квартиру скорее всего 2 с хвостиком (у нас аналогичная квартира в этом же доме), участок с домом почти в 3 млн оценен по кадастру). Специалиста будем искать в любом случае, но уже после приватизации
Нина. Вы в шоколаде))) платить придется только за оформление. Стоимость оформления зависит в первую очередь от количества собственников в доме и в квартире - если и там, и тут по одному собственнику, то можно делать дешевую простую письменную форму договора. Если не один, то придется делать у нотариуса, а это уже дороже. Если пойдете через два договора купли-продажи между собой, то надо более тщательно, чем при мене, проверить квартиру на юр. чистоту. В любом случае советую Вам все-таки делать через мену - она безопаснее. Больше ничего конкретного сказать невозможно без документов.
Обмен квартиры без купли-продажи через агентство
Участник программы «Работаю честно»
Обычно - либо продают Вашу и на вырученные деньги оформляется квартира в новостройке. Либо - выкупают сразу Вашу, оформляя новостройку на Вас.
Подвох - эти т.н.взаимозачеты не очень выгодны, т.к. сумма комиссии и стоимость выкупа, как правило, не несут максимума для владельца вторички.
Участник программы «Работаю честно»
Если сумма денег Вам не принципиальна, уточняйте у застройщика условия обмена одной квартиры на другую. А мы тут, не зная его названия и адреса новостройки, можем только гадать.
Участник программы «Работаю честно»
Подвохов может и не быть поверхностно.
Возможно предлагаемая квартира неликвид, может ЖК долгостроем оказаться.
Вариантов много.
Ну, мне выгода не так принципиальна. Нужно просто переехать в другой район, мой нынешний совсем не устраивает. Потери будут, это понятно. Главное чтобы без доплат с моей стороны
А почему бы просто не продать,а затем купить,или провести стандартную альтернативу? К чему огород этот городить? Договора мены и в добрые времена были не очень популярны,а уж сейчас- тем более
Участник программы «Работаю честно»
Ваш объект интересен зачтройщику в двух случаях:
1. Отдел вторички продает вашу квартру, зарабатывая при этом комисионные, и зачисляет деньги в счет их новостройки.
2. Вас хорошо прогибают по цене от рынка (20-30%) и засяитывают сразу в счет оплаты новостройки, через двусторонний дкп.
Alex , на то он и телефонный разговор, что бы все сложилось в радужном цвете. Есть новостройка которая стоит денег, деньги - это ваша квартира, которую нужно быстро продать. Быстро это дисконт. Риски новостройки здесь почитайте, были вопросы. Выгода Ваша это все же переехать в нужный район, а не поменять квартиру на . "телефонный разговор".
Принципиально: квартира в новостройке уже в собственности или обмен получается на договор долевого участия в строительстве?
Участник программы «Работаю честно»
Уважаемый Alex, мои коллеги уже указали на вашу ключевую ошибку, на телефонный разговор, если вам не нужны деньги, это большая редкость, так как покупая новостройку всегда есть ряд расходов и зачастую они намного выше чем при приобретении вторички.
Еще есть к Вам вопрос, если ваша новостройка стоит дороже Вашей квартиры, и вы не хотите доплачивать-за вас агентство будет платить?
Помните старую истину- бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Обмен с доплатой
Существует договор мены, он вполне легитимен. Другое дело, как банк посмотрит на договор мены, не сталкивался.
Участник программы «Работаю честно»
Сомневаюсь, что кто-то совершал подобную сделку, можно рассмотреть доплату-потребительский кредит, либо кредит под залог имеющегося жилья, но тогда на квартиру не должно быть наложено обременение, а согласится ли поменяться с вами владелец большей площади, без единовременной оплаты? Договариваться придется, либо искать покупателя на свою, а потом ипотека и покупка большей.
Хороший вопрос для сотрудников ипотечного отдела того банка,куда Вы собрались за ипотечным кредитом.
соглашусь с Натальей
Участник программы «Работаю честно»
Нет, из-за особенностей договора мены, а точнее последствий ее расторжения.
Разумнее через договор купли-продажи. Сейчас не 90-е года, когда по расписке продавали гаражи и делали обмен квартир))) Интересно и какие документы Вы хотите предъявить банку, после одобрения ипотечного кредита? Переход права собственности на каком основании? На дружеском?)))))
К договору мены применимы правила договора купли-продажи. Одно имущество приобретается в собственность в обмен на другое имущество. Стороны должны определить стоимость обмениваемого имущества и доплату одной из сторон, если стоимость имущества не равная. Здесь основной вопрос именно в отношении банка, выдающего средства на доплату. Разные банки к одинаковым ситуациям подходят иногда с прямопротивоположной реакцией ). Но как они заявляют - "сугубо индивидуально". Следует найти грамотного и главное опытного специалиста в банке.
Что проще обмен квартир или купля-продажа?
Альтернативные сделки - обмен, мена или купля-продажа?
С развитием рыночных отношений обмен муниципального и государственного жилья остался, но все больше сокращается с уменьшением доли неприватизированного жилищного фонда. А к сделкам прямого обмена квартиры, находящимся в собственности, должен применяться юридический термин «мена».
Но в обиходе под обменом сегодня понимают альтернативную сделку, то есть любую сделку с жильём, в результате которой вместо существующей приобретается новая квартира. И при этом в подавляющем большинстве ситуаций такой обмен происходит путём продажи одной квартиры и покупки другой, так называемой альтернативной, площади. Владелец жилья одновременно выступает в двух ролях – продавца и покупателя, благодаря чему обменять недвижимость становится проще. Одно из главных условий, пр котором мы можем утверждать что это бомен это одновременность проведения покупки альтенативного жилья и продажи имеющегося.
При использовании в процедуре обмена сделок купли-продажи нужно сначала найти покупателя на квартиру, и с учётом получаемых от вашей квартиры денежных средств подобрать себе хороший вариант нового жилья. Стоимость вашего нового жилья в этом случае обычно не превышает стоимости продаваемого, а если у вас имеются необходимые средства на доплату, то можно произвести обмен на более просторную и качественную жилую площадь, поменять недвижимость на более престижный район. В случае же более высокой стоимости вашей квартиры доплату получите вы. Поэтому, даже если мы говорим про обмен, в любом случае происходит оценка недвижимости, во времена рыночных отношений на первый план встаёт вопрос стоимости квадратных метров.
Обмен и купля-продажа квартиры
До 1991 года отсутствовала частная собственность как таковая, и под обменом понимали непосредственный обмен квартиры (доли, комнаты) на другую, что являлось единственным способом решения жилищного вопроса. Сегодня большинство таких производится через куплю продажу.
Альтернативные сделки. Суть процедуры
Развитие рыночных отношений и уменьшение доли неприватизированного жилья привело к сокращению доли непосредственного обмена квартиры на дом или другую муниципальную/государственную квартиру. Для обозначения сделки прямого обмена квартир, находящихся в собственности, применяется юридический термин «мена». Сегодня обычно говорят об альтернативной сделке, когда вместо существующего приобретается новое жилье. В большинстве случаев она сводится к продаже одной квартиры и покупке другой площади. Таким образом, владелец жилья выступает одновременно в роли продавца и покупателя. Это существенно упрощает процедуру обмена недвижимости.
Используя при обмене сделки купли продажи квартиры, сначала можно найти покупателя, а потом подобрать хороший вариант альтернативного жилья с учетом получаемых денежных средств. Его стоимость обычно не превышает стоимость продаваемого жилья. Можно также обменять квартиру на более просторную с доплатой при условии наличия необходимых средств. Если же ваша жилплощадь имеет более высокую стоимость (как и договор купли продажи квартиры), рекомендуется рассматривать вариант, когда доплатят вам.
Технология проведения альтернативной сделки
Несмотря на кажущуюся сложность, схема «выставление на продажу обмениваемой квартиры=>поиск покупателя=>подбор альтернативного помещения» значительно удобнее прямого обмена. Она позволяет избежать многократного согласования пожеланий заинтересованных лиц, которые хотят купить или обменять квартиры. Важным условием является наличие в числе участников сделки одного продавца и покупателя, владеющих свободными денежными средствами. Подбор таких участников намного проще, чем построение многоходовых комбинаций для прямого обмена.
В такой сделке могут участвовать только приватизированные квартиры. Переход права собственности оформляется на основании договоров купли продажи, а сама сделка проводится по аналогии с обычной покупкой и продажей, но только совершаемых одновременно. В таких вопросах помощь квалифицированного риелтора надежного агентства недвижимости становится просто неоценимой.
Одно из важных преимуществ альтернативных схем – возможность достаточно безболезненной замены помещения в случае отказа одного из участников сделки или выявления препятствующих ее совершению юридических фактов. Стоит отметить, что при прямом обмене ситуация выпадения одного из элементов такой цепочки почти всегда означает распад всей схемы.
Прямой обмен (мена) квартиры представляет собой юридически более сложную и длительную сделку, поскольку ее реализация возможна только в случае, когда всех участников полностью устраивают параметры предлагаемых жилых помещений. При наличии сразу нескольких квартир в цепочке обмена, удовлетворить все запросы владельцев становится в несколько раз сложнее. Именно поэтому применение таких схем весьма ограничено в риелторской практике. Абсолютное большинство – это альтернативные сделки.
Юридическое оформление обмена квартир
Юридическое оформление обмена квартир договора мены (согласно действующему законодательству, к ним применяются все основные правила купли продажи). Пакет документов в этом случае полностью соответствует тому, что требуется при продаже квартиры. Все прочие юридические аспекты для обеих форм договоров одинаковы: это касается процесса составления и подписания, получения постановлений органов опеки или медицинских заключений, сроков государственной регистрации договора купли продажи квартиры, порядка налогообложения.
Взаиморасчеты сторон
После того как сделка согласована, проведена полная юридическая проверка жилых помещений, подготовлен пакет необходимых документов и совершена сама операция, производятся взаиморасчеты сторон. Подписанные договоры купли продажи подаются на государственную регистрацию. Сделка считается полностью завершенной, когда получены зарегистрированные в Росреестре документы, а обмениваемые помещения освобождены прежними владельцами/жильцами, переданы и приняты новыми.
Подводя итоги всему вышеизложенному, Агентство ОБМЕН.РУ рекомендует обратить основное внимание на альтернативные сделки, если вы желаете совершить обмен квартиры, осуществить съезд или разъезд. Мену следует рассматривать в каких-либо определенных случаях, например, при совершении сделки между родственниками.
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их по телефону +7(495) 223-70-00 . Звоните в любой день с 09.00 до 21.00. Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
В современном глобальном обществе мало кто может похвастать стабильностью и оседлостью в течение всей жизни. Тем более, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет особые условия своим жителям. Свою первую квартиру молодые семьи часто воспринимают как стартовый вариант, и очень быстро понимают, что нужно искать варианты обмена купленной на скромные деньги «однушки» в Подмосковье на более близкое к работе жилье большей площади. Подрастающий ребенок нередко заставляет семью переезжать в район, где находится его спортивная или языковая школа. Растущая семья требует дополнительных комнат.
Обратный процесс – родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы разъехаться с молодой семьей, или создать дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую, получив приличную доплату. Примерно таков «круговорот» квартир в московской «природе недвижимости».
Порядок обмена квартиры с доплатой
Прошедшие этот круговорот не один раз, на вопрос новичков: «С чего начать?», без сомнений отвечают: «С поиска «своего» риэлтора!». Потому что самостоятельное проведение сделки – поиск покупателя на свою квартиру, подбор подходящего варианта, проверка документов, организация банковских взаиморасчетов – таит в себе немалые риски. Ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени (и в основном – рабочего), а также освоения огромного количества информации. Потребует превратиться на несколько месяцев в риэлтора, юриста, оценщика, с нуля изучить текущие предложения на рынке, ежедневно его мониторить, быть готовым к тяжелым и многочисленным переговорам. Более того, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет: грамотный риэлтор знает цены квартир, и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на сегодняшнем рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное – знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски. Ведь в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.
Итак, обмен квартиры. Существует несколько способов решения данного вопроса:
- Через договор мены. Изначально вы должны найти человека, которому понравится ваша квартира, при условии, что вам нравится его. По договору мены в Москве осуществляется менее 5% обменов квартир. Вы будете редким счастливчиком, если сможете найти собственника идеальной квартиры, который мечтает при этом жить в вашей. Такое случается, обычно, в некоторых случаях родственных обменов.
Заключается между собственниками помещения. Осуществляется по тем же правилам, что и договор купли-продажи. Если помещения не признаются равноценными, то данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях. - Через договор купли-продажи. Основная масса обменов квартир с доплатой осуществляется через два договора купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Поэтому такая схема называется также альтернативной сделкой. Вот примерный порядок альтернативной покупки:
- Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас; первичная консультация с экспертом; получение базовой информации о вариантах, шансах, размере возможной доплаты и прочих расходах.
- Подготовка квартиры к продаже: выезд агента на квартиру, визуальная оценка, фотографирование, введение объекта в базу данных агентства, общериэлторские базы, в специализированные интернет-площадки; при необходимости агентство может поддержать интерес к квартире расклейкой объявлений в районе.
- Продажа: поиск покупателя, презентация квартиры, принятие авансового платежа, сбор и формирование документов, необходимых для сделки.
- Одновременно осуществляется поиск квартиры: изучение открытых и скрытых источников информации; если речь идет об узком поиске – в нескольких или даже в одном доме – поиск в историях продаж, опрос консьержей, расклейка объявлений.
- Проверка юридической «чистоты» квартиры, коммунальных долгов.
- Покупка квартиры: передача аванса, защита от его невозврата договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка (в случае, если для покупки требуется участие в ипотеке), регистрация договора в Регистрационной палате.
Нужно понимать, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки таких альтернатив, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство и дает понимание, из чего формируется стоимость услуг агентства недвижимости.
Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную
Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой может быть очень и очень разным. Москва, как и все мировые столицы, имеет различное ценовое районирование. Так, если вы являетесь обладателем однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и желаете обменять ее на большую в прочих округах Москвы, вы можете сделать это не только без доплаты с вашей стороны, но и ожидать компенсации со стороны покупателя – в зависимости от района и качества покупаемого жилья. Собственно, даже обмен квартиры внутри ЦАО будет крайне индивидуальным и может зависеть от каждой конкретной квартиры.
В случае если речь идет примерно об одном ценовом сегменте для продаваемой и покупаемой квартиры, размер предстоящих расходов более предсказуем. Если вам нужна большая квартира в вашем же районе, размер доплаты составит разницу в квадратах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (в абсолютных цифрах это составит от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях).
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную технически осуществляется по такой же схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов. Поиск квартиры потребует определенного времени – большие квартиры в меньшем количестве участвуют в обороте недвижимости, здесь люди часто остаются жить надолго. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. руб. и от 1300 тыс. руб. на четырехкомнатную. Следует уточнить, что эти начальные цифры даются для обменов в так называемых «хрущевках», а найти 4-х комнатную «хрущевку» достаточно сложно, поэтому нужно понимать, что последняя цифра – достаточно условна.
Обмен большой квартиры на несколько маленьких
Обладатели 3-х или 4-х комнатных квартир могут попытаться подыскать удачный вариант обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты, скорее всего – с небольшой потерей в уровне района. Если есть необходимость получить большие площади при размене и сохранить или повысить уровень района – без доплаты обойтись не удастся. Размер доплаты в этом случае предсказать сложно, так как усложняются условия обмена. Например, если вы размениваете трехкомнатную «хрущевку», приготовьтесь к значительной доплате. Относительная разница в цене крупных квартир будет больше разницы в цене маленьких. Другими словами, продадите трехкомнатную «хрущевку» вы дешево, а купите «однушку» – дорого, потому что однокомнатные квартиры не имеют такой значительной разницы в различных ценовых категориях и всегда дороги из-за высокой востребованности. Все это нужно учитывать при расчете своих возможностей.
Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи, которые ставятся перед агентством, что, соответственно, влияет на стоимость услуг риэлторов – она увеличивается в среднем на 1,3–1,6%.