Залог части здания

В здании 2 собственника, соответственно есть договор аренды земельного участка под зданием с 2 лицами на стороне арендатора.

у одного из собственников вся собственность в этом здании поделена на несколько объектов, отдельных небольших нежилых помещений

При залоге одного нежилого помещения нужно ли закладывать часть земельного участка?
если да, то каким образом, ведь земельный участок пропорционально закладываемому нежилому помещению не выделен

Информационное письмо ?90 от28.01.05
4. В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

Значит ли это, что залог всего земельного участка нужен, даже если собственнику принадлежит 1000 кв.м. в здании (пропорционально соответствующий земельный участок), а закладывается всего 5 кв.м.

От кого: mawr
Дата: 21-07-2006 11:50

Доля в праве пропорциональная площади ЗАКЛАДЫВАЕМОГО помещения

Вот вот, я это и спрашиваю,
Если на цифрах: в здании 1500 кв.м.,
1000 кв.м. у собственника А и 500 у собственника Б,
соответственно доля в договоре аренды земельного участка у собственника А 1000 га , у собственика Б - 500 га

Так вот, 1000 кв.м. собственника А разбито на 10 помещений по 100 кв.м. каждое (в договоре аренды з/уч естесственно такое деление не отражено)

как же мне сейчас просить выделить в договоре аренды з/уч эту пропорцию.
или закладывая 100кв.м. нежилого помещения я должна заложить 1000 га земли?

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ", 2019.

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Вопрос: Банку в залог предлагаются здание и земельный участок под ним, при этом собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями - только два из них. Правомерным ли будет оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка? Не будет ли это являться залогом части помещения?

Ответ: В силу запрета на залог доли в едином земельном участке договор залога на здание и земельный участок под ним, в отношении которых собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями - только два из них, не соответствует закону и не подлежит регистрации, а зарегистрированный (ошибочно) может быть признан незаконным. Принятие в залог долей в объекте недвижимости не является идентичным понятию залога части помещения.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке") на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке"). В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, Федеральный закон "Об ипотеке" позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание.

Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке" при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из анализа указанных норм можно сделать вывод о том, что предмет залога в виде 2/3 доли в праве собственности на здание и 2/3 доли на земельный участок не соответствует требованиям закона. Регистрирующим органом правомерно будет отказано в регистрации договора ипотеки на таких условиях, а зарегистрированный договор может быть признан недействительным.

Не следует путать указанную ситуацию с залогом части помещения. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. На это было обращено внимание судом еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

В рассматриваемой ситуации речь идет о залоге не выделенной в натуре доли, а не части помещения, характеризующегося отдельными квадратными метрами.

Согласно п. 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке" часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимой вещи), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на помещение как на один объект недвижимости, его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены, сделка по залогу части помещения не соответствует закону и в соответствии со ст. 168 ГК РФ может быть признана недействительной (см. Постановление ФАС Уральского округа от 06.08.2013 N Ф09-7057/13 по делу N А50-15769/2011). Кроме того, суд признает законным отказ регистрирующего органа в регистрации договора залога части помещения как заключенного с нарушениями требований закона.

ВС решал, можно ли заложить в ипотеку здания без земли

Верховный суд решал, можно ли признать недействительным договор ипотеки недвижимости, если вместе с ней не было заложено право на находящиеся под зданиями земельные участки.

В рамках банкротного дела "Автосервисной компании "Статус Авто" конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО "Торговый комплекс "Южный". По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости. При этом право на земельные участки, на которых располагались здания, заложено не было.

Суды признали договор недействительным (дело № А63-1120/2015). Они исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, а земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы.

"ТК "Южный" обжаловал эту позицию в Верховном суде. Заявитель сослался на положения п. 45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка. С этим согласилась экономколлегия, возглавляемая Олегом Свириденко: она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала управляющему в заявленных требованиях.

Недвижимость Новосибирск, статьи

Статья раздела Кредиты

статьи по разделам:

Поиск по статьям:

Получение кредита под залог здания, как быть с землей?

Как правило, банку, кредитующему заемщика, необходима гарантия того, что выданные им деньги он непременно получит назад с процентами. Одной из таких гарантий является залог.

Кредит под залог

Каков смысл залога? Залог призван создать банку выгоду, когда кредиторов много, а имущества должника на всех не хватает. Во-первых, другие - "не залоговые" - кредиторы имеют право потребовать обратить взыскание на предмет залога только тогда, когда у должника нет другого имущества. Во-вторых, если организация-должник ликвидируется, то требования "залоговых" кредиторов удовлетворяются в третью очередь, а требования "не залоговых" - в пятую.

Что банки принимают в залог? Это должно быть имущество, которое является ликвидным, то есть в случае невозврата кредита его можно быстро и выгодно продать с торгов. Сюда относятся ценные бумаги, недвижимость, производственное оборудование, транспорт. Из ценных бумаг преимущество отдается векселям крупных компаний. Реже банки соглашаются принимать в залог "товары в обороте", то есть готовую продукцию на складе заемщика. Реализация залога возможна только с публичных торгов. Первая же проблема, с которой может столкнуться банк, состоит в том, что должник может попросить суд отсрочить продажу на срок до года, хотя это и не освобождает его от уплаты набежавшей за это время неустойки. Во-вторых, торги могут не состояться по причине того, что предмет залога никто не хочет купить. Если торги не состоятся дважды, то банк может в течение месяца после этого оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, в противном случае договор залога просто прекратится. Впрочем, должник может в любой момент до продажи залога прекратить дело, уплатив долг.

Что предложить банку в первую очередь? Допустим, у вас есть право аренды оборудования, ценные бумаги, транспорт, недвижимость, кое-какая дебиторка. Прежде всего - дебиторка. Но будьте готовы к тому, что в кредите вам откажут, если, по мнению банка, она нереальна для взыскания.

Наиболее привлекательно для банка предоставление кредита под залог недвижимости (ипотека).

На практике немало вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы "в воздухе".

Проблема в другом, в формулировке понятия "здание", породившей массу споров. Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания, например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодека об обязательности залога земли путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные "хитрости" уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике. Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельными и отметил, что, признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.
В то же время следует иметь в виду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке", п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").

Таким образом, ГК и Закон об ипотеке урегулировали только те случаи, когда залогодатель здания или сооружения является либо собственником, либо арендатором земельного участка, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. Но в соответствии с действующим российским законодательством существуют и иные права на землю, такие как право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного временного пользования, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут). Очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений. В этих ситуациях отсутствие залога на право на земельный участок не может служить основанием для признания договора ипотеки ничтожным пост. 168 ГК, ибо не установлено обязанности обременять эти иные права на земельные участки залогом.

p>Если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то при залоге здания или сооружения на этом участке ни земельный участок, ни право на него не закладываются и право залога не распространяется на право постоянного пользования. В этом случае при обращении взыскания на здание или сооружение и его реализации право на земельный участок продаже не подлежит, однако лицо, приобретающее здание или сооружение в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель здания или сооружения (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).

Залог одного или двух объектов

Вопрос-ответ по теме

У предприятия в собственности земельный участок (свидетельство оформлено), на участке шесть отдельно стоящих здания, на каждое оформлено свое свидетельство и технический паспорт. Хотим передать в залог один или два объекта, банк пишет, что мы можем передать только все объекты, которые на участке находятся и ссылаются на следующее:"Поскольку согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными". Хотя в 2010 году мы такой договор залога на один только объект заключали. Прав ли банк отказывая нам в передаче только одного или двух объектов в залог? Мы считаем, что они конечно свой интерес преследуют (хотят больше объектов в залог) и прикрываются лазейкой в законе, правы ли мы?

Позиция банка правомерна, т.к. по общему правилу при ипотеки здания, ипотека должна распространяться на участок, и на все находящиеся на участке объекты.

Дело в том, что в силу ст.69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, при ипотеки здания, обязателен залог участка. В свою очередь, если в ипотеку предоставляется участок, то право залога должно распространяться на все находящиеся и строящиеся на земельном участке здания, принадлежащие залогодателю участка в силу ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Дело в том, что данное императивное правило установлено в ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, и стороны договора ипотеки не могут изменить его свои соглашением. При этом, данный подход отвечает закрепленному в ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Однако до 07.03.2012 г. стороны договора ипотеки могли предусмотреть иной порядок.

Так, ранее, редакция (до 07.03.2012 г.) ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривала возможность предусматривать в договоре залога иные положения, что право залога не распространяется на объекты недвижимости на участке. В настоящее время утратила силу также диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013).

Тем не менее, ряд судебной практики приходит к выводу, что если в ипотеку предоставляются несколько зданий, а также предоставляется залог права на участок, как сопутствующий объект при ипотеки зданий, то заключение договора ипотеки без всех зданий находящихся на участке возможно - см. например, Постановление 1ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013, Постановление 1 ААС от 08.05.2014 № А43-23355/2013.

Однако следует отметить, что для банка договор залога не является публичным, т.е. обязать банк заключить данный договор, как правило, нельзя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 1 ААС от 08.05.2014 № А43-23355/2013

«Управление Росреестра обосновало свое решение положениями статей 5, 20, 64 Закона об ипотеке, указывая на нахождение на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 52:18:050294:0008, расположенном по адресу: г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Адмирала Нахимова, 13, наряду с объектами недвижимости, заложенными по договору залога, иных зданий, принадлежащих на праве собственности Обществу, на которые не поданы заявления о государственной регистрации ипотеки.

В силу части 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В то же время согласно части 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Проанализировав содержание договора залога недвижимости от 18.02.2013 № 1176-З, суд первой инстанции установил, что его предметом является передача Обществом в залог банку объектов недвижимого имущества, принадлежащих залогодателю на праве собственности, а также принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка на котором находятся передаваемые в залог объекты недвижимого имущества, а именно:

- здание (котельная № 3), условный номер 52-52-01/645/2006-104;

- здание корпуса ГМК с бытовыми помещениями, условный номер 52-52-01/239/2006-345,

- здание - главная понизительная подстанция, условный номер 52-52-01/023/2007-167, расположенные по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Адмирала Нахимова, д.13.

По соглашению сторон залог права аренды не распространяется на иные находящиеся и (или) строящиеся на земельном участке здания и иные сооружения, за исключение зданий, указанных в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 1.4 договора залога недвижимости от 18.02.2013 № 1176-З).

Таким образом, право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:050294:0008 не выступало самостоятельным объектом ипотеки и оно передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеуказанных нежилых помещений.

Следовательно, при заключении договора ипотеки воля сторон по договору была направлена на оформление залога только в отношении указанных в договоре объектов нежилых помещений.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что наличие связанного с ипотекой залога права аренды земельного участка, на котором находятся котельная № 3, корпус ГМК с бытовыми помещениями и главная понизительная подстанция, не может являться основанием для регистрации за банком права на обременения одновременно на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя.*

Установив в ходе рассмотрения настоящего дела, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:050294:0008, расположенный по адресу: г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Нахимова Адмирала, 13, не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке обозначенных нежилых помещений, арбитражный суд обоснованно признал несостоятельной ссылку Управления Росреестра на положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке.

У Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в совершении регистрационных действий и принятия оспариваемого решения.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному заключению о том, что решение Управления Росреестра от 15.10.2013 № 01/207/2013-739 об отказе в государственной регистрации договора залога недвижимости (последующая ипотека) от 18.02.2013 № 1176-З и дополнительных соглашений к нему от 10.04.2013 № 1, от 02.06.2013 № 2, от 26.09.2013 № 3, принято уполномоченным органом, однако не соответствует Закону об ипотеке и Федеральному закону № 122-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований».

Залог здания или сооружения

Вопрос-ответ по теме

В залог фонду предлагается 1/2 доля в праве общей долевой собственности на магазин. Земельный участок под магазином - в аренде по 1/2 доли земельного участка у каждого из арендаторов. В натуре доли не выделены. Вопрос. Возможно, ли в данной ситуации принять в залог доли в праве собственности на магазин и право аренды на 1/2 долю земельного участка?

Ответ на данный вопрос зависит от условий договора аренды участка, в частности, допустим ли залог ½ доли в праве аренды на земельный участок.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п.2 ст.7 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст.69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Эти правила применяются и при залоге доли в праве.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание (или доли в праве на здание) и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды – см. п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 № 10649/09.

Если договор аренды не требует получения согласия арендодателя на передачу арендных прав в залог, то передать в залог ½ долю в праве на здание и право аренды участка допускается.

«5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.*

Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.

Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется».

ЗАЛОГ ЗДАНИЯ БЕЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Можно ли заложить здание без земельного участка? В банке сказали, что в ФРС откажут в регистрации такого договора.

Если вы не являетесь собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание, возможно заключение договора ипотеки здания без земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Однако в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).