Содержание:
Жизненный цикл объекта недвижимости
Главная > Реферат >Экономика
Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования и подготовки кадров, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике. Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости – своеобразной генератор экономического роста страны;
- недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков.
По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовало масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.
Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подхода получила в мировой науке и практике название сервейинга (от англ. Survey - межевание, обследование, инспектирование).
Цель данной работы проанализировать, что происходит с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла.
1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость -> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения во времени. Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижимости воплощены в его «физическом теле», следовательно, реальная потребительская стоимость может быть определена лишь с помощью обследования, экспертизы фактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, что полезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.
Если обратиться к содержательной стороне изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить, что она испытывает на себе непосредственное влияние условий воспроизводства, - в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижимости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда овеществленным (т.е. замены физических затрат человека работой машин и механизмов) происходит более медленными темпами, по сравнению с другими отраслями. Однако общая закономерность остается неизменной, - стоимость готового объекта недвижимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условий воспроизводства.
Большим своеобразием, спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если для недвижимости - блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то для недвижимости - товара и недвижимости - источника дохода это не так. Причина очевидна: товар и источник дохода осуществляют в своей самостоятельной среде, а именно - на соответствующем рынке. Определение параметров для нахождения стоимости в использовании, также предполагает проведение соответствующих экспертиз.
Свою особую динамику имеет и местоположение. Хотя для конкретного объекта оно неизменно, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объект всегда существует в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеют свою значительную специфику, связанную с рассмотрением города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь и проводимые экспертизы.
Существует еще один аспект динамики - возможность изменения вида использования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влияния прекращают свое действие и появляются новые. Можно сказать, что в этом случае стоимость в использовании переходит на другую «динамическую траекторию» с изменившимися параметрами.
В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов - товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.
По своему содержанию эти экспертизы могут быть разделены на три группы:
Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезности объекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимости (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).
Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и колебания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, вида, типы рисков и т.д.
Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ и т.д.
Если вкратце определить сущность всех экспертиз, то они представляют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла. Необходимо особо подчеркнуть, что в данном случае термин «оценка» имеет принципиальное отличие от широко распространенной трактовки, согласно которой под оценкой понимается определение рыночной стоимости. С позиций экономики недвижимости оценку следует понимать, как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением. Vmax имеет место в начале жизненного цикла, далее происходит его неуклонное снижение. В общем случае экспертиза объекта недвижимости проводится в последующий момент времени по отношению к началу жизненного цикла, а значит назначением экспертиз является определение степени утраты Vmax, оценка ее реального уровня.
2. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга
Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (гениральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку в ту эпоху земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд - отец и активное начало богатства, а земля - его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью.
Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концепцией сервейинга.
Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.
Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей - функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).
Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.
Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы - ее доходности и устойчивости.
Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.
Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления - планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.
Методология (от др.-греч. «methodos» - способ действия и «logos» - учение, наука) - учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:
построение объекта и предмета исследования;
построение научной теории;
проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.
Теория cервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.
Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.
Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:
- во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);
- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;
- в-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.
Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.
3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
недвижимость сервейинг планирование время
На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).
Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).
Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.
Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.
Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются:
- стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);
- потребительские цели - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);
- социальные цели - социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.
Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и прочие цели - действия.
Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими последовательными этапами:
- анализ и постановка проблемы;
- поиск альтернатив решений;
- оценка и принятие решений (экспертиза решений).
В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:
- проведение в жизнь выбранной альтернативы;
- становление и контроль;
- процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.
Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.
Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.
Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.
Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.
Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.
Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
Список использованной литературы
Грабовый П.Г. Концепция сервейинг // Законодательство, №7, июль 2000
Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. – М., Издательство: Дашков и Ко, 2008
Черняк В.З. Управление недвижимостью. – М., 2007
Экономика и управление недвижимостью. – М., 2006
Сервейинг. Виды и состав экспертиз недвижимости
В последнее время все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.
Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.
Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии.
На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.
Очевидно, что динамика основных характеристик может быть выявлена только в результате проведения соответствующих экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержательной характеристике. В настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с объектами недвижимости, являются стоимостные величины.
Они являются достаточно универсальными измерителями, отражающими и объем затрат, связанных с созданием объекта, и текущее состояние рынков, на которых торгуется рассматриваемый объект, и будущие ожидаемые доходы, которые может извлечь собственник из данного объекта. Использование этих показателей в принятии различных решений, – административно-хозяйственных, коммерческих, юридических, – делает эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе.
Однако зачастую чрезмерное увлечение использованием универсальных стоимостных параметров приводит к излишнему абстрагированию, не позволяя учитывать специфические характеристики рассматриваемых объектов.
Учет особенностей отдельных объектов или конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами.
В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний.
В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:
- экономическая экспертиза;
- техническая экспертиза;
- правовая экспертиза;
- экспертиза местоположения;
- управленческая экспертиза;
- эксплуатационная экспертиза.
К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.
Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:
- провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
- составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной судебной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:
- основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
- строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
- инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).
Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.
Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости.
Потенциал местоположения объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть – в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.
Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.
Повысить эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей организации.
Таким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции сервейинга.
Курсовое проектирование по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов» - это один из важных этапов обучения по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».
В процессе курсового проектирования показывается системное представление о структуре и тенденциях развития инвестиционно-строительного комплекса в приоритетных возможностях совершенствования управления и перспективах улучшения развития в производстве и бизнесе.
Во время написания курсового проекта учитываются уровень теоретической подготовки, практические навыки, умения, приобретенные в ходе прохождения производственных практик. Также учитываются знания законодательных и нормативных актов, принципов принятия и реализации экономических и управленческих решений, знания организации, планирования и управления строительством. При написании проекта выявляется умение систематизировать и обобщать информацию.
Система экспертиз недвижимости
Система экспертиз объектов недвижимости включает в себя шесть экспертиз: правовая, техническая, экспертиза местоположения, экологическая, экономическая и управленческая.
Правовая экспертиза
Сущностью правовой экспертизы является изучение документов, удостоверяющих право владения объектом недвижимости действующего владельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так называемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца. Правовая экспертиза может осуществляться на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости, преследуя разные цели. Так, на этапе выбора и приобретения земельного участка под застройку целью правовой экспертизы может являться соответствие предполагаемого функционального назначения объекта недвижимости градостроительному зонированию, чистота права собственника на отчуждаемый участок. На этапе принятия решения о форме приобретения жилья (квартиры в многоэтажном доме) -- правомочность и правовая надежность коллективных форм финансирования строительства и последующего управления объектам (долевое участие в строительстве, жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья и т. д.), содержание договоров и т. д. Ранее уже отмечалась цель правовой экспертизы при приобретении объекта недвижимости на рынке недвижимости, в частности на вторичном.
Техническая экспертиза
Сущностью технической экспертизы, является изучение, как самого объекта недвижимости в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его техническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т. д. Результаты технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую -- при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприятий и с целью развития недвижимости, т. е. с целью повышения потребительной стоимости объекта недвижимости, другими словами -- с целью обоснования допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.
Отличительными особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующему объекту недвижимости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты, как уже отмечалось, могут быть использованы в целях рациональной эксплуатации и развития объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.
Задачи, решаемые в процессе технической экспертизы:
- визуальное и метрологическое обследование объектов с целью выявления и фиксации их технического состояния;
- взятие проб и лабораторное установление физико-химических и др. свойств материалов, из которых изготовлены несущие и ограждающие конструкции;
- выполнение проверочных расчетов прочности несущих конструкций и устойчивости здания, сооружения в целом;
- выдача рекомендации по усилению конструкций, возможности перепланировки и т.д.
Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурного осмотра объекта.
Экспертиза местоположения
Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, материалов маркетинговых и других исследований и оформлении заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению.
Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения:
1. усиление фактического функционального использования ОН и эффективности такого использования;
2. маркетинговые исследования по сферам фактического и возможного использования ОН;
3. исследование людских и транспортных потоков в районе местоположения и выявление достоинств этого местоположения;
4. выработка рекомендаций по улучшению использования преимуществ или достоинств местоположения.
Экономическая экспертиза
Экономическая экспертиза - это исследование рынка недвижимости в области конкретного сектора, уровня конкуренции, степени риска, дисконтирования, динамики изменения цен, местоположения инвестиционного объекта недвижимости и правового статуса субъекта по объекту недвижимости с учетом региональных, территориальных условий и полезности форм использования недвижимостью.
При определении стоимости недвижимости были использованы подходы:
Экологическая экспертиза
Сущностью экологической экспертизы является изучение проектной документации по объекта недвижимости исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заключения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная направленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направленность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопутствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения различных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения деятельности существующего объекта.
Управленческая экспертиза
Сущностью управленческой экспертизы является изучение и анализ проектируемой или действующей системы управления объектом недвижимости и оформление на этой основе профессионального заключения о рациональности, об эффективности этой системы и отдельных ее составляющих, а также выработка предложений по ее совершенствованию.
Экспертиза местоположения недвижимости
Экспертиза местоположения.docx
Актуальность темы заключается в том, что на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все острее. В центре города Чита расположено немало ветхих одноэтажных жилых домов, на месте которых гораздо выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность в экспертизе местоположения будет только расти.
Целью данного реферата является рассмотрение одной из экспертиз объектов недвижимости, а именно экспертизы местоположения. Экспертиза местоположения позволяет подобрать наиболее выгодный земельный участок под строительство, выявить его достоинства и недостатки, а также определить потребительскую стоимость объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Написание реферата преследует решение следующих задач: выяснить цели и задачи данной экспертизы, ее аспекты, рассмотреть систему критериев экспертизы местоположения, а также изучить технологию проведения экспертизы местоположения.
Реферат изложен на 23 страницах машинописного текста имеет 4 таблицы и 4 рисунка. При написании реферата использовано 8 источников.
Экспертиза местоположения объектов недвижимости.
Сущность экспертизы местоположения объектов недвижимости.
Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположения объекта его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения в полной мере. Вряд ли, например, целесообразно продолжать использование изношенного на 70% одноэтажного одноквартирного дома на центральной улице города. Видимо, значительно больший доход владелец земельного участка мог бы получить снеся этот объект недвижимости и возведя на его месте доходное офисное здание.
Основные аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости приведены в таблице 1.
Таблица 1. Аспекты экспертизы местоположения.
Градостроительная документация по объекту недвижимости и маркетинговая информация о нем
Людские и транспортные потоки, транспортная доступность, спрос
Близость к местам интенсивного движения людей, рекреационные свойства участка
расположения объекта недвижимости и использования участка
Время достижения объекта, уровень шума, степень загрязненности воздуха и другие достоинства
“Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла ОН, разумеется, с разными целями. Так в преднатальном периоде, на этапе технико-экономического обоснования целесообразности возведения объекта, цель экспертизы местоположения может заключаться в том, чтобы или подобрать наилучший участок для предполагаемого объекта, или наилучшим, наиболее эффективным образом использовать имеющийся участок, т.е. подобрать для его застройки объект, по своему функциональному назначению лучше соответствующий особенностям участка”[1, с. 48].
В экономический период целью экспертизы местоположения может являться информационное обеспечение принятия решения об изменении функционального назначения существующего объекта ввиду существенного изменения общеэкономической или маркетинговой ситуации в зоне местоположения.
В период оценки объекта недвижимости с целью инвестирования в него определенной суммы либо с целью продажи экспертиза местоположения будет иметь существенное значение в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения ОН, представлены на рис. 1.
Рисунок 1. Основные задачи экспертизы местоположения.
- Влияние факторов местоположения на стоимость объекта недвижимости .
Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.
Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.
На стоимость объекта недвижимости существенное влияние оказывают также ландшафтные характеристики, например, набережные Невы в г. Санкт-Петербург, Волги – в г. Нижний Новгород, Вятки в г. Киров; наличие вблизи парков и лесонасаждений.
Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москва.
Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования, что естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости. Разброс цен одного квадратного метра жилой площади с учетом местонахождения жилья находился в 2005 году в широких пределах до одной и более тысяч долларов.
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.
Цены на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, региональными различиями и, в конечном итоге, различиями местоположения.
- Местоположение коммерческой недвижимости.
Как показал опыт крупных городов Европы (а в настоящее время Москвы и Санкт-Петербурга) хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.
Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в “спальных” районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В этом случае имеется возможность развития этих центров с целью дальнейшего расширения бизнеса.
Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.
“Понятие ситуса проиллюстрировано на рис. 2, описывающем типичное использование объектов собственности для розничной торговли. Схожие связи могут быть схематично показаны и по другим вариантам использования недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион”[2, с. 28].
Рисунок 2. Ситус типичного использования недвижимости для розничной торговли.
Если в окружающей системе землепользования или экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования: строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытия предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового землепользования, а также связями между последним и оцениваемым объектом.
- Местоположение производственной недвижимости.
Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются следующие основные факторы:
- Наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий – прежде всего достойной оплаты труда – могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии.
- Сложившаяся система налогообложения, которая в различных регионах, в силу специфики России, может быть различной с учетом наличия свободных экономических зон и льгот, которые сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производства, стимулируя рост местной экономики и поступление средств в региональный бюджет.
- Близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (учет транспортных схем и др.).
- Наличие на территориях природных ресурсов, например леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.
Вышеперечисленные факторы влияния можно изобразить в виде ситуса экономического исследования местоположения производственной недвижимости (рис. 3).
Рисунок 3. Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости.
Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости: 1 – наличие и стоимость сырьевых теплоэнергетических и трудовых ресурсов; 2 – налогообложение, правовая защита права собственности, социальная среда; 3 – рынки сбыта готовой продукции, наличие конкурентов, перспективы развития.
Для крупных предприятий обрабатывающей промышленности уровни зависимости могут прослеживаться в общенациональном или даже международном масштабе.
Исследуя факторы ситуса можно достаточно точно определить:
- Целесообразность создания производственного предприятия на конкретном земельном участке региона;
- Стоимость недвижимости и бизнеса, связанного с этой недвижимостью;
- На основании данных приведенного анализа сделать экспертное заключение о целесообразности рассматриваемого варианта.
- Проведение экспертизы местоположения при определении потребительской стоимости объекта недвижимости.
Как уже было отмечено, экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительской стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения.
Технология проведения данной экспертизы осуществляется в следующей последовательности: по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны определяются цены на жилые объекты, так как разброс цен по регионам и городам России с учетом, прежде всего, местоположения варьируются в широком диапазоне.
Разница в ценах указывает на то, что цены жилую недвижимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий.
Однако и в самом городе, в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, к парковой зоне и др. цены на квартиры также различны. Разброс цен за один квадратный метр жилой площади в зависимости от местоположения в Москве проиллюстрирован на карте-схеме цены жилья (рис. 4). Из анализа карты-схемы видно, что цены весьма различны (от 250 тыс. рублей за 1 м 2 в центре до 130 тыс. рублей на окраинах города).