Залог оформлен куплей-продажей

Как выглядит договор купли-продажи с залогом?

Как правило, договор с залогом принято оформлять для того, чтобы можно было предоставить продавцу гарантии, что товар будет оплачен, а в случае непредвиденных ситуаций возвращены убытки. Важно учесть то, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает именно на основании договора.

Изучая внимательно правила Гражданского Кодекса можно понять, что их принято применять исключительно к залогу, который возник на основании закона, если законом не установлено иное.

Если возникает залог строго на основании закона, тогда залогодатель, залогодержатель заключают соглашение, которое станет регулировать их отношения.

Образец типового договора купли-продажи с залогом

Важно отметить, что договор имеет свободную форму, но однозначно должен содержать важнейшие условия, которые и будут определены законом в качестве существенных.

В момент совершения сделки, связанной с куплей-продажей с залогом той или иной вещи, то договор имеет общий вид:

• важно учесть сведения об участниках сделки;
• наименование предмета сделки, ее описание;
• цена договора;
• права и обязанности участников сделки;
• перечень важнейших приложений;
• подписи сторон;
• те или иные условия, которые будут рассмотрены сторонами.

Существенные условия договора купли-продажи с залогом

Подобные договора должны обладать важнейшими пунктами, а значит, их нельзя игнорировать.

Сюда можно отнести:

• предмет залога. В том случае, если в залог передается определенная вещь, то важно определить ее наименование, признаки, все это и позволит индивидуализировать эту вещь. Важно учесть, что если в качестве предмета залога станут выступать имущественные права, то необходимо определить какие именно права станут передаваться в залог, каково их содержание;
• нельзя не выделить оценку предмета залога;
• следует указать важную информацию. Она заключается в том, что необходимо понять у какой именно стороны договора о залоге будет, находиться заложенное имущество, что является важным моментом;
• существо обеспечиваемого залогом обязательства. Здесь важно понимать, что если залогом будет обеспечиваться обязательство, возникшее из договора, то в документе нужно указать, кто именно является продавцом, а кто покупателем;
• размер обеспечиваемого залогом требования. Важно понимать, если залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в документе важно указать размер кредита. Сюда относятся и проценты, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;
• важно соблюсти и сроки исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом.

Как выглядит договор купли-продажи доли квартиры?

Сколько оформлять экземпляров договора купли-продажи автомобиля, смотрите тут.

На каких условиях происходит передача имущества с залогом?

Чтобы не допустить никаких ошибок, желательно соблюдать все условия договора, тогда сделку можно будет считать завершенной. Учтите, что имущество может передаваться со стороны продавца не только досрочно, но и в строго оговоренные сроки, о чем должно быть известно.

Если покупка имущества осуществляется досрочно, то продавец в свою очередь обязательно должен быть извещен об этом.

В договоре важно прописать некоторые пункты:

• вид транспортного средства, которое и станет осуществлять доставку:
• порядок и форма оплаты:
• характеристики, как упаковки, так и маркировки.

Естественно следует учесть еще один важнейший момент, когда покупатель станет перечислять на расчетный счет продавца ту сумму, о которой будет указано в договоре. Что касается размера суммы, то все это определяется строго в индивидуальном порядке.

Часто случается такое, что по тем или иным причинам покупатель нарушает условия договора, в этом случае залог, который и был перечислен ранее, как правило, не возвращается.

Конечно, договор всегда можно расторгнуть, если не будут соблюдены те или иные его условия со стороны участников сделки. На практике такое происходит все чаще и чаще, но чтобы избежать подобных ситуаций, следует заранее изучить все пункты договора, вникнуть в их смысл.

Оформить договор и заключить такую сделку можно, без каких-либо ошибок, важно всего лишь соблюдать все условия и особенности процедуры. Если возникают какие-то сомнения, то всегда можно обратиться за помощью к опытным юристам за консультацией, получая развернутые ответы на интересующие вас вопросы.

Различие залога и купли-продажи недвижимости

Самой распространенной схемой, используемой в последнее время при совершении мошенничеств в сфере недвижимости, является использование неграмотности населения при подмене злоумышленниками юридических понятий «купля-продажа» и «залог недвижимости», что мы и рассмотрим в настоящей статье.

Оказавшись в тяжелой жизненной ситуации, гражданин, срочно нуждаясь в денежных средствах, обращается в недобросовестные коммерческие компании, где ему поступает предложение получить крупную сумму денежных средств, то есть заключить договор займа под определенный процент, и под залог имеющейся у гражданина недвижимости.

Фактически же, при регистрации сделки в Росреестре, гражданин, либо в силу незнания, либо невнимательности подписывает уже договор купли-продажи, полагая, что так и должен быть оформлен залог его недвижимости.

Итак, разберемся подробнее в терминах «Залог» и «Купля-продажа».

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

То есть залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств.

Главное, что при залоге собственник имущества остается прежний, то есть гражданин, желающий получить в заем денежные средства, и при регистрации именно договора залога в Росреестре в свидетельстве о праве собственности будет указано обременение недвижимого имущества, а именно слово «ипотека». Собственник не изменится.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

То есть купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество.

Таким образом, обе указанные сделки осуществляются через регистрацию в соответствующем компетентном органе, Росреестре, однако различия в последствии их заключения очевидны, при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении.

На основании изложенной информации, самым очевидным советом в такой ситуации будет Ваша особая внимательность и предусмотрительность при заключении и подписании договоров с недвижимостью, ведь если Вы передаете свою недвижимость в залог, то и сам договор должен иметь соответствующее наименование, и только если Вы решили продать свою недвижимость, то исключительно в этом случае Ваш договор должен называться «договор купли-продажи».

Договор купли-продажи квартиры вместо договора займа под залог квартиры

Хочу выслушать Ваше мнение по следующей проблеле:

моя родственница взяла займ на сумму 250 т.р. под залог собственной квартиры.

Согласно договору займа, который у нее на руках, заумодавцем является физическое лицо, которому она ежемесячно должна выплачивать долг с процентами на его банковскую карту, указанную в реквизитах. Помимо процентной ставки и условий начисления пени за просрочку, в договоре есть пункт о конфиденциальности, при нарушении которого, т.е. при разглашении деталей сделки третьим лицам, заемщик должна выплатить займодавцу 100 т.р.! При этом о залоге в виде квартиры в договоре нет ни слова.

Тем не менее,мое родственница с этим займодавцем побывали в регистрационной палате, где, очевидно, были поаны документы на переоформление права собственности на квартиру. На руках у родственницы, помимо вышеуказанного договора займа, есть только расписка и палаты о том, какие документы были поданы на рассмотрение, а именно: заявление, Договор КУПЛИ-ПРОДАЖИ, и чек об уплате госпошлины. Договора о купле-продаже у родственницы на руках нет. Я понятия не имею, что там может быть написано. Сама родственница ничего не помнит.

В связи с этим возникает подозрение на факт мошенничества со стороны займодавца. Похоже речь идет не о залоге, а о завладении чужим имуществом обманным путем.

Подскажите, какие меры нужно предпринять в срочном порядке, чтобы приостановить процесс переоформления собственности? Как доказать, что сделка купли-продаже не действительна? Сколько у нас вообще есть времени на принятие каких-то действий?

Благодарю за Ваш скорый ответ.

Ответы юристов (2)

Елена, добрый вечер!

Времени у Вас нет, берите родственницу и идите писать заявление в ОВД о преступлении — мошенничестве прямо сейчас!

С утра бегите в росреестр и пишите заявление о приостановлении регистрации Договора купли-продажи!

Затем к юристу и составляйте исковое заявление о признании сделки по купле-продаже недвижимости недействительной под влиянием обмана!

Обязательно ОТДЕЛЬНЫМ ДОКУМЕНТОМ СОСТАВЛЯЙТЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИМЕНЕНИИ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР — НАЛОЖЕНИИ ЗАПРЕТА НА РЕГИСТРАЦИЮ ДАННОГО ДОГОВОРА В РОСРЕЕСТРЕ!

Это очень важно, т.к. это остановит процесс регистрации Договора на 100% и возможно, мошенник, поняв, что не сможет быстро перепродать квартиру, вернет Вам деньги.

Данное заявление суд рассматривает в день его поступления. В суде требуйте имя судьи, который должен вынести определение о наложении запрета на регистрацию купли-продажи, слезно просите его Вам помочь и сделать это быстрее, получите на руки данное определение и несите его в МФЦ или Росреестр и сдавайте им под отметку о получении! Они обязаны будут приостановить регистрацию права собственности на мошенника, а далее, вы уже будете разбираться в суде и в полиции, оспаривать договор купли-продажи и доказывать, что родственницу обманули!

Это не даст перепродать Вашу квартиру и возможно сразу заставит вернуть Вам деньги!

Уточнение клиента

Антон, благодарю за Ваш ответ.

Подскажите, пожалуйста, куда лучше обратиться за помощью юриста, если родственница находится в г. Новосибирске и относиться к категории малоимущих. Я, к сожалению, финансово тоже не в состоянии помочь. Существуют ли государственные (социальные) организации юристов к кому можно обратиться за помощью?

29 Июня 2017, 23:13

Елена, список адвокатов, оказывающих бесплатную помощь в Новосибирске, при себе нужно иметь документы о том, что причислены к категории малоимущих.-advpalatanso.ru/doc.

Он по состоянию на 2016 г., нужно звонить завтра и конкретно узнавать у каждого, оказывает или нет.

Но в Росреестр ей точно нужно сходить самой, пусть опишет ситуацию и ей помогут написать заявление на возврат документов и приостановление регистрации.

Общая информация на всякий случай. to54.minjust.ru/ru/obsh…

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить продажу в рассрочку с залогом?

Здравствуйте, хочу продать прогулочный катер в рассрочку, для расчета предлагают в залог автомобили, не знаю как это все оформить.

Подскажите, какой составить договор. Катер в моей собственности.

Договор купли-продажи прогулочного катера требуется с регистрацией в ГИМС и договор залога движимого имущества (авто), который можно зарегистрировать в ГИБДД (обременение).

В Росси ни один документ, договор не гарантирует исполнение обязательств, берите в обеспечение авто и документы. Договор должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах, все подробно пропишите кто что, сколько, когда обязательства считаются исполненными.

Уважаемая Наталья. Залог - это мера, применяемая кредитором (вами) в обеспечение исполнения обязательства. В вашем случае - это полная уплата покупной цены прогулочного катера. Залог имущества оформляется договором. В соответствии со ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил влечет недействительность договора о залоге.

Могу предложить образец договора о залоге.

Удачи. Сергей. Мой ответ - ваш отзыв.

Наличие в залоге автомобилей гарантирует Вам действенность прав кредитора, это обязательство является обеспечительной мерой, которая при просрочке периодичных выплат позволит Вам удовлетворить Ваши требования из стоимости заложенных автомобилей, это безусловно снижает риск невыплаты. Как правильно было отмечено, договор купли-продажи катера, тем более содержащий элементы договора залога автомобилей, нуждается в регистрации.

Договор купли-продажи катера заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. В договоре в Вашем случае должно быть детально изложено обязательство по оплате катера в рассрочку, надлежаще описана обеспечительная мера в виде залога автомобилей, а также момент и условия перехода права собственности на катер. Упущение подробного изложения в договоре спорных моментов (т.е. моментов, которые разъясняют последствия ненадлежащего исполнения обязательств в тех или иных случаях) может привести к негативным последствиям в виде сложности определения юридических последствий, поэтому рекомендую обратиться за квалифицированной помощью, которую при необходимости с радостью Вам окажу.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

"Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа". В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

"А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский областной банк", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.". Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

"В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона "Об ипотеке залоге недвижимости").

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

"В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры". Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

"В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…".

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения".Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
"Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…".

И в п. 88 того же Постановления:
"Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…".

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона "Об ипотеке залоге недвижимости" соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Залог недвижимости или передача собственности: основные действия

Процедура приватизации жилья, действующая в рамках Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», стала основанием для вовлечения жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в полноценный гражданско-правовой оборот. То есть квартиру или дом после приватизации можно продать, обменять, передать в залог, оформить дарственную, передать пользование на праве пожизненного наследуемого владения.

Одной из наиболее актуальных программ в области кредитования, которые предлагают сегодня финансовые организации, является займ под залог недвижимости с оформлением сделки по купле-продаже. Основная суть этой программы заключается в следующем: между собственником жилого помещения, который нуждается в заемных средствах, и кредитором, готовым предоставить данное финансовое обязательство, оформляется договор купли-продажи квартиры с правом ее выкупа заемщиком при полном погашении долга.

Стоит отметить, что действующее российское законодательство не предусматривает выдачу денег под залог недвижимости таким способом, равно как и не предусматривает никакого обеспечения кредитных обязательств, а значит, по сути, данный метод никак не защищен никакими правовыми нормами. Соответственно, граждане, рискнувшие получить деньги под недвижимость таким образом, допускают немало ошибок, стоящих им в результате потери своей недвижимости безвозвратно. В судебной практике довольно часто встречаются случаи мошеннических действий со стороны кредиторов, которые используют для обогащения посредством обмана неосторожных граждан специальные тщательно продуманные схемы действий, в основе которых грамотно заложены юридические аспекты.

Ошибка 1. Получение денег под недвижимость через заключение договора купли-продажи квартиры/дома с последующим выкупом.

Это главная ошибка, которую допускают заемщики. Договор займа и способ его обеспечения (договор залога) регулируются Гражданским кодексом РФ, а именно главой 42 и параграфом 3 главы 23.

Содержание таких сделок включает в себя условия получения заемщиком денежных средств от кредитора с обязательством из возврата в срок, определенный договором. В данном случае объект недвижимости, переданный в залог кредитору, является обеспечением возврата займа, оставаясь при этом собственностью заемщика. Согласно договору в случае невозврата своевременно долга, заложенная недвижимость должна быть реализована по решению суда через открытые торги по продаже имущества должника. Далее, денежными средствами, полученными в результате реализации имущества, погашают долг в полном объеме и оставшиеся средства уже возвращаются заемщику.

На практике, при оформлении договора купли-продажи квартиры вместо договора займа и залога полностью исключается правовой механизм по возврату средств через суд и торги, то есть при данной сделке кредитор приобретает права на залоговое имущество, и в случае просрочки платежей заемщиком вправе потребовать от него немедленного освобождения недвижимости. Соответственно, такая схема взаимоденежных и залоговых отношений полностью отдает заемщика во власть кредитора, практически исключая необходимость в судебных разбирательствах, поскольку суд скорее всего вынесет решение в пользу займодавца.

Ошибка 2. Отсутствие или неправильно оформленное соглашение о займе и праве его обратного выкупа после полного погашения долга.

Если все-таки между заемщиком и кредитором был оформлен договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа, данные денежные взаимоотношения должны быть оформлены двумя соглашениями: отдельно составляется договор займа и договор обратного выкупа имущества. Иначе, в случае судебного процесса относительно данной сделки, суд констатирует факт совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, не принимая в учет уже совершенные заемщиком выплаты по договору займа.

Ошибка 3. В договоре купли-продажи имущества указана его стоимость, не соответствующая реальным договоренностям между заемщиком и кредитором.

Одна из опасных схем получения денег под залог недвижимости – с указанием в договоре купли-продажи суммы, не соответствующей стоимости, отвечающей реальным договоренностям, и чаще всего эта сумма является завышенной, чем на руки получает заемщик. Как итог, если судом сделка купли-продажи будет признана недействительной, заемщик должен будет вернуть кредитору сумму, прописанную в договоре.

Как показывает практика, встречается немало случаев, когда в договоре сумма указана выше, чем требовалось и была выдана заемщику. Данная схема часто используется опытными кредиторами из следующих побуждений:

• во-первых, сделка имеет абсолютную законность и сводит к нулю исполнение любых требований заемщика, который в суде может заявить, что ему на руки была выдана сумма меньше рыночной стоимости залогового имущества;
• во-вторых, в случае, если сделка будет признана судом недействительной, заемщику придется возвращать сумму, прописанную в договоре.

Несомненно, деньги под недвижимость, полученные у кредитора таким способом, ставят под сомнение правомерность действий и дают основание для возбуждения уголовного дела в отношении лиц, виновных в обмане заемщика. Однако, зачастую ввиду отсутствия доказательной базы о получении меньшей суммы, делает привлечение к ответственности мошенников практически невозможным.

Ошибка 4. Переоценка финансовых возможностей и юридических последствий в случае неисполнения долговых обязательств.

Оформляя договор купли-продажи с последующим выкупом объекта недвижимости, заемщику необходимо помнить, что он не может позволить допущение даже малейшей просрочки по кредитному обязательству, в противном случае он просто-напросто может лишиться жилья. По этой причине, в первую очередь, заемщик должен правильно оценивать свои финансовые возможности.

Важно! В п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» предусмотрены исключения, когда кредитор не может требовать продажи залогового имущества заемщика, допустившего просрочки платежей.

Займ под залог недвижимости: судебная защита

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ одним из способов защиты для заемщика, получившего деньги под недвижимость с оформлением договора купли-продажи, является подача иска с требованиями о признании сделки недействительной и возвращении утраченной собственности заемщику. Основанием для иска, как правило, являются доводы о кабальности сделки, которая была заключена на неблагоприятных для заемщика условиях, и применение последствий недействительности сделки.

Стоит отметить, что в судебной практике нечасты случаи удовлетворения таких исков, для этого заемщику необходимо собрать максимальную доказательную базу о возникновении заемных и залоговых обязательств, что порой сделать бывает совсем не просто.

Подводя итог всему вышесказанному, специалисты рекомендуют все-таки для получения займа под залог недвижимости лучше оформлять договоры займа и залога, которые оформляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации (ст. 808 ГК РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

В случае, если все же стороны договорились о выдаче займа на условиях оформления договора купли-продажи и соответственно передачи права собственности на объект недвижимости на кредитора, необходимо дополнительно заключить договор о праве выкупа заемщику своей собственности и обязанности кредитора продать это имущество заемщику (оформляется предварительным договором купли-продажи или иным соглашением, носящим обеспечительный характер). Условия обеспечения должны быть также прописаны в договоре займа.

Новые правила о залоге акций и долей открывают дополнительные возможности для бизнеса

Залог не случайно является одним из самых распространенных способов обеспечения обязательств, особенно когда речь идет о значительных суммах. Он позволяет кредитору-залогодержателю удовлетворить свои притязания за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед всеми остальными кредиторами. Теперь, с появлением новых положений Гражданского кодекса, регулирующих залог акций и долей уставного капитала в хозяйственных обществах, у бизнеса появилось больше возможностей использовать эти конструкции при необходимости предоставить или получить обеспечение обязательства.

Эффективность и удобство залога связаны в том числе с наличием усилен­ных правовых гарантий, обеспечиваю­щих удовлетворение требований кредитора. В частности, они заключаются в том, что залог сохраняется даже при отчуждении заложенного имущества. При этом покупатель не может ссылаться на то, что он не знал об обременении при приобретении имущества: это не является основанием для освобождения от перешедших к нему обязаннос­тей залогодателя (Определение ВС РФ от 10.04.2007 по делу № 11В07-12, Апелляционное определение Пермского крае­вого суда от 19.03.2014 по делу № 33-2358). Залог сохраняется, даже если в отношении должника-залогодателя возбуждено дело о банкротстве и его заложенное имущество внесено в уставные капиталы (передано в собственность) созданных компаний при специальной процедуре замещения активов (ст. 141 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Несмотря на то что замещение активов происходит только с согласия залогодержателя, наличие такого согласия не влечет прекращения права залога. В таком случае имущество переходит от должника к другим лицам, обремененное залогом (постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2014 № 18749/13 по делу № А40-173901/2012). Практике известны случаи, когда залогодержатель добивался восстановления права залога на имущество, даже если после продажи его разделили на несколько объектов и распродали по частям. Изначальный предмет залога был видоизменен в результате совершения указанных действий. Но залогодержатель все равно вправе требовать восстановления права залога на все образованные объекты. Связано это с тем, что законом для сохранения силы залога не требуется внесения изменений в части описания предмета залога и его оценки, а также регистрации таких изменений для недвижимого имущества (постановление ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу № А40-148453/2012).

Залог прав можно дополнительно защитить корпоративным договором

Ранее на страницах нашей газеты мы уже обращались к теме залога в свете недавних изменений части 1 ГК РФ (см. «ЭЖ», 2014, № 08, с. 12) . Помимо залога обычного имущества (автомобили, нежилые здания и сооружения), а также допус­каемого на практике залога доменных имен, с 1 июля 2014 г. можно закладывать еще и обязательственные права, права по догово­ру банковского счета, права участников юридических лиц, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельнос­ти и приравненные к ним средства индивидуализации (Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ. Новая редакция Гражданского кодекса прямо предусматривает такую возможность (ст. 358.1, 358.9, 358.15 и 358.18).

Особо важное значение для практики имеет залог прав участников юридических лиц, поскольку бизнесу, которому требуются кредитные средства, для получения финансирования, как правило, необходимо предоставить кредиторам ликвидное обеспечение, коммерческая ценность которого не вызывает сомнений. Кредиторам, согласным выдать заем, может быть интересно обеспечение в виде залога прав участия в успешной, динамично развивающейся компании. Кредиторы могут заранее оговорить в соглашении с залогодателем возможность обращения взыскания на права участия в компании во внесудебном порядке (ст. 350.1 ГК РФ) и в случае невозврата кредита обратить взыскание на заложенные права участия. Однако для того чтобы залогодержателю перешли эти права, одних только действий по обращению взыскания недостаточно. Для этого залогодержателю понадобится принять участие в торгах и приобрести соответствующий бизнес, купив права участия в компании.

В противном случае, если он участия в торгах не примет, права участия может приобрес­ти другой коммерсант, а залогодержатель только получит вырученные на торгах денежные средства от реализации прав участия.

Так, если у компании есть ценные активы, залогодержателю не обязательно оформлять залог каждого актива. Вместо этого он может оформить залог прав участников общества (ст. 358.13 ГК РФ), а также дополнительно заключить с залогодателем и иными участниками юридического лица корпоративный договор, в котором будет предусмотрена необходимость согласования с залогодержателем любых сделок с имуществом компании, а также иных ограничительных положений, направленных на защиту права залога. Заключать такой договор можно не только между участниками, но и между кредиторами общества, третьими лицами и участниками в соответствии с п. 9 ст. 67.2 ГК РФ.

Процесс оформления залога права участия в компании довольно простой и быстрый. Достаточно обратиться к нотариусу и зарегистрировать обременение в ЕГРЮЛ (срок регистрации — не более пяти рабочих дней). Для сравнения: при залоге, например, недвижимости, времени уйдет больше, за исключением регистрации ипотеки жилых помещений, срок регистрации которых также составляет пять рабочих дней. В остальных случаях срок регистрации ипотеки — один месяц, а залог земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений производится в течение 15 рабочих дней (п. 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При этом расходы при регистрации недвижимости также будут больше.

В корпоративном договоре, заключенном между участниками общества и кредитором, можно указать, что участники общества без согласия залогодержателя не будут принимать решение об увеличении уставного капитала общества за счет принятия в его состав новых участников. Такое условие поможет предотвратить ситуацию появления нового участника компании, который не будет связан условиями корпоративного договора. Изменить или исключить из корпоративного договора указанное условие без согласия залогодержателя никто из участников общества не сможет, поскольку любые изменения договора, равно как и его расторжение допускаются только по соглашению всех участвую­щих в нем сторон, если только сторона, инициирующая такое изменение или расторжение договора, не докажет, что имело место существенное изменение обстоятельств или существенное нарушение ее прав другими сторонами (ст. 450 ГК РФ). Залогодержатель может также настоять на включении подобных положений в устав общества, права участия в котором закладываются, поставив это в качестве условия предоставления финансирования.

Некоторые условия можно включить в договор залога только с согласия общего собрания участников

При оформлении собственно залога прав участников общества (ст. 358.15 ГК РФ) нужно обратить внимание на следующие моменты. Залог прав акционера (участника) представляет собой залог принадлежащих акционеру акций (доли в уставном капитале) этого общества. Причем это возможно только в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью: залог прав участников (учредителей) иных юридичес­ких лиц не допускается (п. 1 ст. 358.15 ГК РФ).

Залог возможен как в отношении полного пакета акций (всех долей) компании, так и в отношении их части — законом не предусмотрено каких-либо ограничений. Соответственно, в незаложенной части залогодатель сохраняет за собой всю полноту принадлежащих ему корпоративных прав в отношении компании.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога (доли или акции в обществе с указанием его ­ОГРН и ИНН), существо, размер и срок исполнения обязательства, обес­печиваемого залогом (например, обязательство по возврату через год с даты выдачи кредита в сумме 1 000 000 руб. по договору об открытии кредитной линии). Согласовать условия, относящиеся к основному обязательству, можно и более прос­тым способом — сделать в догово­ре залога отсылку к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обес­печиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

При залоге долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью необходимо соблюдать требования Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон № 14-ФЗ). В частности, в залог можно передать долю или ее часть другому участнику общества или с согласия общего собрания участников третьему лицу, но при условии, что это не запрещено уставом общества. Такое правило направлено на соблюдение прав иных владельцев компании. Решение по этому вопросу общее собрание участников принимает простым большинством голосов, если большее количество голосов не предусмотрено уставом общества (например, единогласное одоб­рение или наличие квалифицированного большинства), при этом голос самого залогодателя не учитывается (п. 1 ст. 22 Закона № 14-ФЗ).

Поэтому условие о внесудебном порядке обращения взыс­кания на заложенное имущество не может содержаться в догово­ре залога доли (час­ти доли) в уставном капитале ООО, заключенном одним из участников — физическим лицом (в том числе индивидуальным предпринимателем) с залогодержателем, не являющимся участником общества: такой залог возможен только с согласия общего собрания участников общества (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). Передача же доли или ее части в залог без решения общего собрания участников общества в случае, когда по уставу или по корпоративному договору, сторонами которого являются сразу все участники общества, такое решение было необходимо, может послужить основанием для признания договора залога недействительным по иску одного из участников общества (постановление ФАС Центрального округа от 12.10.2010 по делу № А35-10976/2009).

Договор залога доли в ООО обязательно удостоверяется нотариально. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность сделки (п. 2 ст. 22 Закона № 14-ФЗ). При этом сам залог возникает только после внесения сведений об этом в ЕГРЮЛ. В связи с этим залогодержателю перед предоставлением финансирования необходимо учитывать и такой фактор, как необходимость получения залогодателем — гражданином, состоящим в браке, согласия своего супруга на передачу долей в ООО в залоге (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Федеральный закон от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон № 208-ФЗ) прямо не говорит о возможности залога акций в АО и не предусматривает специальных правил, как Закон № 14-ФЗ, однако и не исключает такой возможности в некоторых нормах. Так, если выкупаемые ценные бумаги (речь идет о выкупе по требованию лица, которое приобрело более 95% акций ОАО) являлись предметом залога или иного обременения, требование о выкупе ценных бумаг также направляется открытым обществом залогодержателю или лицу, в интересах которого установлено обременение, в соответствии с информацией, полученной от регистратора и номинальных держателей (абз. 2 п. 3 ст. 84.8 Закона № 208-ФЗ).

Залогодателем как долей в ООО, так и акций в АО может выступать и сам должник, и третье лицо, не являющееся должником. Взаимоотношения должника с залогодателем — третьим лицом выстраиваются на основании отдельного соглашения. Например, такая сделка может являться встречным исполнением третьего лица за реализованные в его пользу должником товары, работы или услуги, передачу имущества в аренду и т.д. Передача акций третьим лицом в залог может быть признана недействительной сделкой, если она направлена не на реальное обес­печение исполнения должником своих обязательств перед его кредитором, а на получение третьим лицом необоснованного и несоразмерного объему предоставленного обеспечения, значительно превышающего последнее, вознаграждения от должника. Такие действия свидетельствуют о злоупотреблении залогодателем своими правами, что недопустимо в силу положений ст. 10 ГК РФ и влечет отказ в защите права.

Так, в одном деле залогодатель передал банку в залог свои акции в обеспечение исполнения обязательств должника банка по заключенным между ними кредитным договорам. Залогодатель-акционер заключил отдельный договор с должником, в котором они предусмотрели условие о том, что за передачу акций в залог должник выплачивает залогодателю денежное вознаграждение. Суд отказал залогодателю в удовлетворении его требования о выплате вознаграждения, мотивировав это отсутствием у истца права требовать вознаграждения за предоставление залога. К такому выводу суд пришел, поскольку спорные акции переданы в залог банку по цене 1 коп. за акцию без оценки их рыночной стоимости. Передача акций в залог банку не преследовала цель реального обеспечения кредитных обязательств должника, а была направлена на получение прибыли в виде вознаграждения за предоставление залога, размер которого определялся исходя из размера задолженнос­ти по кредитным догово­рам. Установленная судом явная необос­­нованность и несоразмерность вознаграждения, причитающегося с должника, предусмот­ренного догово­ром о предоставлении залога, объ­ему предоставленного обес­печения, расценено как злоупотребление правом. Это и повлекло отказ в защите права и в иске (постановление ФАС Московского округа от 14.03.2012 по делу № А40-77369/10-83-705).

Порядок осуществления корпоративных прав в ООО и АО отличается

Закон по-разному определяет порядок осуществления корпоративных прав для АО и ООО. В обоих случаях действует диспозитивное правило, которое поз­воляет предусмотреть иной порядок осуществления прав договором по сравнению с общим правилом, установленным законом. Но это общее правило для АО и для ООО отличается: по умолчанию при залоге акций корпоративные права осуществляет залогодатель, то есть акционер, а при залоге долей в ООО — залогодержатель (п. 2 ст. 358.15 ГК РФ). Возможность передачи залогодателем-акционером залогодержателю права на учас­­тие в собраниях акционеров допускалась и встречалась в практике и до принятия поправок в ГК РФ о залоге корпоративных прав при условии, что это было прямо предусмотрено договором залога (Определение ВАС РФ от 20.03.2009 № ВАС-3038/09 по делу № А21-7628/2007).

Разница лишь в том, что ранее залогодержатель принимал в них участие не от собственного имени, а от имени залогодателя-акционера.

Согласно положениям ст. 2 Федерального закона от 22.04.96 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» владельцем акций является лицо, которому указанные ценные бумаги принадлежат на праве собственности или ином вещном праве. В силу положений п. 1 ст. 334 ГК РФ договор залога не является основанием для перехода к залогодержателю права собственности на предмет залога. Действующее законодательство также не относит право залогодержателя на имущество, являющееся предметом залога, к числу вещных прав. Поэтому кредитор акционера, которому были переданы в залог акции, не становится акционером. Однако это не исключает возможности участия кредитора-залогодержателя в общих собраниях акционеров как представителя залого­дателя-акционера. Закон не запрещает передачу акционером полномочий на участие в общем собрании акционеров другим лицам: в том числе и тем, кому акции переданы в залог (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2008 по делу № А21-7628/2007).

Порядок осуществления корпоративных прав залогодержателем акций регламентирован новой ст. 358.17 ГК РФ. Так, договором залога ценной бумаги может быть предусмотрено осуществление залогодержателем всех прав, принадлежащих залогодателю и удостоверенных заложенной ценной бумагой, либо всех прав, принадлежащих залогодателю и удостоверенных заложенной ценной бумагой, кроме права на получение дохода по ценной бумаге.

Однако согласно п. 4 ст. 358.17 ГК РФ, которым предусмот­­рены права залогодержателя в силу договора залога ценной бумаги, и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть в догово­ре залога, что залогодержатель получает доход по заложенным акциям, действуя от имени залогодателя-акционера по доверенности, и полученные суммы направляет в счет погашения обязательства, исполнение которого обеспечено залогом ценной бумаги, долгов перед ним (ст. 410 ГК РФ), что не противоречит закону.

Залогодержатель акций осуществляет корпоративные права по заложенным акциям от своего собственного имени. Если он ограничен по условиям договора залога в объеме корпоративных прав, то выход за пределы полномочий не затрагивает права и обязанности третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о таких ограничениях. Однако залогодержатель несет перед залогодателем ответственность за данные нарушения, предусмот­ренную законом и договором, а залогодатель вправе требовать в судебном порядке прекращения права залога (п. 2 ст. 358.17 ГК РФ). Аналогичным образом залогодатель несет ответственность перед залогодержателем, если он обязан согласовывать с залогодержателем свои действия по условиям договора залога, но он эту обязанность нарушил. В такой ситуа­ции залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 3 ст. 358.17 ГК РФ).

Акции, которые являются предметом договора залога, могут быть конвертированы в иные ценные бумаги. В такой ситуации для защиты прав и законных интересов залогодержателя предусмотрено, что вновь образуемые в результате конвертации ценные бумаги также считаются находящимися в залоге (абз. 1 п. 5 ст. 358.17 ГК РФ).

Если же в соответствии с законом залогодатель ценных бумаг в силу того, что он является их владельцем, дополнительно к ним безвозмездно получает иные ценные бумаги или иное имущество, то такие ценные бумаги или такое имущество находятся в залоге у залогодержателя (п. 3 ст. 336 и абз. 2 п. 5 ст. 358.17 ГК РФ). Такая ситуация возможна, к примеру, когда по решению общего собрания акционеров общество выпускает облигации, часть из которых безвозмездно распределяет между всеми акционерами. Если залогодержатель утрачивает право залога на акции или доли, он вправе требовать их признания за собой или восстановления на основании ст. 12 ГК РФ.

Обеспечительная купля-продажа — альтернатива залогу

Участники гражданского оборота могут использовать не только залог акций и долей, но и другие способы обеспечения исполнения обязательств. Например, использовать конструкцию договора обеспечительной купли-продажи, которая имеет ряд преимуществ перед залогом. В действующем законодательстве РФ такая конструкция прямо не предусмотрена, но возможность ее использования не исключается (принцип свободы договора — ст. 421 ГК РФ).

При обеспечительной купле-продаже доля отчуждается с условием о ее обратном выкупе. Целью сделки тем самым является не отчуждение доли, а предоставление заемных финансовых средств. Передача права собственности на долю носит именно обеспечительный характер: при неисполнении обязательства по обратному выкупу доли и возврату заемных финансовых средств доля, находящаяся в собственности у предоставившего заемные средства лица, остается за ним. Он вправе распорядиться ею по своему усмотрению.

Такая сделка значительно сокращает издержки кредитора. При неисполнении обязательств со стороны должника кредитор получает удовлетворение из полученной в собственность доли, исключая необходимость ее продажи с публичных торгов и удовлетворение своих требований к должнику за счет ее стоимости, как это имело бы место в случае с залогом.

Так, в одном из дел компания предоставила гражданину взаймы денежные средства, заключив в обеспечение исполнения обязательства договор купли-продажи долей в уставном капитале хозяйственного общества с условием об их обратном выкупе. По условиям догово­ра за каждый календарный день, прошедший с даты заключения договора, стоимость доли увеличивается на 750,68 долл. США, а с момента окончания срока для обратной продажи — на 1501,36 долл. США. Установив, что гражданин свои обязательства не выполнил, суд взыскал с него в пользу компании все причитающие­ся платежи (Определение Мос­ковского областного суда от 05.04.2011 по делу № 33-3003).

Договор обеспечительной купли-продажи имеет большое сходство со сделкой ­РЕПО, предметом которой является не любое имущество, а исключительно ценные бумаги. Для правильного понимания и применения рассматриваемой нами конструкции необходимо предварительно рассмотреть сделку ­РЕПО.

Договор ­РЕПО представляет собой сделку, состоящую из двух частей — продажи и последующей покупки ценных бумаг через определенный срок по заранее установленной цене. Разница между ценой продажи и покупки составляет стоимость заимствований с помощью операции ­РЕПО.

Сделка ­РЕПО в качестве составных своих частей имеет две сделки купли-продажи, в ней каждая из сторон выступает продавцом и покупателем. Ее целью выступает временное предоставление заемных финансовых средств за плату, на что справедливо указывается в российской цивилис­тике. Сделка ­РЕПО широко распространена в банковской практике, поскольку является эффективным механизмом кредитования. С помощью данной конструкции банки существенно снижают свои кредитные рис­ки, что дает заемщикам возможность получить финансовые средства на более выгодных условиях. Аналогичный механизм вполне могут использовать в своей ­­деятельности и не кредитные организации.