Содержание:
Купля-продажа земельного участка с недостроем
Хотим купить земельный участок с недостроем.
Недострой есть в кадастровом паспорте на земельный участок и ему присвоен номер и описаны его характеристики.
Свидетельства на недострой нет. Если запрашивать на него информацию отдельно - информация отсутствует. То есть недострой есть только в кадастровом паспорте на участок.
Если нам регистратор зарегистрирует договор купли-продажи без указания на этот недострой (только участок), не получится ли так, что нам придется потом после сноса недостроя, вызывать кадастрового инженера, делать акт обследования земельного участка и убирать данный недострой из кадастра.
Какой документ с новым правообладателем будет актуальным на момент регистрации на нового собственника? (кадастровый паспорт с указанием постройки или без нее)?
Ответы юристов (5)
Если нам регистратор зарегистрирует договор купли-продажи без указания на этот недострой (только участок), не получится ли так, что нам придется потом после сноса недостроя, вызывать кадастрового инженера, делать акт обследования земельного участка и убирать данный недострой из кадастра.
Здравствуйте Анна. Очень сомневаюсь, что регистратор зарегистрирует право собственности на участок с недостроем.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Таким образом из сведений из реестра будет видно, что на участке находится объект недвижимости, которым при заключении договора никто не распорядился, что противоречит требованиям закона.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которомувсе прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Если же все таки такое произойдет, то при сносе данного объекта Вам придется вызывать кадастрового инженера для составления акта.
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 23. Требования к акту обследования
1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
Уточнение клиента
Нам регистратор сам сказал удалить пункт, содержащий сведения о здании, тогда регистрация пройдет.
Какие в таком случае у нас риски, если участок зарегистрируют в таком виде, а недострой мы собираемся сносить?
14 Июня 2017, 11:14
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте, Анна! прежнему собственнику необходимо зарегистрировать право на объект незавершенного строительства, а затем продавать вместе с земельным участком.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Однако Вам впоследствии придется обращаться к кадастровому инженеру, если снесете данный объект за составление акта обследования для снятия его с кадастрового учета и прекращения регистрации права собственности.
полностью согласен с коллегами, регистрацию перехода права не проведут, у нас в регионе такая же практика и в соседних регионах также. Кроме того в отдельных отделах имеется практика проверке наличия объектов на публичной кадастровой карте или получение справок из местной администрации или кадастрового инженера об отсутствии построек. Так что Вам необходимо решить вопрос с постройкой перед покупкой земельного участка.
Здравствуйте, Анна! В нашем регионе такое не проходит. Если вас заверили, что приостановления не будет, то подписывайте договор купли-продажи земельного участка, пишите, что зарегистрированных строений не имеется. Но в данном случае после сноса вам как собственнику придется приглашать кадастрового инженера, который составит акт обследования, на основании которого вы снимете объект с кадастрового учета.
Анна, здравствуйте. Соглашусь с коллегами, проблемы при регистрации могут быть, особенно с учетом того, что здание обозначено в кадастровом паспорте на земельный участок, поэтому регистратор ну никак не может его не заметить. Вместе с тем, необязательно, что строение, расположенное на земельном участке, является объектом недвижимости, и права на него подлежат государственной регистрации. Если недострой Вы собираетесь сносить, то можете конкретно прописать в договоре: «На земельном участке расположено недостроенное строение, подлежащее сносу, являющееся принадлежностью земельного участка и следующее при продаже судьбе главной вещи».
Строение обозначено в кадастровом паспорте в связи с тем, что согласно требованиям, на нем должны быть обозначены охранные зоны, здания, строения. В Вашем случае, как я понимаю, недострой не поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости, поэтому после его сноса Вам не надо заказывать акт обследования, так как он необходим для снятия объекта с кадастрового учета. Ваш недострой на учете не стоит, поэтому снимать с учета нечего.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как покупать участок с объектом незавершенного строительства?
Добрый вечер, уважаемые знатоки!
Планируем купить участок в Московской области. Собственники разделили участок на две ровные части, оформили это все дело и теперь продают один из двух участков. Свидетельство о гос. регистрации на продаваемый участок получено.Однако нам предоставили повторное свидетельство, тк были внесены в ЕГРП изменения в связи с исправлением технической ошибки: был изменен кадастровый номер участка и адрес участка. По публичной кадастровой карте вроде все совпадает.На земельном участке есть дом незавершенного строительства, но на него свидетельства нет, есть только тех паспорт и кадастровый паспорт. Однако в кадастровом паспорте и тех паспорте стоят старый адрес земельного участка.
А теперь два вопроса:
1.как все оформить, как покупка только земли или дома с земельным участком?
2. какие документы нужны для сделки?
21 Октября 2017, 01:21 Артур, г. Москва
Ответы юристов (1)
Здравствуйте! Если строящееся здание не оформлено, то отдельно его покупать не надо. Но чтобы не было недоразумений, в договоре купли-продажи земельного участка лучше указать «со всеми находящимися на участке строениями» и можно указать реквизиты кадастрового паспорта на недострой. Это на тот случай, если продавец вдруг вздумает отсудить недострой. В последствии сами сможете оформить право собственности на дом сразу на себя и внести заодно изменения в тех и кадастровый паспорт.
Из документов нужны выписка на участок из ЕГРП, нотариальные согласия супругов как продавца, так и покупателя, сам договор в трёх экземплярах, квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Договор купли-продажи "недостроя"
Какой порядок оформления документов при купли-продажи земельного участка (право собственности имеется) и построенного на нем дома ("недострой")? Должен ли продавец оформлять дом как объект незавершенного строительства? Чтобы при оформлении у покупателя не возникло проблем при оформлении права собственности на дом после завершения строительства?
Ответы юристов (2)
не должен, если разрешенное использование земельного участка для ИЖС или для ЛПХ. Покупаете участок и достраиваете дом, ставите на учет и регистрируете по «дачной амнистии». Если же у продавца есть уже свидетельство о гос.регистрации права на незавершенное строительство, тогда выкупаете с «незавершенкой» и также достраиваете, вносите изменения в ГКН, а потом в ЕГРП и получаете новое свидетельство уже на жилой дом.Желаю удачи!
1) составляете договор купли-продажи земельного участка /и незавершенного строительства.Подписываете договор.Рассчитываетесь.
2) Оплачиваете госпошлину за регистрацию.
2) Обращаетесь с продавцом в МФЦ или офис Кадастровой палаты, регистрируете переход права.
3) Получаете документы там же.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Оформление земли в собственность под недостроем
Подскажите пожалуйста на каком основании можно оформить земельный участок ( в аренде) под ИЖС в собственность, если на нем ОНС (готовность 64%). ОНС уже в собственности-документы на руках.
Уточнение клиента
Здравствуйте, Павел. Большое спасибо за ответ. Хотела бы уточнить один момент. Имеет ли право администрация отказать по данному вопросу ( судя по всему ей это невыгодно и нет практики в данных ситуациях)? Если всё-таки моё заявление пустят в работу, то по какой цене муниципалитет имеет право продать землю?
18 Августа 2014, 21:10
Уточнение клиента
Павел, добрый день!Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в течении месяца со дня принятия от заявителя заявления и полного пакета документов. Заявление было подано 21 октября, срок истек, подскажите мои дальнейшие действия. Заранее спасибо!
24 Ноября 2014, 14:16
Ответы юристов (9)
Здравствуйте, Ольга. Для оформления земельного участка в собственность вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в комитет архитектуры и градостроительства либо в земельный отдел администрации Вашего муниципального образования. К заявлению необходимо будет приложить:
1. Право устанавливающие документы на «недострой»
2. Техническую документацию на «недострой»
3. Кадастровый паспорт на земельный участок, а также договор аренды земельного участка (при его наличии).
Основанием предоставления Вам данного земельного участка в собственность будет являться ст. 36 ЗК РФ, в которой говорится, что граждане либо юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
Уточнение клиента
Павел, а технический план объекта незавершенного строительства может являться оценкой объекта недвижимости? И ещё. сколько времени, согласно нормативных документов, оформляется выкуп земли в данном случае? Есть ли ещё какие "подводные камни" по данному вопросу?
18 Августа 2014, 22:54
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте, Павел. Большое спасибо за ответ. Хотела бы уточнить один момент. Имеет ли право администрация отказать по данному вопросу ( судя по всему ей это невыгодно и нет практики в данных ситуациях)? Если всё-таки моё заявление пустят в работу, то по какой цене муниципалитет имеет право продать землю?
Отказ в выкупе земельного участка может быть лишь в том, случае, если участок изъят из гражданского оборота либо зарезервирован для государственных либо муниципальных нужд (ст. 28 ЗК РФ).
Что касается стоимости земельного участка, то она рассчитывается на основании:
б) ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ;
в) ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ „О введении в действие земельного кодекса РФ“ (предусмотрен льготный выкуп земельного участка).
Если говорить коротко, то во-первых, выкупная стоимость земельного участка устанавливается субъектом РФ, а во-вторых, она (выкупная стоимость) не может превышать кадастровую стоимость земельного участка.
Более точный порядок расчета Вы можете уточнить в комитет архитектуры и градостроительства либо в земельный отдел администрации Вашего муниципального образования, либо в любой фирме оказывающие услуги по оценке объектов недвижимости.
Возможно, что при оформлении документов на выкуп, администрация может попросить Вас обратиться в такую фирму и заказать у них оценку.
Павел, а технический план объекта незавершенного строительства может являться оценкой объекта недвижимости? И ещё… сколько времени, согласно нормативных документов, оформляется выкуп земли в данном случае? Есть ли ещё какие «подводные камни» по данному вопросу?
Сам по себе технический план не является оценкой объекта недвижимости. Но есть Письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-03/24838. Данное письмо содержит разъяснение по поводу оценки недвижимого имущества и какими документами эта оценка может подтверждаться.
В данном письме идет ссылка на на подп. 7-10 п. 1 ст. 333.25 НК, где говорится, что стоимость объекта подтверждается инвентаризационной оценкой, рыночной оценкой, кадастровой оценкой либо
иным документом, который может подтвердить номинальную стоимость объекта
недвижимости.
Если у Вас в техническом плане есть инвентаризационная оценка, то для ее подтверждения Вам необходимо будет заказать соответствующую справку в БТИ.
Но, с 01.01.2013г. здания, помещения и объекты незавершенного строительства
подлежат не государственному техническому учету, а подлежат
государственному кадастровому учету (ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости»). Поэтому возможно, что БТИ выдать Вам справку об
инвентаризационной оценки на сегодняшнюю дату откажется.
Если Вас либо то учреждение для которого необходимо предоставить оценку ОНС устроит инвентаризационная стоимость на 01.01.2013г., то БТИ такую справку выдаст (данное положение также закреплено Письмом Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-03/24838).
Если этот вопрос в продолжении вопроса о выкупной стоимости земельного участка, то стоимость (оценка) ОНС никаким образом не влияет на размер выкупной стоимости земли.
Уточнение клиента
Павел, добрый вечер. В завершение данного вопроса, ответьте пожалуйста, как долго, согласно нормативных документов оформляется выкуп земли под ОНС.
19 Августа 2014, 16:00
Павел, добрый вечер. В завершение данного вопроса, ответьте пожалуйста, как долго, согласно нормативных документов оформляется выкуп земли под ОНС.
Согласно ч.6 ст. 36 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в течении месяца со дня принятия от заявителя заявления и полного пакета документов. После, в месячный срок от даты принятия решения, должен быть подготовлен и направлен на подпись проект договора купли-продажи земельного участка.
Уточнение клиента
Огромное спасибо , Павел,за консультацию! Приятно было пообщаться.
19 Августа 2014, 16:29
Уточнение клиента
Павел, добрый вечер! Это снова я, с этим же вопросом. Обращались в муниципалитет по данному вопросу (пока устно)- 2 недели тишина, затем в ответ - отказ, ввиду судебных практик. Сейчас планируем обратиться официально, чтоб всё было документально и можно было двигаться дальше. В данный момент хотелось бы узнать как грамотно составить заявление на приобретение земельного участка под ОНС в собственность.
19 Октября 2014, 20:43
В данный момент хотелось бы узнать как грамотно составить заявление на приобретение земельного участка под ОНС в собственность.
Образцы заявлений должны быть в муниципалитете. Если нет, то заявление пишется в свободной форме, т.е. пишете его на главу города, и просите передать в собственность земельный участок (указываете размер, адрес) под жилой дом, дата подпись. Пишите 2 экз. один отдаете в администрацию, а на втором просите поставить отметку о принятие заявления и оставляете себе.
Уточнение клиента
Павел, добрый день!Основанием предоставления данного земельного участка в собственность будет являться ст. 36 ЗК РФ, в которой говорится, что граждане либо юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Павел, а если дословно рассматривать ст. 36 ЗК РФ, то объект незавершенного строительства к чему можно отнести: к зданию или строению?
20 Октября 2014, 15:08
Если обратиться к Градостроительному кодексу, то объект незавершенного строительства относится к объекту капитального строительства наравне со зданиями, строениями и сооружениями. То есть объект незавершенного строительства это не здание, не строение и не сооружение, а просто объект капитального строительства.
В тоже время СНиП 10-01-94 содержит такое понятие как «строительная конструкция» - часть здания или другого строительного сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции. Отсюда можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства является частью здания, сооружения либо строения.
Если у Вас в администрации пытаются «сыграть» на том, что в ст. 36 ЗК РФ прямо не указан объект незавершенного строительства, то в таком случае отказать они Вам могут только по основаниям перечисленных в ст. 28 ЗК РФ.
Павел, добрый день! Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в течении месяца со дня принятия от заявителя заявления и полного пакета документов. Заявление было подано 21 октября, срок истек, подскажите мои дальнейшие действия. Заранее спасибо!
Здравствуйте, Ольга. Если по истечению 30 дней ответа не последует, то в таком случае Вам нужно будет обратиться в прокуратуру с жалобой на неправомерные бездействия должностных лиц. Но перед этим лучше сначала обратиться в приемную администрации (куда подавали заявление) и уточнить был ли Вам по почте направлен ответ, и когда этот ответ был направлен. Обратиться можно устно. Просто покажите секретарю заявление с датой его принятия и узнайте, что по данному заявлению было принято. Если секретарь не сможет Вам ничего ответить либо ответит, что ответ еще не готов, то тогда можно обращаться в прокуратуру.
Возможно секретарь подскажет кому было поручено заниматься Вашим заявлением, а у этого специалиста можно будет уточнить дату ответа. Если скажем дата ответа Вас утроит и Вы немного сможете подождать, то в таком случае обращаться с жалобой можно будет повременить. Если ответ специалиста (по дате ответа) Вас не устроит, то в таком случае можете смело обращаться в прокуратуру.
Уточнение клиента
Добрый день, Павел! Сегодня получили письмо и. разумеется с отказом. Понимаю, борьба начинается.Высылаю Вам сканированный файл и хотела бы получить Ваши комментарии. Спасибо за помощь!
26 Ноября 2014, 14:01
Ольга, здравствуйте. Не вижу скана.
Уточнение клиента
Здравствуйте. Высылаю скан.
29 Ноября 2014, 22:56
Здравствуйте, Ольга. В данном случае я могу лишь повториться и сослаться на ст. 28 ЗК РФ.
Кроме того, если они считают, что не могут предоставить Вам земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ, то не понятно почему они игнорируют п. 3 ст. 28 ФЗ " О приватизации государственного и муниципального имущества". Где говорится о том, что собственники объектов недвижимости (незавершенное строительство является объектом недвижимости) обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у
государства или муниципального образования указанные земельные участки,
если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (здесь речь идет о ст. 28 ЗК РФ).
Если Вы в своем заявление писали, что просите предоставить земельный участок в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ, то в таком случае попробуйте повторно подать заявление без каких-либо ссылок на статьи. Если Вы изначально подавали заявление без ссылок на статьи, то в таком случае оспаривайте ответ администрации в суде.
Уточнение клиента
Павел, огромное спасибо!Но я с Вами не прощаюсь, так как мне очень важно Ваше мнение и возможно вскоре ещё понадобится ваша консультация.
05 Декабря 2014, 20:38
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
Город ________ "__" ___________201_ года
Мы, гр. РФ ___________________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
и гр. РФ гр. РФ _______________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
1.1. Объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь ____,__ кв.м., инвентарный № _________, лит. ______________, адрес объекта: Московская область, г. ___________, ул. _________, уч. __. Данный объект, условный номер __-__-__/___/_____-____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы _____________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года, а также Разрешения на строительство № ___-__-___ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-_____ (свидетельство о государственной регистрации права серия __ __ № ___________ от ___ _______ 20__ года);
1.2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общая площадь _______ кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. ________, ул. __________, уч. __. Данный земельный участок, кадастровый номер ___:___:_______:_____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы ________________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ ______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-___ (свидетельство о государственной регистрации права серия ___ ___ № _________ от __ ________ 20__ года).
2. Стороны пришли к соглашению, что указанный объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Указанный выше земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Общая цена сделки составляет ___________ (__________ миллионов _____________ тысяч) рублей.
3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.
4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.
5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.
6. Продавец гарантирует, что продаваемый объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ и земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничения в использовании данной недвижимости – использование в соответствии с разрешенным назначением.
Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.
Продажа и покупка земельных участков с недостроенным домом
Добрый день! Планирую покупку земельного уч-ка в Ивановской обл. с недостроенным домом, вместо ранее снесенного. Какой пакет документов должен предоставить продавец для совершения сделки продажи и покупки земельных участков? Воспользуюсь услугами юриста для сопровождения сделки. С уважением, спасибо.
10 Сентября 2014, 00:48 Петр, г. Москва
Ответы юристов (11)
Для начала запросите свидетельство о праве собственности на участок, выписку из ЕГРП свежую (в ней будут указаны обременения есть есть).
Можете запросить кадастровый паспорт и межевой план.
Что касается дома, то это отдельный договор купли продажи. Если дом оформлен (как незавершенное строительство), свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство и разрешительную документацию (как минимум разрешение на строительства дома).
Оформляете два договора купли продажи. Если дом не зарегистрирован, получаете разрешение на строительство, достраиваете и регистрируете на себя.
Договор купли продажи земли регистрируете после подписания договора купли продажи и акта приема передачи земли.
Не забудьте оформить нотариальное согласие супруги на покупку земли и недостроенного дома на нем.
Есть вопрос к юристу?
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи земльного участка:
договор купли-продажи земельного участка в 3-х экземплярах свидетельство о государственной регистрации права собственности кадастровый план земельного участка нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на совершение купли-продажи земельного участка иные документы, в том числе документы-основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации перехода права на земельный участок
Договор купли-продажи земельного участка можно заключить как в простой письменной форме, так и у нотариуса (нотариальная форма). По этому договору продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную цену.
Обязательным условием заключения договора купли-продажи земельного участка является подписание двумя сторонами передаточного акта.
Сделки с земельными участками, как объектом недвижимого имущества по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. А точнее, для того, чтобы стать собственником недвижимого имущества, необходимо передать подписанный договор купли-продажи недвижимого имущества в Федеральную Регистрационную Службу для осуществления обязательной государственной регистрации.
Обязательным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре. Фактом получения денежной суммы по договору является расписка от продавца.
В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны:местоположение земельного участкаплощадькадастровый номеркатегория земли (целевое назначение)разрешенное использование участка
В договор могут быть включены сведения:о разрешении на застройку данного земельного участка;об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на испоьзование и стоимость продаваемого земельного участка;о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иная информация.продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении его земельного участка и ограничении его использования;
Какой пакет документов должен предоставить продавец для совершения сделки?
1. Свидетельство о праве собственности на землю
2. Кадастровую выписку на земельный участок
3. Кадастровую выписку на дом ( в БТИ)
4. Разрешение на строительство и строительный паспорт ( если дом- незавершенное строительство, то свидетельство на право собственности на незавершенное строительство)
Также вы должны потребовать от продавца:
а) нотариальное разрешение на продажу земельного участка от собственников данного участка, если у продавца есть жена, то необходимо ее нотариальное согласие, если есть еще какие-либо собственники участка, то их нотариальное согласие на совершение сделки
б) обязательно не забудьте копию паспортов или паспорта
в) оформляете два договора купли-продажи земли
Затем подписываете договор купли-продажи и регистрируете его. ( + подписать акт приема-передачи земли)
С уважением, Олег
В ФРС необходимо представить
- заявление о государственной регистрации сделки (от всех сторон договора);
- документы, удостоверяющие личность заявителей;
- нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
- платежный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию;
- договор;
- передаточный акт;
- иные документы в установленных законодательством случаях (согласие супруги на покупку участка, согласие супруга продавца на продажу участка);
Также обратите внимания на условия договора, чтобы в договоре был указан предмет, цена, а также чтобы объект был свободен от прав третьих лиц. В случае, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи, то там должен быть указан срок, когда вы заключите основной договор купли-продажи, если такой срок не указан, то основной договор должен быть подписан в течение года с момента подписания предварительного договора купли-продажи.
С уважением, Олег
Воспользуюсь услугами юриста для сопровождения сделки.
Обычно это делается через риэлторов, а у них как правило уже есть свои фирмы, которые занимаются данными вопросами, они составляют все договора и так далее, в общем все делают за продавцов и частично за вас.
С уважением, Олег
Петр, самый основной документ -это правоудостоверяющий документ на земельный участок. Это может быть и договор аренды земельного участка, и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Право должно быть зарегистрировано в ЕГРП, соответственно в наличие должно быть Свидетельство о государственной регистрации права. На недостроенный дом обязательно должно быть разрешение на строительство. Право на неоконченный строительством жилой дом может быть зарегистрировано в Росреестре, а может и нет. Это необязательное требование. Главное, чтобы недострой соответствовал проектной документации, в соответствии с которой выдавалось разрешение на строительство.
Разрешение на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом действительно при смене собственника. Так что, его переоформлять не надо.
Договор купли-продажи может быть и один, где предметом договора является и земельный участок и неоконченный строительством жилой дом.
Если продавец состоит в браке и участок приобретался в браке, то обязательно согласие супруга на продажу объекта недвижимости.
Для сопровождения сделки советую найти юриста (адвоката) по месту нахождения недвижимости.
Для предварительной проверки объектов САМОСТОЯТЕЛЬНО можно получить выписку из ЕГРП на земельный участок и объект незавершенный строительством (именно так называются недостроенные дома и другие объекты).Если есть какие-то обременения, они будут указаны
1. Свидетельство о ГРП на земельный участок;
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок (может быть — Постановление местной администрации, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.)
3. Кадастровый паспорт (именно паспорт). Если участок стоит на кадастровом учете можно не представлять, регистратор сам запросит в электронном виде.
4. Свидетельство о ГРП на объект незавершенного строительством;
5. Правоустанавливающий документ на него (решение суда, договор купли-продажи и т.д.)
6. Кадастровый паспорт на объект незавершенный строительством.
Составляется договор (можно в одном договоре указать и земельный участок и объект незавершенного строительством) с указанием адреса, площади, кадастрового номера, цены и порядка расчетов. Один договор составляется в 4 экземплярах. Также составляется акт приема-передачи.
Договор, акт и вышеперечисленные документы представляются в Росреестр (МФЦ).
В зависимости от основания приобретения земельного участка и объекта и семейного положения от Продавца может потребоваться: нотариальное удостоверенное согласие супруга на продажу или заявление об отсутствии супруга (если за Продавца в Росреестре будет действовать представитель), или свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга и т.д. Представляются оригиналы и копии этих документов. От Вас по этому поводу не требуется никаких документов.
Уплачивается регистрационный сбор (госпошлина) от Вас в размере 1000 руб за земельный участок и 1000 руб. за объект, отдельными квитанциями. Квитанции представляется в Росреестр вместе с другими документами.
Пакет документов:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
— основание для регистрации права (может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка и т.п.)
— кадастровый паспорт.
при этом также нужно:
— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
— разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний.
Желательно — попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров») по результатам осмотра психиатра. Поскольку там недостроенный дом, то проверить:
— проекта планировки территории;
— технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
— градостроительного заключения;
— утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации. Главным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.
Также важно проверить:
— качество земли (земли могут затапливаться весенними паводками); — сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях;
— не входит ли в состав особо охраняемых природных территорий;
это основное, но раз будет сделку сопровождать юрист, то он должен это знать.
Уважаемый Петр! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
фактически Вам расписали все, чтобы грамотно подойти к вопросу приобретения земельного участка и дома.
Дополню, что по земельному участку главное, чтобы он точно был установлен на местности, то есть было соответствующее уточнение границ.
Поэтому смотрите внимательно кадастровый план (кадастровую выписку), не стоит иногда рисковать и вынести границы в натуру, чтобы избежать каких-либо рисков (построили не там или с нарушением минимального расстояния по «красной линии» и т.д.).
В отношении снесенного дома, — потребуйте акт о сносе и справки из ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» о снятии данного объекта с кадастрового учета.
В отношении нового дома: в любом случае, если шло именно строительство или реконструкция, затрагивающая основные конструктивные элементы старого дома — разрешение на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса РФ, местные Правила землепользования и застройки).
Полностью поддерживаю ответ Михаила Юрьевича, немного дополню, если дом официально не признан разрушенным, то оформляете на него такой же договор купли продажи, как и если бы он стоял. Многие, чтоб не проходить процедуру получения разрешения на строительство, старый сносят, строят новый, а потом просто вносят изменения в кадастровый паспорт.
Для сопровождения сделки, обращайтесь.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.